LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 1
DOSSIER ISTITUZIONALE | SETTEMBRE 2026
LA SVIZZERA DEL CARSO
Proposta integrata di sviluppo territoriale e piattaforma di investimento
Comune di Monrupino–Repentabor / Občina Repentabor
Fonti documentali · Nota istituzionale · Investment Structuring Memorandum
Natura del documento
Proposta indipendente elaborata da La Svizzera del Carso sulla base di documentazione pubblica e di atti 
amministrativi consultabili. Non costituisce un atto del Comune, non impegna l’Amministrazione e non 
rappresenta un memorandum emesso da una banca d’investimento o un’offerta di investimento.
Obiettivo
Verificare se investimenti, patrimonio, competenze e progetti territoriali già esistenti possano 
essere organizzati in una piattaforma trasparente di project development, partenariato pubblico￾privato e investimento, con il Centro culturale di Col quale possibile anchor pubblico e sede della 
Project Factory.
Documento di lavoro per interlocuzione istituzionale e successiva due diligence.

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BASE DOCUMENTALE
Documenti ufficiali di riferimento
La proposta è stata costruita partendo dagli atti disponibili e verificabili, non da una 
struttura finanziaria predefinita.
Documento / fonte Rilevanza per la proposta Link
Albo Pretorio Regione FVG – Comune di 
Monrupino–Repentabor
Portale ufficiale per la consultazione degli atti pubblicati. 
Costituisce il riferimento per verificare delibere, determine e 
successive pubblicazioni.
Apri Albo Pretorio
Deliberazione C.C. n. 20 del 16/12/2025 –
Bilancio di previsione 2026–2028
Documento finanziario centrale della programmazione 2026–
2028. Richiama il DUP e gli atti preparatori della Giunta. Apri PDF ufficiale
Deliberazione C.C. n. 19 del 16/12/2025 –
DUP 2026–2028
Documento strategico di programmazione del triennio. L’atto è 
richiamato negli atti di bilancio; per la verifica della 
pubblicazione si rinvia all’Albo Pretorio e all’Amministrazione 
Trasparente.
Consulta Albo Pretorio
Deliberazione G.C. n. 60 del 26/11/2025 –
schema di bilancio e DUP
Atto preparatorio richiamato dalla deliberazione di bilancio. Per il 
documento puntuale si rinvia alla pubblicazione istituzionale 
dell’Ente.
Amministrazione Trasparente
Programma triennale dei lavori pubblici 
2026–2028 – Allegato A
Contiene l’intervento “Riqualificazione del Centro culturale di 
Col”, CUP H56D18000210002, assunto quale principale anchor 
pubblico della proposta.
Apri PDF ufficiale
Determinazione n. 140 del 18/08/2025 –
immobile comunale Repen 20
Atto relativo alla locazione dell’immobile comunale di Repen 20; 
documenta il coinvolgimento del GAL Carso – LAS Kras nel 
territorio e costituisce un riferimento per la mappa degli 
stakeholder.
Apri PDF ufficiale
Ministero della Cultura – atto del 
16/06/2026 sull’Archivio del Comune di 
Monrupino
Ammissibilità a contributo e autorizzazione per intervento di 
censimento, scarto e parziale indicizzazione dell’Archivio 
comunale: base documentale per il filone Digital Memory / 
patrimonio.
Apri fonte MiC
DUP 2019–2021 del Comune di 
Monrupino–Repentabor
Fonte storica utile a documentare la continuità del progetto di 
riqualificazione del Centro culturale di Col e del relativo CUP 
nella programmazione comunale.
Apri PDF ufficiale
Criterio di prudenza documentale. Quando il link puntuale a una deliberazione non è emerso dall’indicizzazione pubblica, il 
dossier non inventa URL: rinvia al portale istituzionale dove l’atto può essere verificato. Prima di un invio formale definitivo, è 
opportuno allegare copia protocollata o scaricata dall’Albo degli atti richiamati.
VERIFICA DOCUMENTALE PRIMA DELLA TRASMISSIONE FORMALE
Per trasformare questa base documentale in un fascicolo istituzionale definitivo, la Svizzera del Carso propone di 
acquisire e conservare nella data room una copia ufficiale dei principali atti e allegati richiamati, con data di 
download e provenienza.

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• Deliberazione C.C. n. 19/2025 con DUP 2026–2028 e relativi allegati;
• Deliberazione C.C. n. 20/2025 con Bilancio di previsione 2026–2028 e relativi allegati;
• Deliberazione G.C. n. 60/2025 e documentazione preparatoria;
• Programma triennale OO.PP. 2026–2028 e scheda completa del Centro culturale di Col;
• atti 2026 relativi all’affidamento/esecuzione dei lavori del Centro di Col;
• planimetrie, destinazioni funzionali, quadro economico aggiornato, cronoprogramma e vincoli di finanziamento;
• documentazione patrimoniale e contrattuale pertinente a Repen 20 e agli altri asset eventualmente coinvolti.
Questa acquisizione non modifica la proposta: ne aumenta la tracciabilità e permette a Comune, advisor, revisori e 
potenziali partner di lavorare sulla stessa base documentale.
NOTA ISTITUZIONALE
Origine e finalità della proposta
La Svizzera del Carso ha studiato gli atti di programmazione economica, patrimoniale e infrastrutturale del 
Comune di Monrupino–Repentabor, con particolare attenzione al DUP 2026–2028, al Bilancio di previsione 
2026–2028, al Programma triennale dei lavori pubblici e alla riqualificazione del Centro culturale di Col.
L’analisi non parte dall’idea di chiedere al Comune un nuovo investimento, né dall’ipotesi di ottenere la 
gestione di un bene pubblico. Parte da una domanda diversa: come può un investimento pubblico già 
programmato generare, nel pieno rispetto della funzione istituzionale dell’immobile, una capacità permanente 
di progettazione e ulteriori ricadute culturali, sociali ed economiche per il territorio?
La soluzione proposta è utilizzare il Centro culturale di Col come possibile anchor pubblico della “Karst 
Development & Investment Platform”: una Casa dei Progetti e Project Factory capace di collegare patrimonio, 
comunità, imprese, ricerca, biodiversità, progettazione europea e cooperazione Italia–Slovenia.
La piattaforma non presuppone un unico PPP, una società mista o un unico veicolo finanziario. REPE!, 
Ampeloteca, Made & Grown, KarstChain, Fernetti Circular Valley, Marmo Repen, Carso UNESCO 2035, Kras 
Carbon Commons, Digital Memory e Hospitality presentano profili di rischio, redditività, interesse pubblico e 
maturità differenti e devono quindi essere valutati separatamente.
La proposta della Svizzera del Carso è conseguentemente un metodo di sviluppo: PROBLEMA → DATI → 
FATTIBILITÀ → SOGGETTO → PARTNERSHIP → BUSINESS CASE → STRUTTURA FINANZIARIA → FINANZIAMENTO → 
REALIZZAZIONE → MISURAZIONE.
Proposta al Comune
Aprire un tavolo tecnico esplorativo, non vincolante, per verificare la compatibilità della Project Factory con il 
progetto funzionale del Centro di Col, individuare una sperimentazione limitata e misurabile e definire, soltanto 
dopo tale verifica, eventuali forme di collaborazione conformi alla normativa.
La Svizzera del Carso presenta quindi questa soluzione come contributo indipendente di studio e 
fattibilità: studiare prima di decidere; verificare prima di finanziare; sperimentare prima di 
istituzionalizzare; misurare prima di replicare.

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NOTA DELL’AUTORE
Lingua di lavoro e struttura del dossier
Il Memorandum tecnico è presentato innanzitutto nella versione originale in inglese. La scelta deriva 
da ragioni professionali e metodologiche: per la mia esperienza di lavoro, e per la natura della terminologia 
utilizzata nell’investment banking, nel project finance, nelle PPP e nelle operazioni infrastrutturali, la prima 
strutturazione del documento è risultata più naturale e precisa in inglese.
Successivamente ho predisposto anche una traduzione integrale in italiano, per rendere il lavoro 
immediatamente utilizzabile nell’interlocuzione con il Comune, la Regione, gli stakeholder territoriali e i 
soggetti istituzionali italiani. La traduzione mantiene la struttura, il contenuto e l’impostazione tecnica 
dell’originale, conservando in inglese gli acronimi e i termini finanziari che sono normalmente utilizzati 
anche nella pratica italiana.
PARTE I Investment Structuring Memorandum – original 
working version in English.
PARTE II Memorandum di strutturazione dell’investimento –
traduzione integrale in italiano.
Nota interpretativa. La versione inglese è la versione di lavoro originaria. La versione italiana è stata predisposta per finalità di 
accessibilità istituzionale. Il dossier non costituisce consulenza legale o finanziaria e qualsiasi operazione richiederà verifiche 
indipendenti, autorizzazioni e procedure pubbliche applicabili.

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PARTE I
INVESTMENT STRUCTURING 
MEMORANDUM
Original working version · English
La Svizzera del Carso
LA SVIZZERA DEL CARSO
KARST DEVELOPMENT & INVESTMENT PLATFORM
PUBLIC-PRIVATE INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
TRANSACTION THESIS
Convert a portfolio of civic, cultural, digital, natural-capital and industrial concepts into separately governed, 
separately financed and separately procurable projects, coordinated through a common development platform. 
The platform is the pipeline; the SPVs are the transactions.
Geography Karst / Kras - initial focus Monrupino-Repentabor, Friuli Venezia Giulia, with selective Italy-Slovenia cross￾border development
Status Pre-feasibility / structuring stage
Primary audience Public authorities, development institutions, lenders, infrastructure and impact investors, strategic 
corporates, technical and legal advisers
Prepared as Independent transaction structuring note
Date 25 September 2026
Classification CONFIDENTIAL - discussion draft; not an offer of securities, legal opinion or financing commitment

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Core discipline: No project is described as bankable until its asset control, permits, contracts, revenues, capital costs, operating costs 
and risk allocation can support that conclusion. Missing data is treated as a transaction condition, not filled with assumptions presented 
as fact.
CONTENTS
1. Executive Investment Thesis
2. Mandate, Evidence Standard and Decision Rules
3. Baseline Facts and Current Evidence
4. Portfolio Segmentation
5. Recommended Platform and Entity Architecture
6. Transaction Architecture by Project
7. Centro di Col - Public Anchor, Not Stand-Alone PPP
8. Fernetti Circular Valley - Infrastructure Candidate
9. Marmo Repen - Industrial Candidate
10. Made & Grown / KarstChain - Growth Platform
11. Kras Carbon Commons - Natural Capital Pilot
12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 and Digital Memory
13. Hospitality - Distributed Private Asset Strategy
14. Public-Sector Business Case
15. PPP, Procurement, State Aid and Eurostat Framework
16. Capital Stack and Financing Logic
17. Bankability Framework and Financial Model Requirements
18. Risk Allocation Matrix
19. Investor Universe and Market Sounding
20. Governance and Control Framework
21. Data Room and Due Diligence Plan
22. Deal Breakers - Red Team
23. 100-Day Transaction Plan
24. 12-36 Month Development Roadmap
25. Conditions Precedent to Investor Outreach
26. Why This Transaction May Fail
27. What Would Make It Investable
28. One-Page Transaction Summary
Appendix A. Project Readiness Register
Appendix B. Indicative Risk Register
Appendix C. Investment Committee Checklist
Appendix D. Source Register

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INVESTMENT CASE
1. Executive Investment Thesis
The proposed transaction is not a single PPP and should not be presented as one. The investable proposition is 
a development platform that originates, prepares and ring-fences a pipeline of heterogeneous projects. Each 
project must be assigned to the legal form, procurement route, financing instrument and risk envelope that 
match its economics. This is the central recommendation of this memorandum.
RECOMMENDED STRUCTURE
A dual-platform model: (1) a public-interest / grant-led programme vehicle for culture, heritage, research and 
community activities; and (2) a privately governed DevelopmentCo responsible for origination, feasibility, 
financial structuring and professional project development. Commercial and infrastructure projects are executed 
through ring-fenced SPVs only after project-specific Go/No-Go gates are passed. Public authorities cooperate 
through protocols, grants, procurement and concession contracts - not through premature equity participation in 
a mixed company.
Investment proposition
• Create a single professional development pipeline rather than a single balance sheet.
• Use Centro di Col as the public-facing anchor, project room and Project Factory; do not force its cultural 
functions into leveraged project finance.
• Advance Fernetti Circular Valley and potentially Marmo Repen as the most plausible future 
infrastructure/industrial financing tracks, subject to asset, permitting, feedstock/reserve, market and 
contractual evidence.
• Advance Made & Grown / KarstChain through digital-market validation, producer adoption and unit￾economics testing before any growth-capital process.
• Advance Kras Carbon Commons only as a measured natural-capital pilot until rights, baseline, 
additionality, MRV, validation and economics are proven.
• Keep REPE!, UNESCO 2035, Digital Memory and most Ampeloteca activities primarily within grant, 
sponsorship, research and public-service funding unless a separately commercial service emerges.
• Build investor confidence through governance, ring-fencing, transparent public procurement, disciplined 
State Aid analysis, and an evidence-based data room.
Current transaction assessment
Dimension Current position Investment-bank conclusion
Strategic coherence
Strong thematic links across culture, nature, digital 
traceability, circular economy, materials and cross￾border cooperation.
Suitable for a platform thesis, not evidence of bankability.
Public anchor
Centro di Col is an existing public investment 
programme; historic municipal documents identify CUP 
H56D18000210002 and EUR 1.36m programmed in 
2019.
Useful anchor asset; not by itself a reason for PPP.
Commercial evidence
Limited in the materials reviewed; no verified 
contracted revenues, offtakes, traffic studies or unit 
economics for most projects.
Institutional capital process would be premature.
Legal / asset control Material gaps for land, rights, permits and project￾specific operating rights. Critical path item.

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Dimension Current position Investment-bank conclusion
Financing Conceptual financing strategies exist, but no lender￾ready base case or security package. Development-capital stage.
Cross-border fit
High policy fit with Interreg Italy-Slovenia objectives on 
circular economy, biodiversity, culture, tourism and 
cooperation.
Grant and partnership opportunity; not automatic financing.
Readiness Portfolio ranges from concept to pilot/pre-feasibility. Establish stage-gates and stop treating all projects as equally 
mature.
Investment committee conclusion today
A lender or infrastructure fund should not yet underwrite the platform as a consolidated financing. A 
sophisticated adviser should, however, accept a project-development mandate if the sponsor and public 
counterparts agree to a disciplined 100-day evidence programme, project segmentation and transaction 
governance. The immediate investable product is therefore project development capacity, not long-term senior 
debt.

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METHODOLOGY
2. Mandate, Evidence Standard and Decision Rules
The structuring approach follows the discipline requested in the project mandate: facts are separated from 
assumptions, inferences, recommendations and missing data; debt must have an identifiable source of 
repayment; and no public award, asset transfer, guarantee or revenue right is assumed without an identified 
legal route. The project prompt pack explicitly requires this standard and rejects the use of sophisticated 
finance where no underlying cash flow exists.
Label Meaning Treatment in this memorandum
FACT Supported by supplied material or a public source. Can be used in the transaction narrative, with source.
ASSUMPTION A modelling input not yet evidenced. Must be explicit and sensitivity-tested.
INFERENCE Reasoned conclusion from facts, but not itself a 
verified fact. May guide structuring; cannot support financing alone.
RECOMMENDATION Proposed structuring choice. Subject to sponsor and adviser validation.
MISSING DATA Evidence required before an investment decision. Converted into a condition precedent, workstream or Go/No-Go 
gate.
Decision rules
1. No SPV before the asset, rights and commercial proposition are sufficiently defined to justify ring-fencing.
2. No debt before a lender can identify contracted or sufficiently predictable cash flow and understand 
downside coverage.
3. No public-private equity joint venture unless a demonstrable value case exists and the required public-law 
process is identified.
4. No PPP label for a grant-funded or ordinary service project that does not satisfy the legal and economic 
characteristics of PPP.
5. No carbon revenue in the base case until additionality, methodology, verification path and legal entitlement 
are evidenced.
6. No UNESCO-related investment case based on the expectation of recognition; the project must stand on 
heritage, research, tourism or public-value economics independently.
7. No technology premium for blockchain or tokenisation; KarstChain must prove that digital traceability 
creates user value and recurring revenue or measurable public value.
8. No cross-border structure merely for narrative value. Cross-border complexity is added only where the 
project economics, programme eligibility or service logic genuinely require it.

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EVIDENCE
3. Baseline Facts and Current Evidence
Centro culturale di Col
Municipal programming documents publicly indexed for 2019 and 2020 identify the “Riqualificazione centro 
culturale Col” under CUP H56D18000210002, with EUR 1.36 million programmed in 2019 and still described in 
2020 as a previously financed work not yet fully realised. The current project context supplied for this mandate 
refers to an updated total of approximately EUR 1.3824 million and an operational phase in 2026; that updated 
figure should be revalidated directly against the current official 2026-2028 works programme and award 
documentation before inclusion in any formal offering material.
Policy alignment
The Interreg VI-A Italy-Slovenia 2021-2027 programme explicitly covers climate resilience, circular/resource￾efficient economy, biodiversity and green infrastructure, culture and sustainable tourism, and better cross￾border governance. The programme also includes the strategic KRAS-CARSO II operation for joint management 
and sustainable development of the Classical Karst. This establishes policy alignment for several portfolio 
components, but it does not establish project eligibility, award probability or financing.
Portfolio evidence
Project Evidence currently available Critical evidence missing
REPE! Referenced as civic/community/cultural trajectory in internal 
monitoring materials.
Formal scope, promoter, budget, service model, 
counterparties, operating plan.
Ampeloteca Referenced as strategic project and natural-capital/agricultural 
trajectory.
Land/site, research partner, germplasm plan, costs, 
governance, public/private outputs.
Made & Grown Referenced as producer/economic platform. Producer commitments, revenue model, commercial 
contracts, operator.
KarstChain Public concept for digital product traceability and identity; 
envisages verified digital records and QR/passport use cases.
MVP, producer adoption, data governance, technology 
architecture, willingness-to-pay, recurring revenue.
Fernetti Circular Valley Financing concept explicitly identifies study, SPV/project 
finance/PPP as possible future routes.
Site, feedstock/material flows, utilities, permits, technology, 
offtake, CAPEX/OPEX, contracts.
Marmo Repen Industrial-finance concept and identifiable market material 
exist.
Rights, reserves, extraction/processing scope, permits, site, 
environmental plan, customer/offtake evidence, CAPEX/OPEX.
Carso UNESCO 2035 Internal material defines it as an independent civic/research 
concept, not an official UNESCO candidature.
Scientific thesis, institutional pathway, governance, 
boundary/asset mapping, heritage management plan.
Kras Carbon Commons
Pilot logic exists: 3-5 srenje, legal review, GIS, inventory, 
baseline, additionality, risk, methodology, verifier/OCE, 
business case.
Participation rights, land data, MRV methodology, costs, 
expected verified volumes, buyer strategy, legal/tax treatment.
Hospitality Internal monitoring identifies distributed accommodation as a 
strategic trajectory.
Asset census, ownership, regulatory status, operator model, 
demand and ADR/occupancy data.
Digital Memory Conceptually linked to archival digitisation and territorial 
knowledge.
Rights, content inventory, data governance, operator, scope 
and funding plan.

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PORTFOLIO ARCHITECTURE
4. Portfolio Segmentation
The portfolio should be segmented by economics rather than by brand. The brand can remain unified; liabilities, 
funding sources and procurement obligations should not.
Project Primary classification Debt today? Preferred development route Next gate
REPE! PUBLIC / GRANT-LED No Programme / foundation / public-service 
partnership
Define scope, promoter and 
measurable public outputs.
Ampeloteca HYBRID / BLENDED / RESEARCH No Research/grant partnership; commercial sub￾projects only if separable
Site + scientific partner + 
operating plan.
Made & Grown GROWTH / MARKET PLATFORM No Commercial pilot in DevelopmentCo or venture SPV 20-30 producer LOIs + unit 
economics.
KarstChain GROWTH / DIGITAL No MVP + R&D / innovation grants + sponsor equity Working MVP + adoption + 
recurring-revenue hypothesis.
Fernetti Circular 
Valley
INFRASTRUCTURE / INDUSTRIAL 
CANDIDATE Not yet Pre-feasibility -> market sounding -> project SPV Control of site + material-flow 
study + anchor contracts.
Marmo Repen INDUSTRIAL FINANCE 
CANDIDATE Not yet Industrial pre-feasibility -> rights/permitting -> SPV Rights + reserves/resources + 
permits + customers.
Carso UNESCO 2035 PUBLIC / GRANT-LED No Research, heritage, cross-border cooperation Institutional/scientific 
governance.
Kras Carbon 
Commons NATURAL-CAPITAL PILOT No Pilot / grouped project only after rights and MRV 3-5 participating srenje + 
verified baseline pathway.
Centro di Col PUBLIC ANCHOR ASSET
No project debt 
based on current 
evidence
Public asset + programme procurement / operating 
model
Operating concept + costs + 
procurement route.
Hospitality PRIVATE REAL ESTATE / 
OPERATOR NETWORK Asset-by-asset Private capex / mortgages / operator contracts Asset census + operator + 
demand data.
Digital Memory PUBLIC / GRANT-LED 
INFRASTRUCTURE No Cultural/digital grant + service procurement Rights + digitisation 
specification + hosting model.

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TRANSACTION DESIGN
5. Recommended Platform and Entity Architecture
Recommended architecture: dual platform + ring-fenced SPVs
Layer Recommended form Function What it should NOT do
Public policy layer
Municipality / Region / other public 
bodies, each in its existing legal 
form
Set objectives, own public assets, award 
grants/contracts/concessions, oversee public 
value.
Become an informal sponsor of private 
projects without process.
Public-interest 
programme vehicle
Foundation/ETS/association or 
equivalent mission vehicle, 
subject to legal/tax advice
REPE!, heritage, research, Digital Memory, 
UNESCO, grant-led Ampeloteca activities.
Borrow against speculative revenues or 
cross-subsidise private SPVs.
Karst DevelopmentCo Privately governed project￾development company
Origination, feasibility, modelling, investor 
materials, project management, market sounding, 
advisory services.
Own public assets or imply public 
endorsement.
Project SPVs Separate project companies 
established only when justified
Ring-fence 
infrastructure/industrial/digital/commercial 
projects, contracts and financing.
Pool unrelated project risks.
Cross-border project 
partnerships
Contractual/Interreg/project￾specific structures
Only where programme or operating logic needs 
Slovenia partners.
Create a cross-border corporate layer 
without operational need.
WHY NOT A MIXED PUBLIC-PRIVATE HOLDING NOW?
A mixed company at platform level would introduce procurement, public-shareholding, governance, 
consolidation and State Aid complexity before there is a defined contracted service or asset. The cleaner first 
move is project-specific cooperation. If a future institutional PPP is justified, the private partner and the entrusted 
activity must be selected through the legally required competitive process.
Suggested contractual map
• Framework cooperation protocol: non-exclusive, non-procurement document defining data sharing, 
feasibility cooperation and public-interest objectives.
• Project development agreements: sponsor-funded or competitively procured professional services for 
specific studies.
• Grant agreements: for eligible public-interest programmes, with separation of economic/non-economic 
activities where required.
• Concession / PPP contract: only for project SPVs whose revenue, risk and long-term service structure 
satisfy the applicable legal test.
• Commercial contracts: supply, feedstock, offtake, operator, licence, SaaS and distribution contracts in 
commercial SPVs.
• Direct agreements and security: only after lender due diligence and only in bankable project SPVs.

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PORTFOLIO-TO-TRANSACTION CONVERSION
6. Transaction Architecture by Project
Project Asset / right Likely vehicle Revenue / funding logic Potential public 
instrument Core condition
Centro Col Public cultural asset
No new SPV 
initially; public 
asset with 
operator/service 
arrangement
Public budget/grants + event/service 
income if viable
Public procurement, 
concession or service 
contract after options 
appraisal
Operating business case 
and procurement route.
Fernetti Industrial/circular site and 
process assets
Fernetti SPV
Contracted 
gate/processing/service/offtake 
revenues
Land/site rights, permits, 
possible grant/public 
contribution subject to 
rules
Anchor feedstock/offtake 
and permitting.
Marmo 
Repen
Mineral/processing rights, 
plant, brand/product Materials SPV Product sales / contracted customers
Permits, potentially 
investment support under 
applicable schemes
Rights + reserve/resource 
data + 
environmental/market 
case.
KarstChain Software/IP/data platform
Digital venture 
SPV or 
DevelopmentCo 
product line
Subscription/licensing/transaction/da
ta services if validated
Innovation/R&D grants and 
public procurement only for 
defined services
MVP and willingness-to￾pay.
Made & 
Grown
Network/brand/marketplac
e
Commercial 
programme or 
venture
Membership/commission/services if 
validated
SME/tourism/rural 
development support 
where eligible
Producer network and 
commercial proposition.
Kras 
Carbon 
Commons
Forest project rights + data 
+ verified units
Grouped project 
vehicle / 
contractual 
consortium later
Carbon/nature revenue only after 
validation + grants for pilot
Forestry/nature grants, 
technical assistance
Legal rights + MRV + 
additionality + buyers.
Ampelotec
a
Biological material + 
research/data + site
Research/public￾interest vehicle; 
commercial 
offshoots 
separate
Grants/research/sponsorship; 
commercial services only if distinct
Research/agriculture/cultur
e programmes
Scientific institution + site + 
governance.
REPE! Programme/IP/community 
services
Public-interest 
vehicle
Grants/sponsorship/ticketing where 
appropriate Culture/community funding Defined programme, KPIs 
and operator.
UNESCO 
2035
Research, heritage 
mapping, governance 
process
Public-interest 
consortium Grant/research/philanthropy Cross-border/cultural 
funding
Scientific and institutional 
legitimacy.
Hospitality Privately owned lodging 
assets
Asset-by-asset 
owners + optional 
operator/marketin
g company
Room revenues and ancillary services
Private investment support; 
tourism grants where 
eligible
Legal asset status + 
operator economics.
Digital 
Memory
Archive content and digital 
infrastructure
Public-interest 
vehicle / service 
provider
Grant/public service/sponsorship Cultural digitisation 
procurement/grants
IP/privacy/catalogue/hostin
g plan.

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ANCHOR ASSET
7. Centro di Col - Public Anchor, Not Stand-Alone PPP
Col can be strategically important without being financed as a stand-alone PPP. The current evidence points to 
a public cultural investment with a relatively modest capital scale compared with the transaction costs of a 
sophisticated PPP. If the construction phase is already procured or substantially committed, the relevant 
structuring question is not how to retrofit project finance onto sunk/public works; it is how to procure and 
finance the operating model.
Four operating options to test
Option Structure Advantages Risks / test
A. Direct public 
operation
Municipality 
operates/commissions activities 
directly.
Control, simplicity. Operating capacity; recurring budget; 
limited commercial discipline.
B. Service contract
Competitive procurement for 
defined programme/visitor/digital 
services.
Clear outputs; easier than full concession. Public payment exposure; service 
specification must be measurable.
C. Operating 
concession
Private/mission operator bears 
meaningful demand/operating 
risk and monetises permitted 
services.
Risk transfer and commercial incentives. Only appropriate if revenues can support 
risk and contract economics.
D. Mixed programme 
model
Public asset + multiple 
competitively procured services + 
grant-led programme vehicle.
Allows different functions to use different 
instruments.
Requires strong coordination and avoids 
fragmentation.
Recommended current route
Develop an operating options appraisal before any PPP proposal. The options appraisal should quantify annual 
lifecycle maintenance, staffing, utilities, programming, insurance, visitor/service revenues, event income, 
sponsorship and any public-service payment. Only if an operator can bear material operating/demand risk and 
finance meaningful investment should an operating concession be tested. Otherwise, a service contract plus 
grant-led programming is likely to be more proportionate.

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BANKABLE-TRACK CANDIDATE
8. Fernetti Circular Valley - Infrastructure Candidate
Fernetti is the strongest conceptual candidate for eventual infrastructure-style financing because a circular￾economy platform can, in principle, be built around physical assets, contracted material flows, 
processing/service fees, utilities, industrial customers and long-duration operating contracts. None of those 
revenue foundations should be assumed today.
Pre-feasibility package required
• Site control and cadastral/urban planning position.
• Feedstock/material-flow map: volumes, quality, seasonality, counterparties and current disposal 
economics.
• Technology options and performance guarantees.
• CAPEX class estimate and operating cost build-up.
• Utilities and grid/water/logistics constraints.
• Permitting and environmental pathway.
• Anchor contracts: minimum volume, gate fee, tolling, offtake or take-or-pay where commercially 
appropriate.
• Residual-value and decommissioning obligations.
• Market sounding with industrial operators, technology providers, lenders and potential equity sponsors.
Possible capital structure - only after contracting
Layer Potential role Condition before use
Grant / public 
contribution
Close viability gap or fund clearly eligible public￾good components. Legal eligibility, State Aid analysis, VfM, no overcompensation.
Sponsor / strategic 
equity Development and first-loss risk capital. Experienced industrial sponsor and clear governance.
Infrastructure / project 
equity Construction and operating risk. Permits, contracts, model, defined exit/hold strategy.
Senior project debt Finance contracted cash-flow component. Debt service coverage under downside case; security and 
direct agreements.
Subordinated / 
mezzanine
Bridge risk or capital structure only if 
economically justified. Cannot substitute for missing bankability.

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INDUSTRIAL FINANCE
9. Marmo Repen - Industrial Candidate
Repen stone is demonstrably present in the market and in the Friuli Venezia Giulia public works price schedule. 
That proves the material exists as a recognised commercial product; it does not prove that a new extraction or 
processing project controlled by the Svizzera del Carso has legal rights, reserves, permits, customers or 
attractive economics. The transaction must begin with those questions.
Investment case gates
Gate Evidence Decision
Rights Ownership/concession/extraction/processing rights and duration. No rights -> No-Go.
Resource / supply Geological/resource data or secure third-party supply. No reliable quantity/quality -> No-Go for extraction 
case.
Permitting Extraction/processing/environmental/landscape approvals and 
restoration obligations. Unclear path -> pre-feasibility only.
Market Customer interviews, historic market data, product mix, pricing, 
substitution risk. No credible customers -> no debt.
Offtake LOIs/conditional contracts with creditworthy buyers where possible. Improves bankability materially.
Technical Plant configuration, recovery yield, energy/water, waste/scrap 
strategy.
Required before CAPEX model.
ESG / restoration Biodiversity, dust/noise/water, closure/restoration and community 
impacts. Material to permit and capital availability.
Do not over-market “green”
A stone extraction or processing project should not be labelled green by default. A credible financing 
proposition would separate the core industrial activity from measurable circular components such as 
waste/scrap recovery, secondary material use, low-carbon energy, water recirculation or restoration, each 
supported by technical KPIs and eligibility analysis.

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DIGITAL AND SME LAYER
10. Made & Grown / KarstChain - Growth Platform
KarstChain is best treated initially as a product, not as infrastructure finance. The public concept focuses on 
digital identity, traceability, verified origin and product passports. The investment question is whether 
producers, buyers, certifiers, insurers, tourism operators or public bodies will pay for a service that solves a real 
problem.
MVP investment case
Workstream Minimum proof
User problem Documented pain points from producers and buyers; current compliance/traceability costs.
MVP Operational digital passport for 5-10 products; QR interface; auditable data provenance.
Data governance Who writes, verifies and owns each data field; GDPR/commercial confidentiality.
Technology Architecture chosen on need; blockchain used only where immutability/shared trust adds value.
Adoption Signed pilot participation from producers and at least one downstream user group.
Economics Pricing, cost to onboard, recurring cost, gross margin, churn/retention assumptions.
Scale Path from pilot to 30-50 producers without proportional service-cost growth.
Made & Grown can become the commercial discovery and distribution layer around the producer network. It 
should not subsidise technology indefinitely. If marketplace or membership revenues are not viable, it may 
remain a territorial marketing programme supported by grants and sponsorship rather than venture capital.

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NATURAL CAPITAL
11. Kras Carbon Commons - Natural Capital Pilot
The internal project material contains the right discipline for this stage: the forest comes first, and no credit 
should be promised before baseline, additionality, measurement, independent validation and certification. The 
proposed pilot sequence - 3-5 srenje, legal review, GIS, inventory, baseline, additionality, risk, methodology, 
verifier/OCE, business case and decision - is more credible than presenting speculative carbon revenues as an 
existing asset.
Financing approach
Phase Capital Repayment / value source
Development / legal / GIS Grant, sponsor development capital, 
philanthropy/impact technical assistance. No debt repayment assumed.
MRV / validation pilot Grant + participating-owner contribution + impact 
development capital. Value is verified data and option to proceed.
Scaled forest interventions Project-specific grants, owner capital, potentially 
revenue-backed finance after validation. Verified contractual cash flow only.
Carbon/nature revenue Potential future sale/retirement arrangements. Excluded from base case until recognised, verified and 
contractable.
Key legal questions
• Who has authority to commit each forest area and for how long?
• Who owns or is entitled to the environmental attribute created?
• How are benefits and costs allocated among srenja/jusarji/vehicle/technical providers?
• What forestry obligations already form the baseline and therefore cannot be counted as additional?
• How are reversal/fire risks, buffers and monitoring obligations allocated?
• What tax and accounting treatment applies to any generated revenue?

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PUBLIC-INTEREST PROGRAMMES
12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 and Digital Memory
These programmes should form the public-value spine of the platform, but institutional credibility requires 
resisting the temptation to make every activity “investable”. Grants, sponsorship, research finance and public￾service contracts are valid financing instruments. Their discipline comes from measurable outputs, transparent 
procurement and long-term operating plans - not leverage.
Programme Public-value case Primary funding Commercial carve-out, if any
REPE! Community participation, culture, language, events, civic 
engagement.
Culture/community grants, sponsorship, 
ticket/event revenue where appropriate.
Event production or venue services 
only if independently viable.
Ampeloteca Agrobiodiversity, research, conservation, education, 
territorial identity.
Research/agriculture grants, university 
partnership, philanthropy/sponsorship.
Nursery/licensing/experiences 
only if legally and commercially 
separate.
Carso UNESCO 2035 Scientific/heritage research, governance and long-term 
cross-border vision.
Research, culture, Interreg/cooperation, 
philanthropy.
Tourism/visitor services as 
separate products; no financing 
assumption based on UNESCO 
status.
Digital Memory Preservation, digitisation and public access to territorial 
archives.
Cultural digitisation grants and public 
service budgets.
Licensing/production services only 
where rights and demand exist.

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HOSPITALITY
13. Hospitality - Distributed Private Asset Strategy
A distributed accommodation strategy can mobilise private property investment without creating a single public 
balance-sheet project. The platform’s role should be aggregation, standards, distribution and experience 
packaging, while each owner remains responsible for property rights, compliance and asset-level financing 
unless a professional operator model is later established.
Required first dataset
Data Why it matters
Asset census Identifies number, location, ownership and condition of candidate units.
Regulatory status Determines whether units can operate and what capex is required.
Historic demand Occupancy, ADR, seasonality, source markets and booking channels.
Capex per unit Determines financing need and owner contribution.
Operator proposition Clarifies whether the platform is a marketing consortium, manager, master lessee or franchise-style network.
Unit economics Net revenue after distribution, cleaning, utilities, maintenance, management and taxes.
Experience linkage Tests whether project experiences extend stay and increase spend rather than simply repackage existing 
demand.

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PUBLIC VALUE
14. Public-Sector Business Case
Strategic case
The public-sector rationale is strongest where the platform addresses fragmentation: multiple small projects, 
limited project-preparation capacity, cross-border complexity and underutilised links between public assets, 
producers, natural capital and private enterprise. The public problem is not “lack of a brand”; it is lack of a 
disciplined pipeline that converts ideas into implementable projects.
Economic case
A future cost-benefit analysis should quantify additional visitor spend and length of stay, SME revenue, 
employment, avoided waste/disposal costs, biodiversity/forest-risk benefits, educational/cultural value and 
any infrastructure productivity gains. Benefits must be additional relative to a credible baseline, not gross 
activity already occurring in the territory.
Commercial case
Commercial deliverability must be tested through market sounding. The authority should not assume there is a 
private operator for Col, a lender for Fernetti, a technology partner for KarstChain or a carbon buyer for forest 
projects. Those counterparties need to be identified, interviewed and, where appropriate, competitively 
selected.
Financial case
The public financial case must separate one-off grants, recurring operating payments, contingent liabilities, 
guarantees, land/asset contributions and foregone revenues. Affordability is a budget question; value for money 
is a delivery-model question. They should not be conflated.
Management case
A small municipality should not be expected to manage a multi-sector transaction pipeline without dedicated 
technical support. The Project Factory can be useful only if its mandate, conflicts, procurement status, 
deliverables, data rights and public-accountability mechanisms are explicit.

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LEGAL / FISCAL STRUCTURING
15. PPP, Procurement, State Aid and Eurostat Framework
PPP legal test
Article 174 of Legislative Decree 36/2023 defines PPP through four concurrent features: a long-term relationship 
pursuing a public-interest result; significant private financing in relation to the operating risk; private 
responsibility to realise and manage the project while the public side defines objectives and monitors delivery; 
and allocation of operating risk to the private party. A label or cooperation protocol is therefore not enough.
Project finance route
Article 193 allows concession/project-finance procedures on private initiative, including proposals not already 
included in PPP programming, and on public initiative for programmed proposals. A private promoter may 
request information, but public information supplied for a proposal is subject to transparency/equal-access 
safeguards. Any future Svizzera del Carso promoter route should be designed around competition, not 
exclusivity expectations.
State Aid
Public support must be analysed at several levels: developer/owner, operator and end-user. A publicly funded 
asset can create economic advantage even where the initial public purpose is legitimate. Market-conform 
pricing, open/non-discriminatory access, competitive procurement, aid-scheme compatibility and separation 
of economic/non-economic activities therefore become transaction workstreams rather than drafting 
footnotes.
Eurostat
Statistical treatment becomes relevant only for genuine PPP contracts. Eurostat focuses on the substance of 
risk and reward allocation, including construction, demand and availability risks, as well as government 
financing, guarantees, termination provisions and end-of-term asset treatment. The objective should never be 
to structure a PPP solely to obtain off-balance-sheet treatment.
Proportionality
EPEC 2026 also warns against disproportionate PPP analysis for relatively small projects. This is directly 
relevant to Centro di Col: a complex PPP process can consume a material share of project value if the 
underlying scope is modest or if no meaningful private investment/risk transfer exists.

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CAPITAL ADVISORY
16. Capital Stack and Financing Logic
Capital type Use in platform Best-fit projects Rule
Public / EU grants Project development, research, 
cultural/nature/public-good capex.
REPE!, UNESCO, Digital Memory, 
Ampeloteca, carbon pilot, eligible 
infrastructure elements.
Grant does not replace operating 
sustainability.
Sponsor development 
capital
Early studies, legal, technical, 
commercial development.
DevelopmentCo, Fernetti, Marmo, 
digital ventures. At-risk capital until project reaches gate.
Strategic equity Industrial/operating expertise plus 
capital.
Fernetti, Marmo, digital platform, 
hospitality operator.
Prefer investors with capability, not passive 
money alone.
Infrastructure / impact 
equity Longer-duration project risk. Contracted circular infrastructure; 
validated nature projects.
Requires governance, risk and cash-flow 
evidence.
Senior debt Lowest-risk contracted cash flows. Only mature SPVs. No debt sizing before downside DSCR and 
contract analysis.
Asset-level 
mortgages/leasing Property/equipment finance.
Hospitality units, plant/equipment 
where lender recourse is 
appropriate.
Often more proportionate than project finance.
Sponsorship/philanthrop
y
Public-interest programmes and visible 
community outputs.
REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, 
heritage.
Avoid dependence on one sponsor for core 
obligations.
Blended finance discipline
Blended finance should close an identified viability, affordability or risk gap, not hide weak economics. Every 
public layer should answer: what market failure is being addressed, what private capital is crowded in, what risk 
is reduced, what additional public outcome is purchased, and how overcompensation is prevented?

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CREDIT CASE
17. Bankability Framework and Financial Model 
Requirements
A project is not bankable because its IRR is positive. The lender question is whether the project company can 
service debt under credible downside conditions and whether key risks are contractually allocated to parties 
capable of bearing them.
Condition Fernetti Marmo KarstChain Carbon Commons
Asset/site control DATA MISSING DATA MISSING N/A / IP control to verify Rights DATA MISSING
Permitting path DATA MISSING DATA MISSING Regulatory/data review 
needed
Forestry/carbon legal path 
needed
Contracted revenue NOT MET NOT MET NOT MET NOT MET
CAPEX estimate NOT MET NOT MET PARTIALLY - MVP budget 
needed
PARTIALLY - pilot budget 
needed
OPEX model NOT MET NOT MET NOT MET NOT MET
Market evidence PARTIALLY PARTIALLY - product exists, 
project demand unproven PARTIALLY - concept only
PARTIALLY - market exists 
generally, project volumes 
unproven
Technical design NOT MET NOT MET PARTIALLY PARTIALLY
Sponsor capability DATA MISSING DATA MISSING DATA MISSING PARTIALLY - role map exists
Debt capacity CANNOT BE ASSESSED CANNOT BE ASSESSED NOT APPROPRIATE NOW NOT APPROPRIATE NOW
Financial model architecture
• Assumptions register with source and date for every material input.
• Development cost and construction/implementation schedule.
• CAPEX by package, contingency and escalation.
• Revenue build-up from contracts or evidenced demand; no plug revenues.
• OPEX and lifecycle maintenance tied to operating model.
• Tax, grants and working capital.
• Funding schedule and interest during construction where applicable.
• Debt sculpting, DSCR/LLCR and reserve-account logic for project finance SPVs.
• Base, downside and severe-but-plausible cases.
• Combined downside: delay + capex overrun + revenue reduction + higher rates.
• Equity return only after operational, tax and debt cash waterfalls are complete.

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RISK MANAGEMENT
18. Risk Allocation Matrix
Risk Default allocation principle Platform implication
Land / title Party controlling title and access; public retains unknown public-law 
title issues.
No project SPV reaches financing without verified site 
rights.
Planning / statutory 
approvals
Shared: promoter prepares compliant design; authority retains 
sovereign decision. Do not transfer unpriceable sovereign risk wholesale.
Design / construction Private contractor/SPV where output specification is stable. Use fixed-price/date-certain mechanisms only when 
market can price them.
Geotechnical / archaeology Allocate based on surveys and ability to insure/control; often shared for 
unknown conditions. Front-load surveys.
Technology performance Technology provider / SPV with warranties. Critical for Fernetti and KarstChain architecture.
Feedstock / supply SPV and contracted suppliers; minimum-volume support only if 
justified. Fernetti needs anchor contracts.
Offtake / market price SPV unless public service model deliberately uses availability 
payments.
Marmo and circular products need commercial contracts.
Demand Private only where demand can genuinely be managed and priced. Do not force Col demand risk onto an operator if revenues 
cannot sustain it.
Operations / maintenance Private operator for contract duration where performance is 
measurable. KPIs and deduction regime required.
Change in law Shared by category: general vs discriminatory/project-specific. Document in project agreement.
Force majeure / climate Shared/insured where appropriate. Natural capital and outdoor assets need explicit treatment.
Political / sovereign Public where beyond private control. Avoid unbankable transfer.
Refinancing SPV with gain-sharing only where public support justifies it. Contract-specific.
Residual / handback Private to specified condition where concession applies. Handback reserve/inspection if material.

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MARKET ENGAGEMENT
19. Investor Universe and Market Sounding
Investor outreach should be sequenced by project maturity. Institutional investors are not a substitute for 
feasibility. Early conversations should be confidential market sounding focused on requirements, not a fund￾raising roadshow.
Investor / partner type Relevant projects What they will ask first
EIB / InvestEU Advisory Platform preparation, sustainable 
infrastructure, public promoter capacity.
Is there a defined project pipeline, promoter capacity and advisory 
need?
Commercial banks Mature industrial/infrastructure/hospitality 
assets.
Where is contracted cash flow and security?
Infrastructure funds Fernetti after contracts; possibly scaled natural￾capital infrastructure. Ticket size, duration, governance, downside protection, exit.
Strategic industrials Fernetti, Marmo, digital traceability. Strategic fit, control, technology, supply/offtake.
Impact / nature funds Carbon Commons / biodiversity-related projects 
after validation. Integrity, MRV, rights, impact additionality, cash flow.
Venture / growth investors KarstChain / digital marketplace after product￾market fit evidence. Adoption, ARR/revenue, unit economics, defensibility.
Foundations / sponsors REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, heritage. Visible public outcomes, governance, brand fit, reporting.
Hospitality operators / owners Distributed accommodation. Inventory, demand, standards, operator economics.
Market sounding questions
• What minimum scale/ticket makes the opportunity worth diligence?
• Which risks are currently unpriceable?
• Which contract terms would materially improve bankability?
• What sponsor capabilities are required?
• What evidence would convert a “no” today into a “yes to diligence” in 6-12 months?
• Which public support instruments improve viability without distorting competition?
• What transaction costs are proportionate to project scale?

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GOVERNANCE
20. Governance and Control Framework
DevelopmentCo governance
• Independent board-level oversight and documented conflicts policy.
• Investment / Project Committee approving stage-gate progression and development spend.
• No authority to promise public assets, grants, concessions or guarantees.
• Project-level accounts and cost centres from day one.
• IP, data and brand ownership documented contractually.
• Related-party transactions approved under a formal policy.
• Development fees linked to defined deliverables; success fees reviewed for procurement and conflict 
implications.
• Quarterly portfolio reporting: scope, readiness, spend, risks, next gate.
Public-interface governance
Public authorities should retain decision rights over public assets, procurement, budget commitments and 
public-service standards. The platform can prepare information, but public-law decisions cannot be 
outsourced informally to the sponsor or DevelopmentCo.

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VDR
21. Data Room and Due Diligence Plan
Folder Required contents
00 Executive Mandate, investment thesis, project status dashboard, decision log.
01 Corporate Entity documents, ownership, governance, conflicts, key people.
02 Public authorities DUP, budgets, public works plans, resolutions, cooperation documents.
03 Land & assets Title, cadastral, leases/concessions, valuations, site plans.
04 Legal Rights, IP, material agreements, litigation, legal opinions.
05 Procurement Procurement strategy, notices, contracts, market-sounding records.
06 Permits Planning, environmental, operational and sector permissions.
07 Technical Feasibility, surveys, design, technology, quantity/cost estimates.
08 Environmental & social Screening, Natura/landscape where relevant, climate, biodiversity, stakeholder plan.
09 Market Demand, competitors, customers, producers, feedstock, pricing.
10 Commercial contracts LOIs, offtakes, supply, operator, licence, service agreements.
11 CAPEX / 12 OPEX Cost estimates, benchmarks, contingencies, lifecycle plan.
13 Financial model Assumptions, model, sensitivities, audit trail.
14 Financing / 15 Grants Term sheets, eligibility, applications, conditions.
16 Tax / 17 Insurance Tax memos, VAT, insurance broker reports.
18 ESG / 19 State Aid / 20 
Eurostat Eligibility and compliance analyses.
21 Cross-border Partner agreements, jurisdictional issues, Interreg documentation.
22 Community Consultation records, stakeholder mapping, social licence.
23-25 Project files / Reports / 
Q&A Project-specific work product and diligence log.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 29
INVESTMENT COMMITTEE CHALLENGE
22. Deal Breakers - Red Team
The following issues are not drafting weaknesses; several can stop a transaction entirely. They should be 
managed as a formal red-team register with accountable owners and deadlines.
Issue Why it can kill the deal Mitigation
RED FLAG 1 - No asset control Fernetti/Marmo/Hospitality/forest projects cannot 
finance without durable rights.
Secure and verify title/lease/concession/participation rights before SPV 
formation.
RED FLAG 2 - No contracted 
revenue
No senior debt case for major commercial SPVs. Commercial DD + anchor contracts/offtake.
RED FLAG 3 - Public/private 
boundary unclear Creates procurement, State Aid and governance risk. Map every public contribution and legal route.
RED FLAG 4 - Platform too broad Investors cannot price unrelated risks. Ring-fence by SPV and financing source.
RED FLAG 5 - Sponsor capability 
unproven
Execution and completion risk. Add experienced operators/technical partners.
RED FLAG 6 - CAPEX/OPEX absent No valuation or financing model. Independent technical cost study.
RED FLAG 7 - Permit pathway 
unknown Timeline and feasibility cannot be assessed. Permitting roadmap and pre-application engagement.
RED FLAG 8 - Carbon revenues 
assumed early Integrity and revenue risk. Zero carbon revenue in base case until validation.
RED FLAG 9 - UNESCO narrative 
treated as asset
Recognition is uncertain and not a financing 
guarantee.
Build investable subprojects independent of status.
RED FLAG 10 - Blockchain before 
user need Technology risk / weak product-market fit. MVP and willingness-to-pay before scaling.
RED FLAG 11 - Col retrofitted into 
PPP
Transaction costs and risk transfer may be 
disproportionate. Operating options appraisal.
RED FLAG 12 - State Aid ignored Could invalidate public support or distort tender 
economics. Project-level State Aid memo before support terms.
RED FLAG 13 - Eurostat objective 
drives structure Risk transfer becomes artificial. VfM first; statistical treatment second.
RED FLAG 14 - No public 
affordability test Public commitments may be unsustainable. Lifecycle budget and contingent-liability register.
RED FLAG 15 - No market sounding Procurement may be uncompetitive or unbankable. Structured sounding before route is fixed.
RED FLAG 16 - Cross-border 
complexity too early Costs and delay without economic benefit. Add Slovenia structure only where needed.
RED FLAG 17 - Weak data 
governance
KarstChain/Digital Memory reputational and legal 
risk. Data ownership, verification and privacy framework.
RED FLAG 18 - Overreliance on 
grants
Projects fail when grant ends. Operating sustainability and exit-from-grant plan.
RED FLAG 19 - Mixed mission and 
commercial liabilities
Public-interest assets can be exposed to commercial 
losses. Separate vehicles and accounts.
RED FLAG 20 - No kill mechanism Portfolio accumulates zombie projects. Quarterly Go/No-Go gates and termination rules.

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EXECUTION
23. 100-Day Transaction Plan
Days Workstream Deliverable Decision
0-15 Mandate & governance Sponsor mandate, DevelopmentCo/governance decision, project owners, 
conflict policy. Who is accountable?
0-20 Public engagement Formal meeting with Comune; request non-confidential asset/project 
data; define cooperation perimeter.
Is there public interest in 
feasibility work?
0-30 Portfolio triage One-page Project Definition Sheet for all projects. Kill, hold or advance 
each project.
10-40 Asset/legal Col operating rights; Fernetti site; Marmo rights; srenje participation; 
hospitality asset census.
Can the project control 
what it needs?
15-50 Commercial Producer interviews, industrial feedstock/offtake interviews, hospitality 
demand data.
Is there a paying 
customer / user?
20-60 Technical Fernetti pre-feasibility scope, Marmo technical scope, KarstChain MVP 
scope, carbon MRV scope.
Can costs and 
performance be 
estimated?
30-65 Public law PPP/procurement/State Aid screening by project. Which legal route is 
viable?
40-75 Finance Model templates, funding gaps, grant map, project-development budget. Which projects can 
support which capital?
55-85 Market sounding Selected operators, lenders, strategic investors, EIB/InvestEU Advisory 
enquiry where appropriate.
What conditions does 
the market require?
75-100 IC package Revised portfolio, risk register, data room, 12-month budget, Go/No-Go 
recommendations.
Approve development 
capital only for surviving 
projects.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 31
ROADMAP
24. 12-36 Month Development Roadmap
Period Platform milestone Project milestones
0-3 months Governance, data room, public protocol, project 
definitions, initial market sounding.
Col options; Fernetti/Marmo legal+technical scoping; KarstChain MVP; 
Carbon participant recruitment.
3-6 months Development budget and adviser appointments; first 
grant/advisory applications.
Fernetti material-flow study; Marmo rights/market DD; hospitality asset 
census; Ampeloteca scientific partner.
6-12 months First investable subprojects selected; preliminary 
transaction routes.
KarstChain pilot live; Carbon baseline/MRV pilot; Col operating 
tender/concession decision; first LOIs.
12-18 months Formal investor/lender dialogue only for mature SPVs. Fernetti/Marmo class-3/4 cost estimates and contracts if viable; hospitality 
operator pilot.
18-24 months Procurement / permitting / financing documentation for 
qualifying projects. PPP/concession only where VfM and bankability are proven.
24-36 months Potential financial close / implementation on first mature 
asset.
Scale only after first operating track record and independent post￾implementation review.

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READINESS GATES
25. Conditions Precedent to Institutional Investor Outreach
1. Project sponsor and decision rights documented.
2. Asset/site/right control evidenced for the specific project.
3. Permitting roadmap and fatal-flaw review completed.
4. Independent technical scope and cost estimate available.
5. Commercial demand evidenced through contracts, LOIs or robust third-party study.
6. Operating model and OPEX/lifecycle cost plan complete.
7. Base, downside and severe-but-plausible financial model complete and auditable.
8. Public support terms, if any, mapped to procurement and State Aid route.
9. Risk allocation agreed at term-sheet level.
10. Environmental/social screening and climate risks addressed.
11. Governance, conflicts and related-party policies implemented.
12. Virtual Data Room substantially populated.
13. Investor ask is specific: amount, instrument, use of funds, rights, return source and exit/repayment.
14. Market sounding confirms the target investor class is appropriate for project scale and risk.
15. Go/No-Go approval from the platform Investment / Project Committee.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 33
RED TEAM CONCLUSION
26. Why This Transaction May Fail
The platform can fail even if the underlying ideas are attractive. The most likely failure mode is not lack of 
creativity; it is failure to convert narrative into control over assets, contracts, permits and cash flows.
• The sponsor attempts to finance the whole portfolio together and contaminates investable assets with 
grant-led programmes.
• Public authorities perceive the initiative as a request for preferential access to public assets rather than a 
transparent development proposal.
• Fernetti does not secure a site, feedstock or offtake at economic terms.
• Marmo Repen lacks the legal rights, permitting pathway, resource basis or customer contracts needed for 
an industrial case.
• KarstChain adds technology without solving an expensive enough producer/buyer problem.
• Carbon Commons cannot demonstrate rights, additionality or economic verified volumes after costs and 
buffers.
• Col’s operating costs exceed credible revenues and no affordable public-service funding model is agreed.
• The platform builds overhead faster than projects mature.
• Grant applications drive scope, creating projects that disappear when grants end.
• Cross-border governance is added before domestic project fundamentals are solved.
• Investor outreach starts too early, creating a reputation that the platform is promotional rather than 
transaction-ready.

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CONDITIONS FOR A YES
27. What Would Make It Investable
THE INSTITUTIONAL ANSWER
Do not ask investors to believe in “the Carso”. Ask them to underwrite a defined asset, contract and cash flow -
while the platform explains why those individual transactions belong to a coherent long-term pipeline.
Project family What turns it from concept into investable proposition
Public / cultural Funded operating plan, measurable public outputs, transparent procurement, multi-year budget or committed 
grant/sponsorship.
Digital / growth MVP, paying users, recurring revenue, unit economics, defensible data/IP position, scalable acquisition model.
Circular infrastructure Site, permits, fixed technical scope, credible CAPEX, contracted feedstock/offtake, experienced operator, 
downside DSCR.
Industrial stone Rights, resource/supply, permits, technical plant plan, customers/offtake, restoration plan, sponsor equity.
Natural capital Rights, methodology, baseline, additionality, MRV, independent validation path, verified volumes, 
buyer/retirement strategy.
Hospitality Compliant inventory, operator model, demand evidence, asset-level capex plans and owner commitments.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 35
INVESTMENT BANK SUMMARY
28. One-Page Transaction Summary
TRANSACTION
Karst Development & Investment Platform: a professional project-development and investment-origination 
platform converting a multi-sector territorial pipeline into separately governed, ring-fenced and financeable 
transactions.
Item Summary
Sponsor proposition Independent development platform with public-interest programme arm and commercial DevelopmentCo; 
project SPVs only after gates.
Public proposition Activate public assets and policy objectives without premature guarantees or public equity; retain procurement 
and oversight control.
Anchor Centro di Col as public-facing Project Factory / programme hub, subject to operating options appraisal.
Infrastructure track Fernetti Circular Valley; project finance/PPP only after site, permits, contracts and VfM.
Industrial track Marmo Repen; industrial SPV only after rights, resources/supply, permits and customers.
Digital track Made & Grown / KarstChain; MVP and producer adoption before growth equity.
Natural-capital track Kras Carbon Commons pilot; no carbon revenue assumed before MRV/validation.
Grant-led track REPE!, Ampeloteca public-interest components, Carso UNESCO 2035, Digital Memory.
Hospitality Distributed private assets financed asset-by-asset; platform provides standards/distribution/operator layer.
Capital ask today Project-development capital and technical/advisory capacity, not consolidated senior debt.
First 100 days Governance, asset/legal DD, project definitions, commercial validation, technical scopes, public-law screening, 
market sounding.
Core risk Breadth of vision outruns evidence and execution capacity.
Core opportunity Create a repeatable territorial Project Factory that makes small-project pipelines institutionally legible and 
investable.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 36
APPENDIX
Appendix A. Project Readiness Register
Project Stage today Primary evidence to obtain Go / No-Go gate
Centro Col Public asset / works programme; 
operating concept not validated.
Current award status, floorplan, lifecycle cost, operating 
budget, allowed uses.
Options appraisal identifies 
affordable operating route.
REPE! Concept/programme trajectory. Scope, operator, annual programme, KPIs, budget.
Committed operating 
funding and accountable 
operator.
Ampeloteca Concept/research trajectory. Site, scientific partner, material collection plan, rights, budget. Scientific + land + 
governance package.
Made & Grown Commercial concept. Producer pipeline, proposition, fee model, operator. Signed producer LOIs and 
viable unit economics.
KarstChain Public concept. MVP, tech architecture, data governance, pricing. Pilot users + recurring-value 
proof.
Fernetti Pre-feasibility concept. Site, flow study, permits, technology, CAPEX/OPEX, contracts. At least one bankable 
revenue architecture.
Marmo Repen Industrial concept. Rights, resource/supply, permits, plant, customers, restoration. Legal rights + market + 
technical case all pass.
UNESCO 2035 Civic/research concept. Scientific framework, institutional governance, 
boundary/heritage inventory.
Legitimate consortium and 
evidence-based roadmap.
Kras Carbon Commons Structured pilot concept. Srenje agreements, GIS, baseline, MRV, verification, cost 
model.
Three green tests: 
technical, legal, economic.
Hospitality Network concept. Asset census, compliance, demand, owner interest, operator.
Minimum viable compliant 
inventory and operator 
economics.
Digital Memory Concept + external digitisation 
context.
Catalogue, rights/privacy, digitisation spec, hosting, operating 
costs.
Funded scope and 
sustainable custodianship.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 37
APPENDIX
Appendix B. Indicative Risk Register
Risk Exposure Mitigation owner Immediate action
Project scope creep Platform-wide Sponsor / Investment Committee Lock Project Definition Sheets and 
stage gates.
Public procurement challenge Public-facing projects Public authority + procurement 
counsel Route memo before commitments.
State Aid Public support to economic activities State Aid counsel / authority Map beneficiary and market advantage.
Asset title / rights Fernetti, Marmo, Hospitality, Carbon Project sponsor / legal Title and rights DD.
Permitting Industrial / physical projects Technical/legal Fatal-flaw permit map.
Revenue / demand Commercial projects Commercial lead Customer interviews and LOIs.
CAPEX overrun Fernetti/Marmo/Col fit-out Technical adviser Independent estimate and contingency.
Technology underperformance Fernetti/KarstChain Technology provider Performance tests/warranties.
Carbon integrity Carbon Commons MRV specialist / verifier Baseline/additionality methodology.
Community opposition Industrial/natural-capital projects Sponsor/public stakeholder lead Early stakeholder plan and disclosure.
Grant dependence Public-interest programmes Programme board Multi-year operating plan and 
diversification.
Key-person dependency DevelopmentCo Board Institutionalise process, 
documentation and delegation.
Cross-border delay UNESCO/Interreg projects Project consortium Limit scope and assign jurisdictional 
responsibilities.
Data/IP privacy KarstChain/Digital Memory Data counsel / CTO Data map, DPIA where needed, IP 
agreements.
Reputation from premature 
investor outreach Platform-wide Managing Director No roadshow before CP checklist.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 38
APPENDIX
Appendix C. Investment Committee Checklist
IC area Question Status
Strategic Is there a clearly defined problem and project scope? OPEN - evidence required
Sponsor Is there an accountable sponsor with capacity and capital at risk? OPEN - evidence required
Asset Are all required assets/rights controlled for the project term? OPEN - evidence required
Legal Is the structure lawful and procurement route identified? OPEN - evidence required
State Aid Has public support been screened and structured? OPEN - evidence required
Permits Is there a credible permitting path with no fatal flaw identified? OPEN - evidence required
Technical Is the solution proven enough and independently costed? OPEN - evidence required
Commercial Are customers/users/feedstock/offtake evidenced? OPEN - evidence required
Revenue Can revenues be modelled without promotional assumptions? OPEN - evidence required
OPEX Are lifecycle costs understood? OPEN - evidence required
Finance Can debt/equity/grant instruments be mapped to specific uses? OPEN - evidence required
Downside Does the project survive severe but plausible stress? OPEN - evidence required
Risk Is each material risk allocated to the party best able to manage it? OPEN - evidence required
ESG Are environmental, social and climate risks measurable and mitigated? OPEN - evidence required
Public value Is the public outcome measurable and affordable? OPEN - evidence required
VfM Has PPP been compared with realistic alternatives where relevant? OPEN - evidence required
Governance Are conflicts, approvals and reporting controlled? OPEN - evidence required
Data room Is evidence sufficiently complete for third-party DD? OPEN - evidence required
Market Has market sounding tested investor/operator appetite? OPEN - evidence required
Decision Is the ask specific enough for a yes/no investment decision? OPEN - evidence required

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 39
SOURCES
Appendix D. Source Register
Public-source references used for the structuring framework and factual baseline. The memorandum also 
draws on project materials supplied or connected by the sponsor; those materials remain subject to project￾level diligence.
[1] D.Lgs. 31 March 2023, n. 36 - Article 174 (PPP definition). Normattiva. text in force / source consulted 25 Sep 2026. 
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:2023;36~art174!vig=
[2] D.Lgs. 31 March 2023, n. 36 - Article 193 (project finance procedure). Normattiva. source consulted 25 Sep 2026. 
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2023-03-31;36~art193=
[3] EPEC Guide to Public-Private Partnerships - 2026 edition. European Investment Bank / EPEC. 16 Apr 2026. 
https://www.eib.org/en/publications/20250124-epec-guide-to-public-private-partnerships
[4] Commission Notice on the notion of State aid under Article 107(1) TFEU. European Commission / EUR-Lex. OJ C 262, 19 Jul 2016. 
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=OJ:C:2016:262:TOC
[5] Frequently asked questions on PPPs and statistical treatment in national accounts (ESA 2010). Eurostat. guidance source consulted 
25 Sep 2026. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/1015035/7204121/QA-PPPs.pdf
[6] InvestEU Advisory Hub. European Investment Bank. source consulted 25 Sep 2026. https://www.eib.org/en/products/mandates￾partnerships/investeu-advisory-hub/index
[7] Interreg VI-A Italy-Slovenia 2021-2027 - priorities and objectives. Interreg Italy-Slovenia. source consulted 25 Sep 2026. 
https://www.ita-slo.eu/en/programme/objectives
[8] DUP 2019-2021 - programmed investments including Riqualificazione centro culturale Col, CUP H56D18000210002. Comune di 
Monrupino. 2019. 
Fai clic per accedere a DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf
[9] DUP 2020-2022 - works financed in previous years and not fully realised. Comune di Monrupino. 2020. 
Fai clic per accedere a DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf
[10] Finanza strutturata per il futuro del Carso - La Svizzera del Carso. Project article. 8 Sep 2026. 
https://svizzeradelcarso.com/finanza-strutturata-per-il-carso/
[11] KarstChain - Carso Digitale AgroBlockchain. Public project article / LinkedIn. 31 May 2026. https://it.linkedin.com/pulse/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf
[12] Kras Carbon Commons - Carbonio di Srenja. Sponsor-connected project deck. Sep 2026. Internal project material; verify all external 
claims against official technical and legal sources before financing.
[13] La Svizzera del Carso - Investment Bank / PPP Prompt Pack. Sponsor-supplied mandate. Sep 2026. Internal mandate defining 
evidence and structuring standards.
Limitations and next work product
This memorandum is a transaction structuring document, not a legal opinion, valuation, fairness opinion, 
public-sector approval, investment recommendation or financing commitment. No investor should receive a 
formal information memorandum until the conditions precedent in Section 25 are substantially satisfied. The 
next work product should be a 100-day Project Definition and Due Diligence Book containing one validated fact 
sheet and one development budget for every project that survives initial triage.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 40
PARTE II
MEMORANDUM DI STRUTTURAZIONE 
DELL’INVESTIMENTO
Traduzione integrale in italiano
La Svizzera del Carso

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 41
LA SVIZZERA DEL CARSO
PIATTAFORMA DI SVILUPPO E INVESTIMENTO DEL CARSO
MEMORANDUM DI STRUTTURAZIONE DELL’INVESTIMENTO PUBBLICO-PRIVATO
TESI DELLA TRANSAZIONE
Trasformare un portafoglio di concept civici, culturali, digitali, di capitale naturale e industriali in progetti 
separatamente governati, finanziati e affidabili, coordinati attraverso una piattaforma comune di sviluppo. La 
piattaforma è la pipeline; le SPV sono le singole transazioni.
Geografia Carso / Kras - focus iniziale su Monrupino-Repentabor, Friuli Venezia Giulia, con sviluppo transfrontaliero 
Italia-Slovenia selettivo
Stato Fase di pre-fattibilità / strutturazione
Destinatari principali Amministrazioni pubbliche, istituzioni di sviluppo, finanziatori, investitori infrastrutturali e impact, corporate 
strategici, advisor tecnici e legali
Preparato come Nota indipendente di strutturazione della transazione
Data 25 settembre 2026
Classificazione RISERVATO - bozza per discussione; non costituisce offerta di titoli, parere legale o impegno al 
finanziamento
Disciplina di fondo: nessun progetto viene definito bancabile finché il controllo degli asset, le autorizzazioni, i contratti, i ricavi, i 
costi di investimento, i costi operativi e l’allocazione dei rischi non consentono di sostenere tale conclusione. I dati mancanti sono 
trattati come condizioni della transazione, non colmati con assunzioni presentate come fatti.
INDICE
1. Tesi di investimento
2. Mandato, standard probatorio e regole decisionali
3. Fatti di base ed evidenze attuali
4. Segmentazione del portafoglio
5. Architettura raccomandata della piattaforma e dei veicoli
6. Architettura della transazione per progetto
7. Centro di Col - asset pubblico di ancoraggio, non PPP autonomo
8. Fernetti Circular Valley - candidato infrastrutturale
9. Marmo Repen - candidato industriale
10. Made & Grown / KarstChain - piattaforma di crescita
11. Kras Carbon Commons - progetto pilota di capitale naturale
12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 e Digital Memory
13. Hospitality - strategia distribuita di asset privati
14. Business case del settore pubblico
15. Quadro PPP, procurement, aiuti di Stato ed Eurostat
16. Capital stack e logica di finanziamento
17. Quadro di bancabilità e requisiti del modello finanziario

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 42
18. Matrice di allocazione dei rischi
19. Universo degli investitori e market sounding
20. Quadro di governance e controllo
21. Data room e piano di due diligence
22. Deal breaker - Red Team
23. Piano della transazione a 100 giorni
24. Roadmap di sviluppo a 12-36 mesi
25. Condizioni sospensive all’avvio del dialogo con investitori
26. Perché questa transazione potrebbe fallire
27. Cosa la renderebbe investibile
28. Sintesi della transazione in una pagina
Appendice A. Registro di maturità dei progetti
Appendice B. Registro indicativo dei rischi
Appendice C. Checklist del Comitato Investimenti
Appendice D. Registro delle fonti

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 43
CASO DI INVESTIMENTO
1. Tesi di investimento
La transazione proposta non è un unico PPP e non deve essere presentata come tale. La proposta investibile è 
una piattaforma di sviluppo che origina, prepara e segrega una pipeline di progetti eterogenei. A ciascun 
progetto devono essere assegnati la forma giuridica, il percorso di affidamento, lo strumento finanziario e il 
perimetro di rischio coerenti con la propria economia. Questa è la raccomandazione centrale del 
memorandum.
STRUTTURA RACCOMANDATA
Modello a doppia piattaforma: (1) un veicolo di programma di interesse pubblico / grant-led per cultura, 
patrimonio, ricerca e attività comunitarie; e (2) una DevelopmentCo a governance privata responsabile di 
origination, fattibilità, strutturazione finanziaria e sviluppo professionale dei progetti. I progetti commerciali e 
infrastrutturali vengono realizzati tramite SPV segregate soltanto dopo il superamento di gate Go/No-Go specifici 
per progetto. Le amministrazioni pubbliche cooperano attraverso protocolli, contributi, procedure di affidamento 
e contratti di concessione, non mediante partecipazioni azionarie premature in una società mista.
Proposta di investimento
• Creare un’unica pipeline professionale di sviluppo, non un unico bilancio.
• Utilizzare il Centro di Col come asset pubblico di ancoraggio, project room e Project Factory; non forzare le 
sue funzioni culturali dentro una struttura di project finance a leva.
• Portare avanti Fernetti Circular Valley e, potenzialmente, Marmo Repen come le traiettorie future più 
plausibili di finanziamento infrastrutturale/industriale, subordinatamente a evidenze su asset, 
autorizzazioni, feedstock/risorse, mercato e contratti.
• Sviluppare Made & Grown / KarstChain attraverso validazione del mercato digitale, adesione dei produttori 
e verifica della unit economics prima di qualsiasi processo di raccolta di capitale per la crescita.
• Sviluppare Kras Carbon Commons esclusivamente come progetto pilota misurato di capitale naturale 
finché diritti, baseline, addizionalità, MRV, validazione ed economia non siano dimostrati.
• Mantenere REPE!, UNESCO 2035, Digital Memory e la maggior parte delle attività dell’Ampeloteca 
prevalentemente nell’ambito di contributi, sponsorizzazioni, ricerca e finanziamento di servizi pubblici, 
salvo l’emergere di servizi commerciali distinti.
• Costruire la fiducia degli investitori attraverso governance, segregazione dei rischi, procurement pubblico 
trasparente, analisi rigorosa degli aiuti di Stato e una data room basata su evidenze.
Valutazione attuale della transazione
Dimensione Situazione attuale Conclusione da investment bank
Coerenza strategica
Forti connessioni tematiche tra cultura, natura, 
tracciabilità digitale, economia circolare, materiali e 
cooperazione transfrontaliera.
Adatto a una tesi di piattaforma, non costituisce evidenza di 
bancabilità.
Asset pubblico di 
ancoraggio
Il Centro di Col è un programma di investimento 
pubblico esistente; i documenti comunali storici 
identificano il CUP H56D18000210002 e 1,36 milioni di 
euro programmati nel 2019.
Asset di ancoraggio utile; non costituisce di per sé una ragione 
per un PPP.
Evidenze commerciali
Limitate nei materiali esaminati; per la maggior parte 
dei progetti non risultano ricavi contrattualizzati 
verificati, offtake, studi di traffico/domanda o unit 
economics.
Un processo di raccolta di capitale istituzionale sarebbe 
prematuro.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 44
Dimensione Situazione attuale Conclusione da investment bank
Controllo giuridico / 
degli asset
Gap materiali relativi a terreni, diritti, autorizzazioni e 
diritti operativi specifici dei progetti. Elemento del percorso critico.
Finanziamento Esistono strategie di finanziamento concettuali, ma non 
un base case lender-ready né un pacchetto di garanzie. Fase di capitale per lo sviluppo.
Coerenza 
transfrontaliera
Elevato allineamento di policy con gli obiettivi Interreg 
Italia-Slovenia su economia circolare, biodiversità, 
cultura, turismo e cooperazione.
Opportunità di contributi e partnership; non finanziamento 
automatico.
Maturità Il portafoglio spazia dal concept al pilota/pre-fattibilità. Istituire stage-gate e smettere di trattare tutti i progetti come 
egualmente maturi.
Conclusione odierna del Comitato Investimenti
Un finanziatore o un fondo infrastrutturale non dovrebbe oggi sottoscrivere la piattaforma come finanziamento 
consolidato. Un advisor sofisticato potrebbe invece accettare un mandato di project development se lo 
sponsor e le controparti pubbliche concordano un programma disciplinato di raccolta evidenze di 100 giorni, la 
segmentazione dei progetti e una governance della transazione. Il prodotto immediatamente investibile è quindi 
la capacità di sviluppo progettuale, non il debito senior di lungo termine.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 45
METODOLOGIA
2. Mandato, standard probatorio e regole decisionali
L’approccio di strutturazione segue la disciplina richiesta dal mandato di progetto: i fatti sono separati da 
assunzioni, inferenze, raccomandazioni e dati mancanti; il debito deve avere una fonte di rimborso 
identificabile; e non si presume alcun affidamento pubblico, trasferimento di asset, garanzia o diritto a ricavi 
senza un percorso giuridico identificato. Il prompt pack del progetto richiede espressamente questo standard e 
respinge l’uso di finanza sofisticata in assenza di flussi di cassa sottostanti.
Etichetta Significato Trattamento nel presente memorandum
FATTO Supportato da materiale fornito o da una fonte 
pubblica.
Può essere utilizzato nella narrativa della transazione, citando la 
fonte.
ASSUNZIONE Input di modellazione non ancora documentato. Deve essere esplicito e sottoposto a sensitivity analysis.
INFERENZA Conclusione ragionata derivante dai fatti, ma non 
essa stessa un fatto verificato.
Può orientare la strutturazione; da sola non può supportare un 
finanziamento.
RACCOMANDAZIONE Scelta di strutturazione proposta. Soggetta a validazione dello sponsor e degli advisor.
DATI MANCANTI Evidenze richieste prima di una decisione di 
investimento.
Convertiti in condizione sospensiva, workstream o gate Go/No￾Go.
Regole decisionali
9. Nessuna SPV prima che asset, diritti e proposta commerciale siano sufficientemente definiti da giustificare 
la segregazione del rischio.
10. Nessun debito prima che un finanziatore possa identificare flussi di cassa contrattualizzati o 
sufficientemente prevedibili e comprendere la copertura nello scenario downside.
11. Nessuna joint venture azionaria pubblico-privata salvo che esista un caso di valore dimostrabile e sia 
identificato il necessario percorso di diritto pubblico.
12. Nessuna etichetta PPP per un progetto finanziato a contributo o per un ordinario servizio che non soddisfi le 
caratteristiche giuridiche ed economiche del PPP.
13. Nessun ricavo da carbonio nel base case finché addizionalità, metodologia, percorso di verifica e titolo 
giuridico non siano documentati.
14. Nessun caso di investimento connesso a UNESCO fondato sull’aspettativa di riconoscimento; il progetto 
deve reggersi autonomamente su patrimonio, ricerca, turismo o valore pubblico.
15. Nessun premio tecnologico per blockchain o tokenizzazione; KarstChain deve dimostrare che la 
tracciabilità digitale crea valore per gli utenti e ricavi ricorrenti oppure valore pubblico misurabile.
16. Nessuna struttura transfrontaliera per mera valenza narrativa. La complessità cross-border viene aggiunta 
solo dove l’economia del progetto, l’ammissibilità ai programmi o la logica del servizio la richiedano 
realmente.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 46
EVIDENZE
3. Fatti di base ed evidenze attuali
Centro culturale di Col
I documenti di programmazione comunale pubblicamente indicizzati per il 2019 e il 2020 identificano la 
“Riqualificazione centro culturale Col” con CUP H56D18000210002, con 1,36 milioni di euro programmati nel 
2019 e ancora descritta nel 2020 come opera precedentemente finanziata e non ancora integralmente 
realizzata. Il contesto progettuale fornito per questo mandato fa riferimento a un totale aggiornato di circa 
1,3824 milioni di euro e a una fase operativa nel 2026; tale importo aggiornato dovrà essere riconfermato 
direttamente sul programma ufficiale dei lavori 2026-2028 e sulla documentazione di affidamento prima di 
essere inserito in qualsiasi materiale formale destinato a investitori.
Allineamento alle politiche
Il Programma Interreg VI-A Italia-Slovenia 2021-2027 include espressamente resilienza climatica, economia 
circolare ed efficiente nell’uso delle risorse, biodiversità e infrastrutture verdi, cultura e turismo sostenibile e 
migliore governance transfrontaliera. Il programma comprende inoltre l’operazione strategica KRAS-CARSO II 
per la gestione congiunta e lo sviluppo sostenibile del Carso Classico. Ciò dimostra l’allineamento di policy di 
diverse componenti del portafoglio, ma non dimostra l’ammissibilità dei singoli progetti, la probabilità di 
aggiudicazione o il finanziamento.
Evidenze sul portafoglio
Progetto Evidenze attualmente disponibili Evidenze critiche mancanti
REPE! Richiamato come traiettoria civica/comunitaria/culturale nei 
materiali interni di monitoraggio.
Perimetro formale, promotore, budget, modello di servizio, 
controparti, piano operativo.
Ampeloteca Richiamata come progetto strategico e traiettoria 
agricola/capitale naturale.
Terreno/sito, partner di ricerca, piano del germoplasma, costi, 
governance, output pubblici/privati.
Made & Grown Richiamato come piattaforma per produttori/economia. Impegni dei produttori, modello di ricavo, contratti 
commerciali, operatore.
KarstChain
Concept pubblico per identità e tracciabilità digitale dei 
prodotti; prevede registri digitali verificati e casi d’uso 
QR/passaporto.
MVP, adesione dei produttori, governance dei dati, architettura 
tecnologica, willingness-to-pay, ricavi ricorrenti.
Fernetti Circular Valley Il concept finanziario identifica esplicitamente studio, 
SPV/project finance/PPP come possibili percorsi futuri.
Sito, feedstock/flussi di materiali, utilities, autorizzazioni, 
tecnologia, offtake, CAPEX/OPEX, contratti.
Marmo Repen Esistono un concept di finanza industriale e un materiale di 
mercato identificabile.
Diritti, riserve, perimetro di estrazione/lavorazione, 
autorizzazioni, sito, piano ambientale, evidenza clienti/offtake, 
CAPEX/OPEX.
Carso UNESCO 2035 Il materiale interno lo definisce come concept civico/di ricerca 
indipendente, non come candidatura UNESCO ufficiale.
Tesi scientifica, percorso istituzionale, governance, mappatura 
dei confini/asset, piano di gestione del patrimonio.
Kras Carbon Commons
Esiste una logica pilota: 3-5 srenje, verifica legale, GIS, 
inventario, baseline, addizionalità, rischio, metodologia, 
verificatore/OCE, business case.
Diritti di partecipazione, dati fondiari, metodologia MRV, costi, 
volumi verificati attesi, strategia acquirenti, trattamento 
giuridico/fiscale.
Hospitality Il monitoraggio interno identifica la ricettività diffusa come 
traiettoria strategica.
Censimento degli asset, proprietà, stato regolamentare, 
modello operatore, dati di domanda e ADR/occupazione.
Digital Memory Concettualmente collegato alla digitalizzazione degli archivi e 
alla conoscenza territoriale.
Diritti, inventario dei contenuti, governance dei dati, operatore, 
perimetro e piano di finanziamento.
ARCHITETTURA DEL PORTAFOGLIO

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 47
4. Segmentazione del portafoglio
Il portafoglio deve essere segmentato in base all’economia dei progetti, non in base al marchio. Il marchio può 
restare unitario; passività, fonti di finanziamento e obblighi di procurement no.
Progetto Classificazione primaria Debito oggi? Percorso di sviluppo preferito Gate successivo
REPE! PUBBLICO / GRANT-LED No Programma / fondazione / partnership di servizio 
pubblico
Definire perimetro, promotore e 
output pubblici misurabili.
Ampeloteca IBRIDO / BLENDED / RICERCA No Partnership di ricerca/contributo; sotto-progetti 
commerciali solo se separabili
Sito + partner scientifico + 
piano operativo.
Made & Grown CRESCITA / PIATTAFORMA DI 
MERCATO No Pilota commerciale nella DevelopmentCo o in una 
venture SPV
20-30 LOI dei produttori + unit 
economics.
KarstChain CRESCITA / DIGITALE No MVP + contributi R&S/innovazione + sponsor equity MVP operativo + adozione + 
ipotesi di ricavi ricorrenti.
Fernetti Circular 
Valley
CANDIDATO INFRASTRUTTURALE 
/ INDUSTRIALE Non ancora Pre-fattibilità -> market sounding -> SPV di progetto
Controllo del sito + studio dei 
flussi di materiali + contratti di 
ancoraggio.
Marmo Repen CANDIDATO ALLA FINANZA 
INDUSTRIALE Non ancora Pre-fattibilità industriale -> diritti/autorizzazioni -> 
SPV
Diritti + riserve/risorse + 
autorizzazioni + clienti.
Carso UNESCO 2035 PUBBLICO / GRANT-LED No Ricerca, patrimonio, cooperazione transfrontaliera Governance 
istituzionale/scientifica.
Kras Carbon 
Commons PILOTA DI CAPITALE NATURALE No Pilota / progetto aggregato solo dopo diritti e MRV 3-5 srenje partecipanti + 
percorso di baseline verificata.
Centro di Col ASSET PUBBLICO DI 
ANCORAGGIO
Nessun project 
debt sulla base 
delle evidenze 
attuali
Asset pubblico + procurement del programma / 
modello operativo
Concept operativo + costi + 
percorso di affidamento.
Hospitality RETE PRIVATA IMMOBILIARE / DI 
OPERATORI Asset per asset CAPEX privato / mutui / contratti con operatori Censimento asset + operatore 
+ dati di domanda.
Digital Memory INFRASTRUTTURA PUBBLICA / 
GRANT-LED No Contributo culturale/digitale + procurement di 
servizi
Diritti + specifica di 
digitalizzazione + modello di 
hosting.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 48
DISEGNO DELLA TRANSAZIONE
5. Architettura raccomandata della piattaforma e dei veicoli
Architettura raccomandata: doppia piattaforma + SPV segregate
Livello Forma raccomandata Funzione Cosa NON dovrebbe fare
Livello di policy 
pubblica
Comune / Regione / altri soggetti 
pubblici, ciascuno nella propria 
forma giuridica esistente
Definire obiettivi, possedere gli asset pubblici, 
assegnare contributi/contratti/concessioni, 
presidiare il valore pubblico.
Diventare sponsor informale di progetti 
privati senza procedure.
Veicolo di programma 
di interesse pubblico
Fondazione/ETS/associazione o 
veicolo di missione equivalente, 
previo parere giuridico/fiscale
REPE!, patrimonio, ricerca, Digital Memory, 
UNESCO, attività Ampeloteca grant-led.
Indebitarsi su ricavi speculativi o 
sovvenzionare trasversalmente SPV 
private.
Karst DevelopmentCo Società di project development a 
governance privata
Origination, fattibilità, modellazione, materiali per 
investitori, project management, market sounding, 
servizi advisory.
Possedere asset pubblici o implicare un 
endorsement pubblico.
SPV di progetto Società di progetto separate 
costituite solo quando giustificato
Segregare progetti 
infrastrutturali/industriali/digitali/commerciali, 
contratti e finanziamento.
Aggregare rischi di progetti non correlati.
Partnership di progetto 
transfrontaliere
Strutture 
contrattuali/Interreg/specifiche di 
progetto
Solo dove programmi o logica operativa richiedano 
partner sloveni.
Creare un livello societario 
transfrontaliero senza necessità 
operativa.
PERCHÉ NON UNA HOLDING MISTA PUBBLICO-PRIVATA ORA?
Una società mista a livello di piattaforma introdurrebbe complessità di procurement, partecipazione pubblica, 
governance, consolidamento e aiuti di Stato prima che esista un servizio o asset contrattualizzato definito. La 
prima mossa più pulita è la cooperazione specifica per progetto. Se in futuro fosse giustificato un PPP 
istituzionale, il partner privato e l’attività affidata dovranno essere selezionati mediante la procedura competitiva 
prevista dalla legge.
Mappa contrattuale suggerita
• Protocollo quadro di cooperazione: documento non esclusivo e non sostitutivo di procedure di 
affidamento, che definisce condivisione dei dati, cooperazione sulla fattibilità e obiettivi di interesse 
pubblico.
• Accordi di sviluppo progettuale: servizi professionali finanziati dallo sponsor o affidati mediante procedura 
competitiva per studi specifici.
• Accordi di contributo: per programmi ammissibili di interesse pubblico, con separazione delle attività 
economiche e non economiche ove richiesta.
• Contratto di concessione / PPP: solo per SPV di progetto i cui ricavi, rischi e struttura di servizio di lungo 
periodo soddisfino il test giuridico applicabile.
• Contratti commerciali: fornitura, feedstock, offtake, gestione, licenza, SaaS e distribuzione nelle SPV 
commerciali.
• Accordi diretti e garanzie reali/contrattuali: solo dopo la due diligence dei finanziatori e soltanto nelle SPV di 
progetto bancabili.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 49
DALLA PIPELINE ALLA TRANSAZIONE
6. Architettura della transazione per progetto
Progetto Asset / diritto Veicolo probabile Logica di ricavo / finanziamento Possibile strumento pubblico Condizione essenziale
Centro Col Asset culturale pubblico
Nessuna nuova SPV 
inizialmente; asset 
pubblico con accordo di 
gestione/servizio
Bilancio/contributi pubblici + ricavi da 
eventi/servizi se sostenibili
Procurement pubblico, 
concessione o contratto di 
servizi dopo options appraisal
Business case operativo e 
percorso di affidamento.
Fernetti Sito industriale/circolare e 
asset di processo SPV Fernetti Ricavi contrattualizzati da gate 
fee/trattamento/servizi/offtake
Diritti sul terreno/sito, 
autorizzazioni, possibile 
contributo pubblico/grant 
secondo le regole applicabili
Feedstock/offtake di 
ancoraggio e autorizzazioni.
Marmo Repen
Diritti minerari/di 
lavorazione, impianto, 
marchio/prodotto
SPV Materiali Vendite di prodotto / clienti 
contrattualizzati
Autorizzazioni, possibili 
incentivi agli investimenti 
secondo i regimi applicabili
Diritti + dati su riserve/risorse 
+ caso ambientale/di 
mercato.
KarstChain Software/IP/piattaforma 
dati
Venture SPV digitale o 
linea di prodotto della 
DevelopmentCo
Abbonamenti/licenze/transazioni/serv
izi dati se validati
Contributi innovazione/R&S e 
procurement pubblico solo per 
servizi definiti
MVP e willingness-to-pay.
Made & Grown Rete/marchio/marketplace Programma commerciale o 
venture
Membership/commissioni/servizi se 
validati
Sostegno PMI/turismo/sviluppo 
rurale ove ammissibile
Rete di produttori e proposta 
commerciale.
Kras Carbon 
Commons
Diritti sul progetto 
forestale + dati + unità 
verificate
Veicolo di progetto 
aggregato / consorzio 
contrattuale in una fase 
successiva
Ricavi carbon/natura solo dopo 
validazione + contributi per il pilota
Contributi forestali/natura, 
assistenza tecnica
Diritti giuridici + MRV + 
addizionalità + acquirenti.
Ampeloteca Materiale biologico + 
ricerca/dati + sito
Veicolo di 
ricerca/interesse pubblico; 
eventuali spin-off 
commerciali separati
Contributi/ricerca/sponsorizzazioni; 
servizi commerciali solo se distinti
Programmi di 
ricerca/agricoltura/cultura
Istituzione scientifica + sito + 
governance.
REPE! Programma/IP/servizi alla 
comunità
Veicolo di interesse 
pubblico
Contributi/sponsorizzazioni/biglietteri
a ove appropriato
Finanziamento 
cultura/comunità
Programma definito, KPI e 
operatore.
UNESCO 2035
Ricerca, mappatura del 
patrimonio, processo di 
governance
Consorzio di interesse 
pubblico Contributi/ricerca/filantropia Finanziamento 
transfrontaliero/culturale
Legittimità scientifica e 
istituzionale.
Hospitality Asset ricettivi di proprietà 
privata
Proprietari asset per asset 
+ eventuale società 
operatore/marketing
Ricavi camere e servizi accessori
Sostegno agli investimenti 
privati; contributi turismo ove 
ammissibili
Stato giuridico degli asset + 
economics dell’operatore.
Digital Memory Contenuti d’archivio e 
infrastruttura digitale
Veicolo di interesse 
pubblico / fornitore di 
servizi
Contributi/servizio 
pubblico/sponsorizzazioni
Procurement/contributi per 
digitalizzazione culturale
Piano 
IP/privacy/catalogo/hosting.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 50
ASSET DI ANCORAGGIO
7. Centro di Col - asset pubblico di ancoraggio, non PPP 
autonomo
Col può avere un’importanza strategica senza essere finanziato come PPP autonomo. Le evidenze attuali 
indicano un investimento culturale pubblico di scala di capitale relativamente contenuta rispetto ai costi di 
transazione di un PPP sofisticato. Se la fase di costruzione è già stata affidata o risulta sostanzialmente 
impegnata, la questione di strutturazione rilevante non è come applicare retroattivamente il project finance a 
opere pubbliche già sostenute, bensì come affidare e finanziare il modello operativo.
Quattro opzioni operative da testare
Opzione Struttura Vantaggi Rischi / test
A. Gestione pubblica 
diretta
Il Comune gestisce/commissiona 
direttamente le attività. Controllo, semplicità. Capacità operativa; bilancio ricorrente; 
disciplina commerciale limitata.
B. Contratto di servizi
Procurement competitivo per 
servizi definiti di 
programma/visitatori/digitale.
Output chiari; più semplice di una 
concessione completa.
Esposizione a pagamenti pubblici; la 
specifica del servizio deve essere 
misurabile.
C. Concessione 
gestionale
Operatore privato/di missione 
assume un rischio significativo di 
domanda/operativo e monetizza i 
servizi consentiti.
Trasferimento del rischio e incentivi 
commerciali.
Appropriata solo se i ricavi possono 
sostenere il rischio e l’economia 
contrattuale.
D. Modello di 
programma misto
Asset pubblico + servizi multipli 
affidati competitivamente + 
veicolo di programma grant-led.
Consente a funzioni diverse di utilizzare 
strumenti differenti.
Richiede forte coordinamento ed evita la 
frammentazione.
Percorso attualmente raccomandato
Sviluppare una valutazione comparata delle opzioni gestionali prima di qualsiasi proposta PPP. La valutazione 
deve quantificare manutenzione life-cycle annua, personale, utenze, programmazione, assicurazioni, ricavi da 
visitatori/servizi, proventi da eventi, sponsorizzazioni ed eventuali corrispettivi per servizio pubblico. Solo se un 
operatore può sostenere un rischio operativo/domanda significativo e finanziare investimenti rilevanti dovrebbe 
essere testata una concessione gestionale. In caso contrario, un contratto di servizi accompagnato da 
programmazione finanziata a contributo appare verosimilmente più proporzionato.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 51
CANDIDATO ALLA TRAIETTORIA BANCABILE
8. Fernetti Circular Valley - candidato infrastrutturale
Fernetti è il candidato concettualmente più forte per un eventuale finanziamento di tipo infrastrutturale, perché 
una piattaforma di economia circolare può, in linea di principio, essere costruita attorno ad asset fisici, flussi di 
materiali contrattualizzati, tariffe di trattamento/servizio, utilities, clienti industriali e contratti operativi di lunga 
durata. Nessuna di queste basi di ricavo deve essere oggi data per acquisita.
Pacchetto di pre-fattibilità richiesto
• Controllo del sito e inquadramento catastale/urbanistico.
• Mappa dei feedstock/flussi di materiali: volumi, qualità, stagionalità, controparti ed economia attuale dello 
smaltimento.
• Opzioni tecnologiche e garanzie di performance.
• Stima CAPEX per classe e costruzione analitica dei costi operativi.
• Vincoli relativi a utilities, rete, acqua e logistica.
• Percorso autorizzativo e ambientale.
• Contratti di ancoraggio: volume minimo, gate fee, tolling, offtake o take-or-pay ove commercialmente 
appropriato.
• Obblighi relativi al valore residuo e alla dismissione.
• Market sounding con operatori industriali, fornitori di tecnologia, finanziatori e potenziali sponsor equity.
Possibile struttura del capitale - solo dopo la contrattualizzazione
Livello Ruolo potenziale Condizione prima dell’utilizzo
Contributo / apporto 
pubblico
Colmare un gap di sostenibilità o finanziare 
componenti di bene pubblico chiaramente 
ammissibili.
Ammissibilità giuridica, analisi aiuti di Stato, VfM, nessuna 
sovracompensazione.
Equity dello sponsor / 
strategico Capitale di sviluppo e first-loss a rischio. Sponsor industriale esperto e governance chiara.
Equity infrastrutturale / 
di progetto Rischio di costruzione e operativo. Autorizzazioni, contratti, modello, strategia di exit/holding 
definita.
Debito senior di 
progetto
Finanziare la componente di cash flow 
contrattualizzata.
Copertura del servizio del debito nello scenario downside; 
garanzie e direct agreement.
Subordinato / 
mezzanino
Colmare rischi o struttura del capitale solo se 
economicamente giustificato. Non può sostituire una bancabilità mancante.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 52
FINANZA INDUSTRIALE
9. Marmo Repen - candidato industriale
La pietra di Repen è dimostrabilmente presente sul mercato e nel prezzario dei lavori pubblici del Friuli Venezia 
Giulia. Ciò dimostra che il materiale esiste come prodotto commerciale riconosciuto; non dimostra che un 
nuovo progetto di estrazione o lavorazione controllato dalla Svizzera del Carso disponga di diritti, riserve, 
autorizzazioni, clienti o di un’economia attrattiva. La transazione deve partire da queste domande.
Gate del caso di investimento
Gate Evidenza Decisione
Diritti Diritti di proprietà/concessione/estrazione/lavorazione e relativa 
durata. Nessun diritto -> No-Go.
Risorsa / fornitura Dati geologici/sulle risorse o fornitura sicura da terzi. Nessuna quantità/qualità affidabile -> No-Go per il 
caso estrattivo.
Autorizzazioni Autorizzazioni per estrazione/lavorazione/ambiente/paesaggio e 
obblighi di ripristino. Percorso non chiaro -> solo pre-fattibilità.
Mercato Interviste ai clienti, dati storici di mercato, mix di prodotto, pricing, 
rischio di sostituzione. Nessun cliente credibile -> nessun debito.
Offtake LOI/contratti condizionati con acquirenti meritevoli di credito ove 
possibile. Migliora materialmente la bancabilità.
Tecnico Configurazione impianto, resa di recupero, energia/acqua, strategia 
rifiuti/scarti. Richiesto prima del modello CAPEX.
ESG / ripristino Biodiversità, polveri/rumore/acqua, chiusura/ripristino e impatti 
sulla comunità.
Rilevante per autorizzazioni e disponibilità del 
capitale.
Non sovra-comunicare l’etichetta “green”
Un progetto di estrazione o lavorazione della pietra non deve essere qualificato automaticamente come green. 
Una proposta di finanziamento credibile separerebbe l’attività industriale principale da componenti circolari 
misurabili, quali recupero di scarti/sfridi, impiego di materiali secondari, energia a minore intensità carbonica, 
ricircolo dell’acqua o ripristino ambientale, ciascuna supportata da KPI tecnici e da un’analisi di ammissibilità.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 53
LIVELLO DIGITALE E PMI
10. Made & Grown / KarstChain - piattaforma di crescita
KarstChain deve essere trattato inizialmente come un prodotto, non come finanza infrastrutturale. Il concept 
pubblico si concentra su identità digitale, tracciabilità, origine verificata e passaporti di prodotto. La domanda 
di investimento è se produttori, acquirenti, certificatori, assicuratori, operatori turistici o soggetti pubblici siano 
disposti a pagare per un servizio che risolve un problema reale.
Caso di investimento dell’MVP
Workstream Prova minima
Problema dell’utente Pain point documentati di produttori e acquirenti; costi attuali di compliance/tracciabilità.
MVP Passaporto digitale operativo per 5-10 prodotti; interfaccia QR; provenienza dei dati auditabile.
Governance dei dati Chi inserisce, verifica e possiede ciascun campo dati; GDPR/riservatezza commerciale.
Tecnologia Architettura scelta in base alla necessità; blockchain utilizzata solo dove immutabilità/fiducia condivisa generano 
valore.
Adozione Partecipazione pilota sottoscritta da produttori e almeno un gruppo di utenti a valle.
Economics Pricing, costo di onboarding, costo ricorrente, margine lordo, assunzioni churn/retention.
Scala Percorso dal pilota a 30-50 produttori senza crescita proporzionale dei costi di servizio.
Made & Grown può diventare il livello di scoperta commerciale e distribuzione attorno alla rete dei produttori. 
Non dovrebbe sovvenzionare indefinitamente la tecnologia. Se i ricavi da marketplace o membership non 
risultassero sostenibili, potrebbe rimanere un programma di marketing territoriale sostenuto da contributi e 
sponsorizzazioni anziché da venture capital.

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CAPITALE NATURALE
11. Kras Carbon Commons - progetto pilota di capitale 
naturale
Il materiale progettuale interno contiene la disciplina corretta per questa fase: viene prima il bosco e nessun 
credito deve essere promesso prima di baseline, addizionalità, misurazione, validazione indipendente e 
certificazione. La sequenza pilota proposta - 3-5 srenje, verifica legale, GIS, inventario, baseline, addizionalità, 
rischio, metodologia, verificatore/OCE, business case e decisione - è più credibile che presentare ricavi 
speculativi da carbonio come un asset già esistente.
Approccio di finanziamento
Fase Capitale Fonte di rimborso / valore
Sviluppo / legale / GIS Contributi, capitale di sviluppo dello sponsor, 
filantropia/assistenza tecnica impact. Nessun rimborso del debito assunto.
Pilota MRV / validazione Contributo + apporto dei proprietari partecipanti + 
capitale impact di sviluppo.
Il valore consiste nei dati verificati e nell’opzione di 
procedere.
Interventi forestali su scala
Contributi specifici di progetto, capitale dei 
proprietari, potenzialmente finanza garantita dai 
ricavi dopo la validazione.
Solo cash flow contrattuale verificato.
Ricavi carbonio/natura Potenziali accordi futuri di vendita/ritiro. Esclusi dal base case finché non riconosciuti, verificati 
e contrattualizzabili.
Questioni giuridiche chiave
• Chi ha l’autorità di vincolare ciascuna area forestale e per quale durata?
• Chi possiede, o ha titolo a beneficiare, dell’attributo ambientale creato?
• Come vengono ripartiti benefici e costi tra srenja/jusarji/veicolo/fornitori tecnici?
• Quali obblighi forestali fanno già parte della baseline e quindi non possono essere conteggiati come 
addizionali?
• Come vengono allocati il rischio di reversal/incendio, i buffer e gli obblighi di monitoraggio?
• Quale trattamento fiscale e contabile si applica agli eventuali ricavi generati?

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 55
PROGRAMMI DI INTERESSE PUBBLICO
12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 e Digital Memory
Questi programmi dovrebbero costituire la spina dorsale di valore pubblico della piattaforma, ma la credibilità 
istituzionale richiede di resistere alla tentazione di rendere ogni attività “investibile”. Contributi, 
sponsorizzazioni, finanziamento della ricerca e contratti di servizio pubblico sono strumenti finanziari validi. La 
loro disciplina deriva da output misurabili, procurement trasparente e piani operativi di lungo periodo, non dalla 
leva finanziaria.
Programma Caso di valore pubblico Finanziamento primario Carve-out commerciale, se 
presente
REPE! Partecipazione comunitaria, cultura, lingua, eventi, 
coinvolgimento civico.
Contributi cultura/comunità, 
sponsorizzazioni, ricavi da 
biglietteria/eventi ove appropriato.
Produzione eventi o servizi venue 
solo se sostenibili 
autonomamente.
Ampeloteca Agrobiodiversità, ricerca, conservazione, educazione, 
identità territoriale.
Contributi ricerca/agricoltura, 
partnership universitaria, 
filantropia/sponsorizzazioni.
Vivaio/licenze/esperienze solo se 
giuridicamente e 
commercialmente separati.
Carso UNESCO 2035 Ricerca scientifica/patrimoniale, governance e visione 
transfrontaliera di lungo termine.
Ricerca, cultura, Interreg/cooperazione, 
filantropia.
Turismo/servizi ai visitatori come 
prodotti separati; nessuna 
assunzione di finanziamento 
basata sullo status UNESCO.
Digital Memory Conservazione, digitalizzazione e accesso pubblico agli 
archivi territoriali.
Contributi per digitalizzazione culturale e 
budget di servizio pubblico.
Licenze/servizi di produzione solo 
dove esistano diritti e domanda.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 56
HOSPITALITY
13. Hospitality - strategia distribuita di asset privati
Una strategia di ricettività diffusa può mobilitare investimenti immobiliari privati senza creare un unico progetto 
sul bilancio pubblico. Il ruolo della piattaforma dovrebbe essere aggregazione, standard, distribuzione e 
packaging delle esperienze, mentre ciascun proprietario resta responsabile dei diritti sull’immobile, della 
conformità e del finanziamento a livello di asset, salvo l’eventuale successiva istituzione di un modello con 
operatore professionale.
Primo set di dati necessario
Dato Perché è rilevante
Censimento degli asset Identifica numero, ubicazione, proprietà e stato delle unità candidate.
Stato regolamentare Determina se le unità possono operare e quale CAPEX è necessario.
Domanda storica Occupazione, ADR, stagionalità, mercati di provenienza e canali di prenotazione.
CAPEX per unità Determina il fabbisogno finanziario e il contributo del proprietario.
Proposta dell’operatore Chiarisce se la piattaforma è un consorzio di marketing, gestore, master lessee o rete in stile franchising.
Unit economics Ricavo netto dopo distribuzione, pulizie, utenze, manutenzione, gestione e imposte.
Collegamento alle esperienze Verifica se le esperienze progettuali allungano il soggiorno e aumentano la spesa invece di limitarsi a 
riconfezionare domanda esistente.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 57
VALORE PUBBLICO
14. Business case del settore pubblico
Caso strategico
La razionalità dal punto di vista pubblico è più forte laddove la piattaforma affronta la frammentazione: 
molteplici piccoli progetti, limitata capacità di preparazione progettuale, complessità transfrontaliera e 
collegamenti sottoutilizzati tra asset pubblici, produttori, capitale naturale e impresa privata. Il problema 
pubblico non è la “mancanza di un marchio”; è la mancanza di una pipeline disciplinata che trasformi le idee in 
progetti attuabili.
Caso economico
Una futura analisi costi-benefici dovrebbe quantificare spesa aggiuntiva dei visitatori e durata del soggiorno, 
ricavi delle PMI, occupazione, costi evitati di rifiuto/smaltimento, benefici per biodiversità e rischio forestale, 
valore educativo/culturale ed eventuali incrementi di produttività infrastrutturale. I benefici devono essere 
addizionali rispetto a una baseline credibile, non attività lorda già presente sul territorio.
Caso commerciale
La capacità di realizzazione commerciale deve essere testata tramite market sounding. L’amministrazione non 
dovrebbe presumere l’esistenza di un operatore privato per Col, di un finanziatore per Fernetti, di un partner 
tecnologico per KarstChain o di un acquirente di crediti per i progetti forestali. Tali controparti devono essere 
identificate, intervistate e, ove appropriato, selezionate mediante procedura competitiva.
Caso finanziario
Il caso finanziario pubblico deve separare contributi una tantum, pagamenti operativi ricorrenti, passività 
potenziali, garanzie, conferimenti di terreni/asset e ricavi rinunciati. L’affordability è una questione di bilancio; il 
value for money è una questione di modello di realizzazione. I due piani non devono essere confusi.
Caso gestionale
Non è realistico attendersi che un piccolo Comune gestisca una pipeline multi-settoriale di transazioni senza 
supporto tecnico dedicato. La Project Factory può essere utile soltanto se mandato, conflitti, status ai fini del 
procurement, deliverable, diritti sui dati e meccanismi di accountability pubblica sono espliciti.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 58
STRUTTURAZIONE GIURIDICA / FISCALE
15. Quadro PPP, procurement, aiuti di Stato ed Eurostat
Test giuridico PPP
L’articolo 174 del D.Lgs. 36/2023 definisce il PPP attraverso quattro caratteristiche concorrenti: un rapporto di 
lungo periodo finalizzato a un risultato di interesse pubblico; un finanziamento privato significativo in rapporto 
al rischio operativo; la responsabilità del privato di realizzare e gestire il progetto mentre la parte pubblica 
definisce gli obiettivi e monitora l’esecuzione; e l’allocazione del rischio operativo al soggetto privato. 
Un’etichetta o un protocollo di cooperazione, quindi, non sono sufficienti.
Percorso di project finance
L’articolo 193 consente procedure di concessione/project finance su iniziativa privata, comprese proposte non 
già inserite nella programmazione PPP, e su iniziativa pubblica per proposte programmate. Un promotore 
privato può richiedere informazioni, ma le informazioni pubbliche fornite ai fini di una proposta sono soggette a 
salvaguardie di trasparenza e pari accesso. Qualsiasi futuro percorso da promotore della Svizzera del Carso 
dovrà essere progettato attorno alla concorrenza, non ad aspettative di esclusività.
Aiuti di Stato
Il sostegno pubblico deve essere analizzato su più livelli: sviluppatore/proprietario, operatore e utilizzatore 
finale. Un asset finanziato con risorse pubbliche può generare un vantaggio economico anche quando la finalità 
pubblica iniziale è legittima. Prezzi conformi al mercato, accesso aperto e non discriminatorio, procurement 
competitivo, compatibilità con regimi di aiuto e separazione tra attività economiche e non economiche 
diventano quindi veri workstream della transazione e non note a piè di pagina.
Eurostat
Il trattamento statistico diventa rilevante soltanto per autentici contratti PPP. Eurostat guarda alla sostanza 
dell’allocazione di rischi e benefici, compresi i rischi di costruzione, domanda e disponibilità, nonché il 
finanziamento pubblico, le garanzie, le clausole di terminazione e il trattamento dell’asset a fine contratto. 
L’obiettivo non deve mai essere strutturare un PPP unicamente per ottenere un trattamento fuori bilancio.
Proporzionalità
EPEC 2026 mette inoltre in guardia contro analisi PPP sproporzionate per progetti relativamente piccoli. Questo 
è direttamente rilevante per il Centro di Col: un processo PPP complesso può assorbire una quota significativa 
del valore del progetto se l’ambito sottostante è modesto o se non esistono investimenti privati/rischi trasferiti 
in misura significativa.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 59
CAPITAL ADVISORY
16. Capital stack e logica di finanziamento
Tipo di capitale Utilizzo nella piattaforma Progetti più adatti Regola
Contributi pubblici / UE Sviluppo progetti, ricerca, CAPEX 
culturale/naturale/di bene pubblico.
REPE!, UNESCO, Digital Memory, 
Ampeloteca, pilota carbonio, 
elementi infrastrutturali 
ammissibili.
Il contributo non sostituisce la sostenibilità 
operativa.
Capitale di sviluppo 
dello sponsor
Studi iniziali, legale, tecnico, sviluppo 
commerciale.
DevelopmentCo, Fernetti, Marmo, 
venture digitali.
Capitale a rischio finché il progetto non supera 
il gate.
Equity strategico Competenze industriali/operative più 
capitale.
Fernetti, Marmo, piattaforma 
digitale, operatore hospitality.
Preferire investitori con competenze, non solo 
capitale passivo.
Equity infrastrutturale / 
impact Rischio di progetto di durata più lunga.
Infrastruttura circolare 
contrattualizzata; progetti natural￾capital validati.
Richiede evidenze su governance, rischi e cash 
flow.
Debito senior Cash flow contrattualizzati a rischio più 
basso. Solo SPV mature. Nessun dimensionamento del debito prima 
dell’analisi del DSCR downside e dei contratti.
Mutui/leasing a livello di 
asset
Finanza immobiliare/strumentale.
Unità hospitality, 
impianti/attrezzature dove il ricorso 
al finanziatore è appropriato.
Spesso più proporzionati del project finance.
Sponsorizzazioni/filantro
pia
Programmi di interesse pubblico e 
output comunitari visibili.
REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, 
patrimonio.
Evitare dipendenza da un unico sponsor per 
obblighi core.
Disciplina della finanza blended
La finanza blended deve colmare un gap identificato di sostenibilità economica, affordability o rischio, non 
nascondere economie deboli. Ogni componente pubblica deve rispondere a queste domande: quale fallimento 
di mercato viene affrontato, quale capitale privato viene mobilitato, quale rischio viene ridotto, quale risultato 
pubblico addizionale viene acquistato e come viene evitata la sovracompensazione?

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 60
CASO DI CREDITO
17. Quadro di bancabilità e requisiti del modello finanziario
Un progetto non è bancabile perché il suo IRR è positivo. La domanda del finanziatore è se la società di progetto 
possa servire il debito in scenari downside credibili e se i rischi chiave siano allocati contrattualmente a soggetti 
in grado di sostenerli.
Condizione Fernetti Marmo KarstChain Carbon Commons
Controllo asset/sito DATI MANCANTI DATI MANCANTI N/A / controllo IP da verificare Diritti: DATI MANCANTI
Percorso autorizzativo DATI MANCANTI DATI MANCANTI Necessaria verifica 
regolamentare/dati
Necessario percorso giuridico 
forestale/carbonio
Ricavi contrattualizzati NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA
Stima CAPEX NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA PARZIALMENTE - necessario 
budget MVP
PARZIALMENTE - necessario 
budget pilota
Modello OPEX NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA
Evidenza di mercato PARZIALMENTE
PARZIALMENTE - il prodotto 
esiste, la domanda di progetto 
non è dimostrata
PARZIALMENTE - solo concept
PARZIALMENTE - il mercato 
esiste in generale, i volumi di 
progetto non sono dimostrati
Disegno tecnico NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA PARZIALMENTE PARZIALMENTE
Capacità dello sponsor DATI MANCANTI DATI MANCANTI DATI MANCANTI PARZIALMENTE - esiste una 
mappa dei ruoli
Capacità di debito NON VALUTABILE NON VALUTABILE NON APPROPRIATO ORA NON APPROPRIATO ORA
Architettura del modello finanziario
• Registro delle assunzioni con fonte e data per ogni input materiale.
• Costi di sviluppo e cronoprogramma di costruzione/implementazione.
• CAPEX per pacchetto, contingency ed escalation.
• Costruzione dei ricavi a partire da contratti o domanda documentata; nessun ricavo plug.
• OPEX e manutenzione life-cycle coerenti con il modello operativo.
• Imposte, contributi e capitale circolante.
• Calendario delle fonti e impieghi e interessi durante la costruzione, ove applicabile.
• Sculpting del debito, DSCR/LLCR e logica dei conti di riserva per le SPV in project finance.
• Scenario base, downside e severe-but-plausible.
• Downside combinato: ritardo + extra CAPEX + riduzione dei ricavi + tassi più elevati.
• Rendimento dell’equity solo dopo il completamento dei waterfall operativi, fiscali e del debito.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 61
GESTIONE DEI RISCHI
18. Matrice di allocazione dei rischi
Rischio Principio di allocazione predefinito Implicazione per la piattaforma
Terreno / titolo Soggetto che controlla titolo e accesso; il pubblico mantiene le 
questioni di titolo di diritto pubblico non note.
Nessuna SPV di progetto arriva al finanziamento senza 
diritti sul sito verificati.
Pianificazione / 
autorizzazioni di legge
Condiviso: il promotore prepara un progetto conforme; l’autorità 
mantiene la decisione sovrana. Non trasferire integralmente rischi sovrani non prezzabili.
Progettazione / costruzione Appaltatore/SPV privato dove la specifica di output è stabile. Utilizzare meccanismi a prezzo fisso/data certa solo 
quando il mercato può prezzarli.
Geotecnica / archeologia Allocare in base alle indagini e alla capacità di assicurare/controllare; 
spesso condiviso per condizioni ignote. Anticipare le indagini.
Performance tecnologica Fornitore di tecnologia / SPV con garanzie. Critico per Fernetti e per l’architettura KarstChain.
Feedstock / fornitura SPV e fornitori contrattualizzati; supporto a volumi minimi solo se 
giustificato. Fernetti necessita di contratti di ancoraggio.
Offtake / prezzo di mercato SPV salvo che un modello di servizio pubblico utilizzi deliberatamente 
availability payment.
Marmo e prodotti circolari necessitano di contratti 
commerciali.
Domanda Privato solo dove la domanda può essere realmente gestita e prezzata. Non imporre all’operatore il rischio domanda di Col se i 
ricavi non possono sostenerlo.
Operazioni / manutenzione Operatore privato per la durata contrattuale dove la performance è 
misurabile. Necessari KPI e regime di detrazioni.
Modifica normativa Condiviso per categoria: generale vs discriminatoria/specifica di 
progetto.
Da documentare nel contratto di progetto.
Forza maggiore / clima Condiviso/assicurato ove appropriato. Capitale naturale e asset outdoor richiedono trattamento 
esplicito.
Politico / sovrano Pubblico dove oltre il controllo del privato. Evitare trasferimenti non bancabili.
Rifinanziamento SPV con gain-sharing solo dove il sostegno pubblico lo giustifichi. Specifico del contratto.
Valore residuo / handback Privato fino alla condizione specificata ove si applichi una concessione. Riserva/ispezione di handback se materialmente rilevante.

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 62
COINVOLGIMENTO DEL MERCATO
19. Universo degli investitori e market sounding
Il contatto con gli investitori deve essere sequenziato in funzione della maturità dei progetti. Gli investitori 
istituzionali non sostituiscono la fattibilità. Le prime interlocuzioni dovrebbero essere market sounding riservati, 
focalizzati sui requisiti e non un roadshow di raccolta fondi.
Tipologia investitore / partner Progetti pertinenti Prima domanda che porranno
BEI / InvestEU Advisory Preparazione della piattaforma, infrastrutture 
sostenibili, capacità del promotore pubblico.
Esistono una pipeline definita, capacità del promotore e un’esigenza 
di advisory?
Banche commerciali Asset industriali/infrastrutturali/hospitality 
maturi. Dove sono i cash flow contrattualizzati e le garanzie?
Fondi infrastrutturali
Fernetti dopo la contrattualizzazione; 
eventualmente infrastrutture natural-capital su 
scala.
Dimensione del ticket, durata, governance, protezione downside, 
exit.
Corporate industriali strategici Fernetti, Marmo, tracciabilità digitale. Coerenza strategica, controllo, tecnologia, fornitura/offtake.
Fondi impact / natura Carbon Commons / progetti legati alla 
biodiversità dopo la validazione. Integrità, MRV, diritti, addizionalità dell’impatto, cash flow.
Investitori venture / growth KarstChain / marketplace digitale dopo evidenza 
di product-market fit. Adozione, ARR/ricavi, unit economics, difendibilità.
Fondazioni / sponsor REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, patrimonio. Risultati pubblici visibili, governance, coerenza con il brand, 
reporting.
Operatori / proprietari hospitality Ricettività diffusa. Inventario, domanda, standard, economics dell’operatore.
Domande per il market sounding
• Qual è la scala/ticket minimo che rende l’opportunità meritevole di due diligence?
• Quali rischi sono attualmente non prezzabili?
• Quali clausole contrattuali migliorerebbero materialmente la bancabilità?
• Quali capacità deve possedere lo sponsor?
• Quali evidenze trasformerebbero un “no” oggi in un “sì alla due diligence” tra 6-12 mesi?
• Quali strumenti di sostegno pubblico migliorano la sostenibilità senza distorcere la concorrenza?
• Quali costi di transazione sono proporzionati alla scala del progetto?

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
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GOVERNANCE
20. Quadro di governance e controllo
Governance della DevelopmentCo
• Supervisione indipendente a livello di consiglio e policy sui conflitti formalizzata.
• Comitato Investimenti / Progetti che approva il passaggio tra stage-gate e la spesa di sviluppo.
• Nessuna autorità a promettere asset pubblici, contributi, concessioni o garanzie.
• Contabilità e centri di costo a livello di progetto fin dal primo giorno.
• Titolarità di IP, dati e marchio documentata contrattualmente.
• Operazioni con parti correlate approvate secondo una policy formale.
• Development fee collegate a deliverable definiti; success fee valutate rispetto a procurement e implicazioni 
sui conflitti.
• Reportistica trimestrale di portafoglio: perimetro, maturità, spesa, rischi, gate successivo.
Governance dell’interfaccia pubblica
Le amministrazioni pubbliche devono mantenere i poteri decisionali su asset pubblici, procurement, impegni di 
bilancio e standard dei servizi pubblici. La piattaforma può predisporre informazioni, ma le decisioni di diritto 
pubblico non possono essere informalmente esternalizzate allo sponsor o alla DevelopmentCo.

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VDR
21. Data room e piano di due diligence
Cartella Contenuti richiesti
00 Executive Mandato, tesi di investimento, dashboard sullo stato dei progetti, registro decisionale.
01 Corporate Documenti societari, proprietà, governance, conflitti, persone chiave.
02 Amministrazioni pubbliche DUP, bilanci, piani delle opere pubbliche, delibere, documenti di cooperazione.
03 Terreni & asset Titoli, catasto, locazioni/concessioni, valutazioni, planimetrie.
04 Legale Diritti, IP, accordi rilevanti, contenzioso, pareri legali.
05 Procurement Strategia di procurement, avvisi, contratti, verbali di market sounding.
06 Autorizzazioni Urbanistica, ambiente, autorizzazioni operative e settoriali.
07 Tecnico Fattibilità, indagini, progettazione, tecnologia, stime di quantità/costo.
08 Ambientale & sociale Screening, Natura/paesaggio ove rilevante, clima, biodiversità, piano stakeholder.
09 Mercato Domanda, concorrenti, clienti, produttori, feedstock, pricing.
10 Contratti commerciali LOI, offtake, fornitura, operatore, licenza, accordi di servizio.
11 CAPEX / 12 OPEX Stime dei costi, benchmark, contingency, piano life-cycle.
13 Modello finanziario Assunzioni, modello, sensitivity, audit trail.
14 Finanziamento / 15 Contributi Term sheet, ammissibilità, domande, condizioni.
16 Fiscale / 17 Assicurazioni Memo fiscali, IVA, report del broker assicurativo.
18 ESG / 19 Aiuti di Stato / 20 
Eurostat Analisi di ammissibilità e compliance.
21 Transfrontaliero Accordi tra partner, questioni giurisdizionali, documentazione Interreg.
22 Comunità Verbali di consultazione, mappatura stakeholder, social licence.
23-25 File di progetto / Report / 
Q&A Work product specifico di progetto e registro di due diligence.

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SFIDA DEL COMITATO INVESTIMENTI
22. Deal breaker - Red Team
Le criticità seguenti non sono debolezze redazionali; diverse possono bloccare integralmente una transazione. 
Devono essere gestite in un registro formale Red Team con responsabili e scadenze.
Criticità Perché può bloccare il deal Mitigazione
RED FLAG 1 - Nessun controllo 
dell’asset
Fernetti/Marmo/Hospitality/progetti forestali non 
sono finanziabili senza diritti durevoli.
Garantire e verificare titolo/locazione/concessione/diritti di 
partecipazione prima della costituzione della SPV.
RED FLAG 2 - Nessun ricavo 
contrattualizzato
Nessun caso di debito senior per le principali SPV 
commerciali. Due diligence commerciale + contratti di ancoraggio/offtake.
RED FLAG 3 - Confine 
pubblico/privato non chiaro
Genera rischio di procurement, aiuti di Stato e 
governance.
Mappare ogni apporto pubblico e relativo percorso giuridico.
RED FLAG 4 - Piattaforma troppo 
ampia
Gli investitori non possono prezzare rischi non 
correlati. Segregare per SPV e fonte di finanziamento.
RED FLAG 5 - Capacità dello 
sponsor non dimostrata Rischio di esecuzione e completamento. Aggiungere operatori/partner tecnici esperti.
RED FLAG 6 - CAPEX/OPEX assenti Nessuna valutazione o modello di finanziamento. Studio tecnico indipendente dei costi.
RED FLAG 7 - Percorso autorizzativo 
ignoto Tempistica e fattibilità non valutabili. Roadmap autorizzativa e interlocuzione pre-application.
RED FLAG 8 - Ricavi da carbonio 
assunti troppo presto Rischio di integrità e di ricavo. Zero ricavi da carbonio nel base case fino alla validazione.
RED FLAG 9 - Narrativa UNESCO 
trattata come asset
Il riconoscimento è incerto e non costituisce 
garanzia di finanziamento. Costruire sotto-progetti investibili indipendenti dallo status.
RED FLAG 10 - Blockchain prima del 
bisogno dell’utente Rischio tecnologico / debole product-market fit. MVP e willingness-to-pay prima della scalabilità.
RED FLAG 11 - Col adattato 
retroattivamente a PPP
I costi di transazione e il trasferimento del rischio 
possono essere sproporzionati. Options appraisal operativo.
RED FLAG 12 - Aiuti di Stato ignorati Potrebbero invalidare il sostegno pubblico o 
distorcere l’economia della gara. Memo aiuti di Stato a livello di progetto prima di definire il sostegno.
RED FLAG 13 - La struttura è guidata 
dall’obiettivo Eurostat Il trasferimento del rischio diventa artificiale. Prima il VfM; secondo il trattamento statistico.
RED FLAG 14 - Nessun test di 
affordability pubblica Gli impegni pubblici potrebbero essere insostenibili. Budget life-cycle e registro delle passività potenziali.
RED FLAG 15 - Nessun market 
sounding
Il procurement potrebbe risultare non competitivo o 
non bancabile. Market sounding strutturato prima di fissare il percorso.
RED FLAG 16 - Complessità 
transfrontaliera troppo precoce Costi e ritardi senza beneficio economico. Aggiungere la struttura slovena solo dove necessaria.
RED FLAG 17 - Governance dei dati 
debole
Rischio legale e reputazionale per KarstChain/Digital 
Memory. Framework per proprietà dei dati, verifica e privacy.
RED FLAG 18 - Eccessiva 
dipendenza dai contributi I progetti falliscono quando termina il contributo. Sostenibilità operativa e piano di uscita dalla dipendenza da grant.
RED FLAG 19 - Missione e passività 
commerciali mescolate
Gli asset di interesse pubblico possono essere 
esposti a perdite commerciali. Veicoli e contabilità separati.
RED FLAG 20 - Nessun meccanismo 
di stop Il portafoglio accumula progetti “zombie”. Gate Go/No-Go trimestrali e regole di terminazione.

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ESECUZIONE
23. Piano della transazione a 100 giorni
Giorni Workstream Deliverable Decisione
0-15 Mandato & governance Mandato dello sponsor, decisione su DevelopmentCo/governance, 
project owner, policy sui conflitti. Chi è responsabile?
0-20 Interlocuzione pubblica Incontro formale con il Comune; richiesta di dati non riservati su 
asset/progetti; definizione del perimetro di cooperazione.
Esiste interesse 
pubblico per il lavoro di 
fattibilità?
0-30 Triage del portafoglio Project Definition Sheet di una pagina per tutti i progetti.
Eliminare, sospendere o 
far avanzare ciascun 
progetto.
10-40 Asset/legale Diritti operativi di Col; sito Fernetti; diritti Marmo; partecipazione delle 
srenje; censimento asset hospitality.
Il progetto controlla ciò 
di cui ha bisogno?
15-50 Commerciale Interviste ai produttori, interviste su feedstock/offtake industriale, dati di 
domanda hospitality.
Esiste un cliente / utente 
pagante?
20-60 Tecnico Perimetro pre-fattibilità Fernetti, perimetro tecnico Marmo, perimetro 
MVP KarstChain, perimetro MRV carbonio.
Costi e performance 
possono essere stimati?
30-65 Diritto pubblico Screening PPP/procurement/aiuti di Stato per progetto. Quale percorso giuridico 
è sostenibile?
40-75 Finanza Template di modello, funding gap, mappa contributi, budget di project 
development.
Quali progetti possono 
sostenere quale 
capitale?
55-85 Market sounding Operatori, finanziatori, investitori strategici selezionati; richiesta a 
BEI/InvestEU Advisory ove appropriato.
Quali condizioni richiede 
il mercato?
75-100 Pacchetto IC Portafoglio rivisto, registro rischi, data room, budget 12 mesi, 
raccomandazioni Go/No-Go.
Approvare capitale di 
sviluppo solo per i 
progetti sopravvissuti al 
triage.

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ROADMAP
24. Roadmap di sviluppo a 12-36 mesi
Periodo Milestone della piattaforma Milestone dei progetti
0-3 mesi Governance, data room, protocollo pubblico, definizione 
progetti, primo market sounding.
Opzioni Col; scoping legale+tecnico Fernetti/Marmo; MVP KarstChain; 
reclutamento partecipanti Carbon.
3-6 mesi Budget di sviluppo e nomina advisor; prime domande di 
contributo/advisory.
Studio flussi materiali Fernetti; DD diritti/mercato Marmo; censimento asset 
hospitality; partner scientifico Ampeloteca.
6-12 mesi Selezione dei primi sotto-progetti investibili; percorsi 
preliminari di transazione.
Pilota KarstChain operativo; pilota baseline/MRV Carbon; decisione su 
gara/concessione gestionale Col; prime LOI.
12-18 mesi Dialogo formale con investitori/finanziatori solo per SPV 
mature.
Stime costi classe 3/4 e contratti Fernetti/Marmo, se sostenibili; pilota 
operatore hospitality.
18-24 mesi Documentazione di procurement / autorizzazioni / 
finanziamento per i progetti qualificati. PPP/concessione solo dove VfM e bancabilità risultino dimostrati.
24-36 mesi Possibile financial close / implementazione sul primo 
asset maturo.
Scalare solo dopo il primo track record operativo e una review indipendente 
post-implementazione.

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GATE DI MATURITÀ
25. Condizioni sospensive all’avvio del dialogo con 
investitori istituzionali
1. Sponsor di progetto e diritti decisionali documentati.
2. Controllo dell’asset/sito/diritti documentato per lo specifico progetto.
3. Roadmap autorizzativa e fatal-flaw review completate.
4. Perimetro tecnico indipendente e stima dei costi disponibili.
5. Domanda commerciale documentata tramite contratti, LOI o solido studio di terza parte.
6. Modello operativo e piano OPEX/costi life-cycle completi.
7. Modello finanziario base, downside e severe-but-plausible completo e auditabile.
8. Termini dell’eventuale sostegno pubblico ricondotti al percorso di procurement e aiuti di Stato.
9. Allocazione dei rischi concordata a livello di term sheet.
10. Screening ambientale/sociale e rischi climatici affrontati.
11. Governance, conflitti e policy su parti correlate implementati.
12. Virtual Data Room sostanzialmente popolata.
13. La richiesta agli investitori è specifica: importo, strumento, impiego dei fondi, diritti, fonte del 
rendimento e uscita/rimborso.
14. Il market sounding conferma che la classe di investitori target è appropriata per scala e rischio del 
progetto.
15. Approvazione Go/No-Go del Comitato Investimenti / Progetti della piattaforma.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 69
CONCLUSIONE DEL RED TEAM
26. Perché questa transazione potrebbe fallire
La piattaforma può fallire anche se le idee sottostanti sono valide. La modalità di fallimento più probabile non è 
la mancanza di creatività; è l’incapacità di convertire la narrativa in controllo di asset, contratti, autorizzazioni e 
flussi di cassa.
• Lo sponsor tenta di finanziare insieme l’intero portafoglio e contamina gli asset investibili con programmi 
grant-led.
• Le amministrazioni pubbliche percepiscono l’iniziativa come una richiesta di accesso preferenziale ad 
asset pubblici anziché come una proposta trasparente di sviluppo.
• Fernetti non riesce a garantire un sito, feedstock o offtake a condizioni economiche.
• Marmo Repen non dispone dei diritti, del percorso autorizzativo, della base di risorse o dei contratti con 
clienti necessari per un caso industriale.
• KarstChain aggiunge tecnologia senza risolvere un problema sufficientemente costoso per 
produttori/acquirenti.
• Carbon Commons non riesce a dimostrare diritti, addizionalità o volumi verificati economicamente rilevanti 
dopo costi e buffer.
• I costi operativi di Col superano ricavi credibili e non viene concordato un modello sostenibile di 
finanziamento del servizio pubblico.
• La piattaforma costruisce costi generali più rapidamente di quanto maturino i progetti.
• Le domande di contributo guidano il perimetro dei progetti, creando iniziative che scompaiono quando 
terminano i contributi.
• La governance transfrontaliera viene aggiunta prima di risolvere i fondamentali domestici dei progetti.
• Il contatto con gli investitori inizia troppo presto, creando la reputazione di una piattaforma promozionale 
anziché transaction-ready.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 70
CONDIZIONI PER UN “SÌ”
27. Cosa la renderebbe investibile
LA RISPOSTA ISTITUZIONALE
Non chiedere agli investitori di credere nel “Carso”. Chiedere loro di sottoscrivere un asset, un contratto e un 
cash flow definiti, mentre la piattaforma spiega perché tali singole transazioni appartengono a una pipeline 
coerente di lungo periodo.
Famiglia di progetto Cosa lo trasforma da concept a proposta investibile
Pubblico / culturale Piano operativo finanziato, output pubblici misurabili, procurement trasparente, budget pluriennale o 
contributo/sponsorizzazione impegnati.
Digitale / growth MVP, utenti paganti, ricavi ricorrenti, unit economics, posizione dati/IP difendibile, modello di acquisizione 
scalabile.
Infrastruttura circolare Sito, autorizzazioni, perimetro tecnico fisso, CAPEX credibile, feedstock/offtake contrattualizzati, operatore 
esperto, DSCR downside.
Pietra industriale Diritti, risorsa/fornitura, autorizzazioni, piano tecnico impianto, clienti/offtake, piano di ripristino, sponsor equity.
Capitale naturale Diritti, metodologia, baseline, addizionalità, MRV, percorso di validazione indipendente, volumi verificati, strategia 
acquirente/ritiro.
Hospitality Inventario conforme, modello operatore, evidenza domanda, piani CAPEX a livello asset e impegni dei proprietari.

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SINTESI INVESTMENT BANK
28. Sintesi della transazione in una pagina
TRANSAZIONE
Karst Development & Investment Platform: piattaforma professionale di project development e investment 
origination che converte una pipeline territoriale multi-settore in transazioni separatamente governate, segregate 
e finanziabili.
Voce Sintesi
Proposta dello sponsor Piattaforma di sviluppo indipendente con braccio di programma di interesse pubblico e DevelopmentCo 
commerciale; SPV di progetto solo dopo il superamento dei gate.
Proposta al settore pubblico Attivare asset pubblici e obiettivi di policy senza garanzie premature o equity pubblica; mantenere il controllo su 
procurement e supervisione.
Anchor Centro di Col come Project Factory / hub di programma rivolto al pubblico, subordinatamente a options 
appraisal gestionale.
Traiettoria infrastrutturale Fernetti Circular Valley; project finance/PPP solo dopo sito, autorizzazioni, contratti e VfM.
Traiettoria industriale Marmo Repen; SPV industriale solo dopo diritti, risorse/fornitura, autorizzazioni e clienti.
Traiettoria digitale Made & Grown / KarstChain; MVP e adozione dei produttori prima del growth equity.
Traiettoria capitale naturale Pilota Kras Carbon Commons; nessun ricavo da carbonio assunto prima di MRV/validazione.
Traiettoria grant-led REPE!, componenti di interesse pubblico dell’Ampeloteca, Carso UNESCO 2035, Digital Memory.
Hospitality Asset privati distribuiti finanziati asset per asset; la piattaforma fornisce standard/distribuzione/livello 
operatore.
Richiesta di capitale oggi Capitale di project development e capacità tecnica/advisory, non debito senior consolidato.
Primi 100 giorni Governance, DD asset/legale, definizione progetti, validazione commerciale, perimetri tecnici, screening di 
diritto pubblico, market sounding.
Rischio centrale L’ampiezza della visione supera le evidenze e la capacità di esecuzione.
Opportunità centrale Creare una Project Factory territoriale replicabile che renda pipeline di piccoli progetti leggibili e investibili per 
soggetti istituzionali.

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APPENDICE
Appendice A. Registro di maturità dei progetti
Progetto Fase odierna Evidenza primaria da ottenere Gate Go / No-Go
Centro Col Asset pubblico / programma lavori; 
concept operativo non validato.
Stato attuale dell’affidamento, planimetria, costo life-cycle, 
budget operativo, usi consentiti.
L’options appraisal 
identifica un percorso 
operativo sostenibile.
REPE! Traiettoria concept/programma. Perimetro, operatore, programma annuale, KPI, budget.
Finanziamento operativo 
impegnato e operatore 
responsabile.
Ampeloteca Traiettoria concept/ricerca. Sito, partner scientifico, piano raccolta materiale, diritti, 
budget.
Pacchetto scientifico + 
terreno + governance.
Made & Grown Concept commerciale. Pipeline di produttori, proposta, modello tariffario, operatore. LOI dei produttori firmate e 
unit economics sostenibili.
KarstChain Concept pubblico. MVP, architettura tecnologica, governance dei dati, pricing. Utenti pilota + prova di 
valore ricorrente.
Fernetti Concept di pre-fattibilità. Sito, studio dei flussi, autorizzazioni, tecnologia, CAPEX/OPEX, 
contratti.
Almeno un’architettura di 
ricavi bancabile.
Marmo Repen Concept industriale. Diritti, risorsa/fornitura, autorizzazioni, impianto, clienti, 
ripristino.
Diritti giuridici + caso di 
mercato + caso tecnico 
tutti superati.
UNESCO 2035 Concept civico/di ricerca. Quadro scientifico, governance istituzionale, inventario 
confini/patrimonio.
Consorzio legittimo e 
roadmap basata su 
evidenze.
Kras Carbon Commons Concept pilota strutturato. Accordi con le srenje, GIS, baseline, MRV, verifica, modello dei 
costi.
Tre test verdi: tecnico, 
giuridico, economico.
Hospitality Concept di rete. Censimento asset, compliance, domanda, interesse 
proprietari, operatore.
Inventario minimo 
conforme e economics 
dell’operatore.
Digital Memory Concept + contesto esterno di 
digitalizzazione.
Catalogo, diritti/privacy, specifica di digitalizzazione, hosting, 
costi operativi.
Perimetro finanziato e 
custodia sostenibile.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 73
APPENDICE
Appendice B. Registro indicativo dei rischi
Rischio Esposizione Responsabile della mitigazione Azione immediata
Espansione incontrollata del 
perimetro di progetto Intera piattaforma Sponsor / Comitato Investimenti Bloccare le Project Definition Sheet e gli 
stage-gate.
Contestazione del procurement 
pubblico Progetti con interfaccia pubblica Amministrazione pubblica + 
consulente procurement
Memo sul percorso prima di assumere 
impegni.
Aiuti di Stato Sostegno pubblico ad attività economiche Consulente aiuti di Stato / 
amministrazione
Mappare beneficiario e vantaggio di 
mercato.
Titolo / diritti sugli asset Fernetti, Marmo, Hospitality, Carbon Sponsor di progetto / legale DD su titoli e diritti.
Autorizzazioni Progetti industriali / fisici Tecnico/legale Mappa autorizzativa fatal-flaw.
Ricavi / domanda Progetti commerciali Responsabile commerciale Interviste clienti e LOI.
Extra CAPEX Fernetti/Marmo/allestimento Col Advisor tecnico Stima indipendente e contingency.
Sottoperformance tecnologica Fernetti/KarstChain Fornitore di tecnologia Test di performance/garanzie.
Integrità carbonio Carbon Commons Specialista MRV / verificatore Metodologia baseline/addizionalità.
Opposizione della comunità Progetti industriali/capitale naturale Sponsor/responsabile stakeholder 
pubblici
Piano stakeholder e disclosure 
anticipati.
Dipendenza dai contributi Programmi di interesse pubblico Comitato di programma Piano operativo pluriennale e 
diversificazione.
Dipendenza da persone chiave DevelopmentCo Consiglio di amministrazione Istituzionalizzare processo, 
documentazione e deleghe.
Ritardo transfrontaliero Progetti UNESCO/Interreg Consorzio di progetto Limitare il perimetro e assegnare 
responsabilità giurisdizionali.
Privacy dati/IP KarstChain/Digital Memory Consulente dati / CTO Mappa dati, DPIA ove necessaria, 
accordi IP.
Reputazione da contatto 
prematuro con investitori Intera piattaforma Managing Director Nessun roadshow prima della checklist 
delle CP.

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Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 74
APPENDICE
Appendice C. Checklist del Comitato Investimenti
Area IC Domanda Stato
Strategico Esistono un problema e un perimetro di progetto chiaramente definiti? APERTO - evidenze 
necessarie
Sponsor Esiste uno sponsor responsabile, con capacità e capitale a rischio? APERTO - evidenze 
necessarie
Asset Tutti gli asset/diritti necessari sono controllati per la durata del progetto? APERTO - evidenze 
necessarie
Legale La struttura è lecita e il percorso di procurement è identificato? APERTO - evidenze 
necessarie
Aiuti di Stato Il sostegno pubblico è stato sottoposto a screening e strutturato? APERTO - evidenze 
necessarie
Autorizzazioni Esiste un percorso autorizzativo credibile senza fatal flaw identificati? APERTO - evidenze 
necessarie
Tecnico La soluzione è sufficientemente provata e dotata di costi indipendenti? APERTO - evidenze 
necessarie
Commerciale Clienti/utenti/feedstock/offtake sono documentati? APERTO - evidenze 
necessarie
Ricavi I ricavi possono essere modellati senza assunzioni promozionali? APERTO - evidenze 
necessarie
OPEX I costi life-cycle sono compresi? APERTO - evidenze 
necessarie
Finanza Debito/equity/contributi possono essere ricondotti a impieghi specifici? APERTO - evidenze 
necessarie
Downside Il progetto resiste a stress severi ma plausibili? APERTO - evidenze 
necessarie
Rischio Ogni rischio materiale è allocato alla parte più capace di gestirlo? APERTO - evidenze 
necessarie
ESG I rischi ambientali, sociali e climatici sono misurabili e mitigati? APERTO - evidenze 
necessarie
Valore pubblico Il risultato pubblico è misurabile e sostenibile finanziariamente? APERTO - evidenze 
necessarie
VfM Il PPP è stato confrontato con alternative realistiche, ove pertinente? APERTO - evidenze 
necessarie
Governance Conflitti, approvazioni e reporting sono sotto controllo? APERTO - evidenze 
necessarie
Data room Le evidenze sono sufficientemente complete per la DD di terzi? APERTO - evidenze 
necessarie
Mercato Il market sounding ha testato l’appetito di investitori/operatori? APERTO - evidenze 
necessarie
Decisione La richiesta è sufficientemente specifica per una decisione di investimento sì/no? APERTO - evidenze 
necessarie

LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM
Confidential discussion draft | 25 September 2026 | 75
FONTI
Appendice D. Registro delle fonti
Riferimenti pubblici utilizzati per il quadro di strutturazione e la baseline fattuale. Il memorandum utilizza inoltre 
materiali progettuali forniti o collegati dallo sponsor; tali materiali restano soggetti a due diligence a livello di 
singolo progetto.
[1] D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 - Articolo 174 (definizione di PPP). Normattiva. Testo vigente / fonte consultata il 25 settembre 2026. 
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:2023;36~art174!vig=
[2] D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 - Articolo 193 (procedura di finanza di progetto). Normattiva. Fonte consultata il 25 settembre 2026. 
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2023-03-31;36~art193=
[3] EPEC Guide to Public-Private Partnerships - edizione 2026. Banca europea per gli investimenti / EPEC. 16 aprile 2026. 
https://www.eib.org/en/publications/20250124-epec-guide-to-public-private-partnerships
[4] Comunicazione della Commissione sulla nozione di aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Commissione 
europea / EUR-Lex. GU C 262, 19 luglio 2016. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=OJ:C:2016:262:TOC
[5] Domande frequenti sui PPP e sul trattamento statistico nei conti nazionali (ESA 2010). Eurostat. Fonte guida consultata il 25 
settembre 2026. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/1015035/7204121/QA-PPPs.pdf
[6] InvestEU Advisory Hub. Banca europea per gli investimenti. Fonte consultata il 25 settembre 2026. 
https://www.eib.org/en/products/mandates-partnerships/investeu-advisory-hub/index
[7] Interreg VI-A Italia-Slovenia 2021-2027 - priorità e obiettivi. Interreg Italia-Slovenia. Fonte consultata il 25 settembre 2026. 
https://www.ita-slo.eu/en/programme/objectives
[8] DUP 2019-2021 - investimenti programmati, inclusa la Riqualificazione centro culturale Col, CUP H56D18000210002. Comune di 
Monrupino. 2019. 
Fai clic per accedere a DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf
[9] DUP 2020-2022 - opere finanziate negli anni precedenti e non integralmente realizzate. Comune di Monrupino. 2020. 
Fai clic per accedere a DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf
[10] Finanza strutturata per il futuro del Carso - La Svizzera del Carso. Articolo di progetto sul sito La Svizzera del Carso. 8 settembre 2026. 
https://svizzeradelcarso.com/finanza-strutturata-per-il-carso/
[11] KarstChain - Carso Digitale AgroBlockchain. Articolo pubblico di progetto / LinkedIn. 31 maggio 2026. 
https://it.linkedin.com/pulse/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf
[12] Kras Carbon Commons - Carbonio di Srenja. Presentazione di progetto collegata allo sponsor. Settembre 2026. Materiale 
interno di progetto; verificare tutte le affermazioni esterne rispetto alle fonti tecniche e giuridiche ufficiali prima del 
finanziamento.
[13] La Svizzera del Carso - Investment Bank / PPP Prompt Pack. Mandato fornito dallo sponsor. Settembre 2026. Mandato interno 
che definisce gli standard di evidenza e strutturazione.
Limitazioni e prossimo deliverable
Il presente memorandum è un documento di strutturazione della transazione, non un parere legale, una 
valutazione, una fairness opinion, un’approvazione del settore pubblico, una raccomandazione di investimento 
o un impegno al finanziamento. Nessun investitore dovrebbe ricevere un information memorandum formale 
finché le condizioni sospensive della Sezione 25 non siano sostanzialmente soddisfatte. Il prossimo deliverable 
dovrebbe essere un Project Definition and Due Diligence Book a 100 giorni contenente una scheda fattuale 
validata e un budget di sviluppo per ogni progetto che superi il triage iniziale.