{"id":1355,"date":"2026-09-27T19:53:24","date_gmt":"2026-09-27T17:53:24","guid":{"rendered":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/?page_id=1355"},"modified":"2026-09-29T10:04:05","modified_gmt":"2026-09-29T08:04:05","slug":"dossier-completo","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/dossier-completo\/","title":{"rendered":"Dossier istituzionale completo | La Svizzera del Carso"},"content":{"rendered":"\n<style>\n.svdc-dossier-pro{--navy:#10283f;--navy2:#173c55;--gold:#e5b654;--sand:#f6f1e7;--mist:#eef3f4;--ink:#243746;--muted:#667682;--line:#d8e1e7;--white:#fff;max-width:1180px;margin:22px auto 72px;color:var(--ink);font-family:var(--wp--preset--font-family--plus-jakarta-sans),Arial,sans-serif}\n.svdc-dossier-pro *{box-sizing:border-box}.svdc-dossier-pro a{text-underline-offset:3px}.svdc-hero{position:relative;overflow:hidden;padding:clamp(34px,6vw,72px);border-radius:28px;background:linear-gradient(135deg,#10283f 0%,#173f55 52%,#155744 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piattaforma di investimento per il Comune di Monrupino\u2013Repentabor \/ Ob\u010dina Repentabor. Un documento di lavoro che unisce fonti, nota istituzionale e <em>Investment Structuring Memorandum<\/em>.<\/p>\n<div class=\"svdc-meta\"><span>75 pagine<\/span><span>Italiano + English<\/span><span>25 settembre 2026<\/span><span>Discussion draft<\/span><\/div>\n<div class=\"svdc-actions\"><a class=\"svdc-primary\" href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Svizzera_del_Carso_Dossier_Completo_IT_EN71.pdf\" download>SCARICA IL DOSSIER PDF \u2193<\/a><a class=\"svdc-secondary\" href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Svizzera_del_Carso_Dossier_Completo_IT_EN71.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">APRI IL PDF \u2192<\/a><\/div>\n<\/section>\n\n<nav class=\"svdc-jump\" aria-label=\"Navigazione dossier\">\n<a href=\"#visione\">Visione<\/a><a href=\"#pdf\">PDF<\/a><a href=\"#front-matter\">Introduzione<\/a><a href=\"#english\">English version<\/a><a href=\"#italiano\">Versione italiana<\/a><a href=\"#pagina-75\">Fonti<\/a>\n<\/nav>\n\n<section class=\"svdc-intro-grid\" id=\"visione\">\n<div class=\"svdc-card svdc-thesis\">\n<h2>Dal patrimonio alla capacit\u00e0 di progetto<\/h2>\n<p>Il dossier verifica se investimenti, patrimonio, competenze e progetti territoriali gi\u00e0 esistenti possano essere organizzati in una piattaforma trasparente di <strong>project development, partenariato pubblico-privato e investimento<\/strong>, con il Centro culturale di Col quale possibile anchor pubblico e sede della Project Factory.<\/p>\n<p>Il principio editoriale e operativo \u00e8 netto: <strong>la piattaforma \u00e8 la pipeline; le singole SPV sono le transazioni<\/strong>. Ogni progetto viene quindi trattato secondo maturit\u00e0, rischio, forma giuridica, procurement e fonte di finanziamento coerenti.<\/p>\n<\/div>\n<aside class=\"svdc-card svdc-facts\">\n<h2>In sintesi<\/h2>\n<dl><dt>Natura<\/dt><dd>Proposta indipendente di studio e strutturazione.<\/dd><dt>Ambito<\/dt><dd>Carso \/ Kras, con focus iniziale su Monrupino\u2013Repentabor.<\/dd><dt>Stadio<\/dt><dd>Pre-fattibilit\u00e0 e strutturazione.<\/dd><dt>Destinatari<\/dt><dd>Istituzioni, finanziatori, investitori, imprese e advisor.<\/dd><dt>Lingue<\/dt><dd>Versione tecnica originale inglese e traduzione integrale italiana.<\/dd><\/dl>\n<\/aside>\n<\/section>\n\n<section class=\"svdc-flow\" aria-label=\"Metodo di sviluppo\">\n<p class=\"svdc-flow-label\">Metodo di sviluppo<\/p>\n<div class=\"svdc-flow-row\"><span>PROBLEMA<\/span><b>\u2192<\/b><span>DATI<\/span><b>\u2192<\/b><span>FATTIBILIT\u00c0<\/span><b>\u2192<\/b><span>SOGGETTO<\/span><b>\u2192<\/b><span>PARTNERSHIP<\/span><b>\u2192<\/b><span>BUSINESS CASE<\/span><b>\u2192<\/b><span>STRUTTURA FINANZIARIA<\/span><b>\u2192<\/b><span>FINANZIAMENTO<\/span><b>\u2192<\/b><span>REALIZZAZIONE<\/span><b>\u2192<\/b><span>MISURAZIONE<\/span><\/div>\n<\/section>\n\n<section class=\"svdc-pdf-wrap\" id=\"pdf\">\n<div class=\"svdc-pdf-head\"><div><h2>Consulta il documento originale<\/h2><p>Il PDF completo resta la versione di riferimento del dossier.<\/p><\/div><a href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Svizzera_del_Carso_Dossier_Completo_IT_EN71.pdf\" download style=\"font-weight:900;color:#8b2332\">Download PDF \u2193<\/a><\/div>\n<div class=\"svdc-pdf-frame\"><iframe src=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Svizzera_del_Carso_Dossier_Completo_IT_EN71.pdf#view=FitH\" title=\"Dossier completo La Svizzera del Carso\"><\/iframe><\/div>\n<\/section>\n\n<section class=\"svdc-section-title\" id=\"front-matter\"><p class=\"kicker\">Apertura \u00b7 pagine 1\u20134<\/p><h2>Base documentale e nota istituzionale<\/h2><p>Inquadramento, natura del documento, obiettivi, fonti di riferimento e nota dell\u2019autore. La trascrizione resta fedele al dossier e viene presentata in forma consultabile.<\/p><\/section>\n<div class=\"svdc-reader-block\"><details class=\"svdc-page\" open id=\"pagina-1\"><summary><span>Pagina 1<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Front matter<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 1\nDOSSIER ISTITUZIONALE | SETTEMBRE 2026\nLA SVIZZERA DEL CARSO\nProposta integrata di sviluppo territoriale e piattaforma di investimento\nComune di Monrupino\u2013Repentabor \/ Ob\u010dina Repentabor\nFonti documentali \u00b7 Nota istituzionale \u00b7 Investment Structuring Memorandum\nNatura del documento\nProposta indipendente elaborata da La Svizzera del Carso sulla base di documentazione pubblica e di atti \namministrativi consultabili. Non costituisce un atto del Comune, non impegna l\u2019Amministrazione e non \nrappresenta un memorandum emesso da una banca d\u2019investimento o un\u2019offerta di investimento.\nObiettivo\nVerificare se investimenti, patrimonio, competenze e progetti territoriali gi\u00e0 esistenti possano \nessere organizzati in una piattaforma trasparente di project development, partenariato pubblico\ufffeprivato e investimento, con il Centro culturale di Col quale possibile anchor pubblico e sede della \nProject Factory.\nDocumento di lavoro per interlocuzione istituzionale e successiva due diligence.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-2\"><summary><span>Pagina 2<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Front matter<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 2\nBASE DOCUMENTALE\nDocumenti ufficiali di riferimento\nLa proposta \u00e8 stata costruita partendo dagli atti disponibili e verificabili, non da una \nstruttura finanziaria predefinita.\nDocumento \/ fonte Rilevanza per la proposta Link\nAlbo Pretorio Regione FVG \u2013 Comune di \nMonrupino\u2013Repentabor\nPortale ufficiale per la consultazione degli atti pubblicati. \nCostituisce il riferimento per verificare delibere, determine e \nsuccessive pubblicazioni.\nApri Albo Pretorio\nDeliberazione C.C. n. 20 del 16\/12\/2025 \u2013\nBilancio di previsione 2026\u20132028\nDocumento finanziario centrale della programmazione 2026\u2013\n2028. Richiama il DUP e gli atti preparatori della Giunta. Apri PDF ufficiale\nDeliberazione C.C. n. 19 del 16\/12\/2025 \u2013\nDUP 2026\u20132028\nDocumento strategico di programmazione del triennio. L\u2019atto \u00e8 \nrichiamato negli atti di bilancio; per la verifica della \npubblicazione si rinvia all\u2019Albo Pretorio e all\u2019Amministrazione \nTrasparente.\nConsulta Albo Pretorio\nDeliberazione G.C. n. 60 del 26\/11\/2025 \u2013\nschema di bilancio e DUP\nAtto preparatorio richiamato dalla deliberazione di bilancio. Per il \ndocumento puntuale si rinvia alla pubblicazione istituzionale \ndell\u2019Ente.\nAmministrazione Trasparente\nProgramma triennale dei lavori pubblici \n2026\u20132028 \u2013 Allegato A\nContiene l\u2019intervento \u201cRiqualificazione del Centro culturale di \nCol\u201d, CUP H56D18000210002, assunto quale principale anchor \npubblico della proposta.\nApri PDF ufficiale\nDeterminazione n. 140 del 18\/08\/2025 \u2013\nimmobile comunale Repen 20\nAtto relativo alla locazione dell\u2019immobile comunale di Repen 20; \ndocumenta il coinvolgimento del GAL Carso \u2013 LAS Kras nel \nterritorio e costituisce un riferimento per la mappa degli \nstakeholder.\nApri PDF ufficiale\nMinistero della Cultura \u2013 atto del \n16\/06\/2026 sull\u2019Archivio del Comune di \nMonrupino\nAmmissibilit\u00e0 a contributo e autorizzazione per intervento di \ncensimento, scarto e parziale indicizzazione dell\u2019Archivio \ncomunale: base documentale per il filone Digital Memory \/ \npatrimonio.\nApri fonte MiC\nDUP 2019\u20132021 del Comune di \nMonrupino\u2013Repentabor\nFonte storica utile a documentare la continuit\u00e0 del progetto di \nriqualificazione del Centro culturale di Col e del relativo CUP \nnella programmazione comunale.\nApri PDF ufficiale\nCriterio di prudenza documentale. Quando il link puntuale a una deliberazione non \u00e8 emerso dall\u2019indicizzazione pubblica, il \ndossier non inventa URL: rinvia al portale istituzionale dove l\u2019atto pu\u00f2 essere verificato. Prima di un invio formale definitivo, \u00e8 \nopportuno allegare copia protocollata o scaricata dall\u2019Albo degli atti richiamati.\nVERIFICA DOCUMENTALE PRIMA DELLA TRASMISSIONE FORMALE\nPer trasformare questa base documentale in un fascicolo istituzionale definitivo, la Svizzera del Carso propone di \nacquisire e conservare nella data room una copia ufficiale dei principali atti e allegati richiamati, con data di \ndownload e provenienza.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-3\"><summary><span>Pagina 3<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Front matter<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 3\n\u2022 Deliberazione C.C. n. 19\/2025 con DUP 2026\u20132028 e relativi allegati;\n\u2022 Deliberazione C.C. n. 20\/2025 con Bilancio di previsione 2026\u20132028 e relativi allegati;\n\u2022 Deliberazione G.C. n. 60\/2025 e documentazione preparatoria;\n\u2022 Programma triennale OO.PP. 2026\u20132028 e scheda completa del Centro culturale di Col;\n\u2022 atti 2026 relativi all\u2019affidamento\/esecuzione dei lavori del Centro di Col;\n\u2022 planimetrie, destinazioni funzionali, quadro economico aggiornato, cronoprogramma e vincoli di finanziamento;\n\u2022 documentazione patrimoniale e contrattuale pertinente a Repen 20 e agli altri asset eventualmente coinvolti.\nQuesta acquisizione non modifica la proposta: ne aumenta la tracciabilit\u00e0 e permette a Comune, advisor, revisori e \npotenziali partner di lavorare sulla stessa base documentale.\nNOTA ISTITUZIONALE\nOrigine e finalit\u00e0 della proposta\nLa Svizzera del Carso ha studiato gli atti di programmazione economica, patrimoniale e infrastrutturale del \nComune di Monrupino\u2013Repentabor, con particolare attenzione al DUP 2026\u20132028, al Bilancio di previsione \n2026\u20132028, al Programma triennale dei lavori pubblici e alla riqualificazione del Centro culturale di Col.\nL\u2019analisi non parte dall\u2019idea di chiedere al Comune un nuovo investimento, n\u00e9 dall\u2019ipotesi di ottenere la \ngestione di un bene pubblico. Parte da una domanda diversa: come pu\u00f2 un investimento pubblico gi\u00e0 \nprogrammato generare, nel pieno rispetto della funzione istituzionale dell\u2019immobile, una capacit\u00e0 permanente \ndi progettazione e ulteriori ricadute culturali, sociali ed economiche per il territorio?\nLa soluzione proposta \u00e8 utilizzare il Centro culturale di Col come possibile anchor pubblico della \u201cKarst \nDevelopment &amp; Investment Platform\u201d: una Casa dei Progetti e Project Factory capace di collegare patrimonio, \ncomunit\u00e0, imprese, ricerca, biodiversit\u00e0, progettazione europea e cooperazione Italia\u2013Slovenia.\nLa piattaforma non presuppone un unico PPP, una societ\u00e0 mista o un unico veicolo finanziario. REPE!, \nAmpeloteca, Made &amp; Grown, KarstChain, Fernetti Circular Valley, Marmo Repen, Carso UNESCO 2035, Kras \nCarbon Commons, Digital Memory e Hospitality presentano profili di rischio, redditivit\u00e0, interesse pubblico e \nmaturit\u00e0 differenti e devono quindi essere valutati separatamente.\nLa proposta della Svizzera del Carso \u00e8 conseguentemente un metodo di sviluppo: PROBLEMA \u2192 DATI \u2192 \nFATTIBILIT\u00c0 \u2192 SOGGETTO \u2192 PARTNERSHIP \u2192 BUSINESS CASE \u2192 STRUTTURA FINANZIARIA \u2192 FINANZIAMENTO \u2192 \nREALIZZAZIONE \u2192 MISURAZIONE.\nProposta al Comune\nAprire un tavolo tecnico esplorativo, non vincolante, per verificare la compatibilit\u00e0 della Project Factory con il \nprogetto funzionale del Centro di Col, individuare una sperimentazione limitata e misurabile e definire, soltanto \ndopo tale verifica, eventuali forme di collaborazione conformi alla normativa.\nLa Svizzera del Carso presenta quindi questa soluzione come contributo indipendente di studio e \nfattibilit\u00e0: studiare prima di decidere; verificare prima di finanziare; sperimentare prima di \nistituzionalizzare; misurare prima di replicare.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-4\"><summary><span>Pagina 4<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Front matter<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 4\nNOTA DELL\u2019AUTORE\nLingua di lavoro e struttura del dossier\nIl Memorandum tecnico \u00e8 presentato innanzitutto nella versione originale in inglese. La scelta deriva \nda ragioni professionali e metodologiche: per la mia esperienza di lavoro, e per la natura della terminologia \nutilizzata nell\u2019investment banking, nel project finance, nelle PPP e nelle operazioni infrastrutturali, la prima \nstrutturazione del documento \u00e8 risultata pi\u00f9 naturale e precisa in inglese.\nSuccessivamente ho predisposto anche una traduzione integrale in italiano, per rendere il lavoro \nimmediatamente utilizzabile nell\u2019interlocuzione con il Comune, la Regione, gli stakeholder territoriali e i \nsoggetti istituzionali italiani. La traduzione mantiene la struttura, il contenuto e l\u2019impostazione tecnica \ndell\u2019originale, conservando in inglese gli acronimi e i termini finanziari che sono normalmente utilizzati \nanche nella pratica italiana.\nPARTE I Investment Structuring Memorandum \u2013 original \nworking version in English.\nPARTE II Memorandum di strutturazione dell\u2019investimento \u2013\ntraduzione integrale in italiano.\nNota interpretativa. La versione inglese \u00e8 la versione di lavoro originaria. La versione italiana \u00e8 stata predisposta per finalit\u00e0 di \naccessibilit\u00e0 istituzionale. Il dossier non costituisce consulenza legale o finanziaria e qualsiasi operazione richieder\u00e0 verifiche \nindipendenti, autorizzazioni e procedure pubbliche applicabili.<\/pre><\/div><\/details><\/div>\n\n<section class=\"svdc-section-title\" id=\"english\"><p class=\"kicker\">Parte I \u00b7 pagine 5\u201339<\/p><h2>Investment Structuring Memorandum<\/h2><p>Original working version in English: tesi d\u2019investimento, architettura della piattaforma, logica di finanziamento, governance, risk allocation, market sounding, due diligence e roadmap.<\/p><\/section>\n<div class=\"svdc-reader-block\"><details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-5\"><summary><span>Pagina 5<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 5\nPARTE I\nINVESTMENT STRUCTURING \nMEMORANDUM\nOriginal working version \u00b7 English\nLa Svizzera del Carso\nLA SVIZZERA DEL CARSO\nKARST DEVELOPMENT &amp; INVESTMENT PLATFORM\nPUBLIC-PRIVATE INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nTRANSACTION THESIS\nConvert a portfolio of civic, cultural, digital, natural-capital and industrial concepts into separately governed, \nseparately financed and separately procurable projects, coordinated through a common development platform. \nThe platform is the pipeline; the SPVs are the transactions.\nGeography Karst \/ Kras - initial focus Monrupino-Repentabor, Friuli Venezia Giulia, with selective Italy-Slovenia cross\ufffeborder development\nStatus Pre-feasibility \/ structuring stage\nPrimary audience Public authorities, development institutions, lenders, infrastructure and impact investors, strategic \ncorporates, technical and legal advisers\nPrepared as Independent transaction structuring note\nDate 25 September 2026\nClassification CONFIDENTIAL - discussion draft; not an offer of securities, legal opinion or financing commitment<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-6\"><summary><span>Pagina 6<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 6\nCore discipline: No project is described as bankable until its asset control, permits, contracts, revenues, capital costs, operating costs \nand risk allocation can support that conclusion. Missing data is treated as a transaction condition, not filled with assumptions presented \nas fact.\nCONTENTS\n1. Executive Investment Thesis\n2. Mandate, Evidence Standard and Decision Rules\n3. Baseline Facts and Current Evidence\n4. Portfolio Segmentation\n5. Recommended Platform and Entity Architecture\n6. Transaction Architecture by Project\n7. Centro di Col - Public Anchor, Not Stand-Alone PPP\n8. Fernetti Circular Valley - Infrastructure Candidate\n9. Marmo Repen - Industrial Candidate\n10. Made &amp; Grown \/ KarstChain - Growth Platform\n11. Kras Carbon Commons - Natural Capital Pilot\n12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 and Digital Memory\n13. Hospitality - Distributed Private Asset Strategy\n14. Public-Sector Business Case\n15. PPP, Procurement, State Aid and Eurostat Framework\n16. Capital Stack and Financing Logic\n17. Bankability Framework and Financial Model Requirements\n18. Risk Allocation Matrix\n19. Investor Universe and Market Sounding\n20. Governance and Control Framework\n21. Data Room and Due Diligence Plan\n22. Deal Breakers - Red Team\n23. 100-Day Transaction Plan\n24. 12-36 Month Development Roadmap\n25. Conditions Precedent to Investor Outreach\n26. Why This Transaction May Fail\n27. What Would Make It Investable\n28. One-Page Transaction Summary\nAppendix A. Project Readiness Register\nAppendix B. Indicative Risk Register\nAppendix C. Investment Committee Checklist\nAppendix D. Source Register<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-7\"><summary><span>Pagina 7<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 7\nINVESTMENT CASE\n1. Executive Investment Thesis\nThe proposed transaction is not a single PPP and should not be presented as one. The investable proposition is \na development platform that originates, prepares and ring-fences a pipeline of heterogeneous projects. Each \nproject must be assigned to the legal form, procurement route, financing instrument and risk envelope that \nmatch its economics. This is the central recommendation of this memorandum.\nRECOMMENDED STRUCTURE\nA dual-platform model: (1) a public-interest \/ grant-led programme vehicle for culture, heritage, research and \ncommunity activities; and (2) a privately governed DevelopmentCo responsible for origination, feasibility, \nfinancial structuring and professional project development. Commercial and infrastructure projects are executed \nthrough ring-fenced SPVs only after project-specific Go\/No-Go gates are passed. Public authorities cooperate \nthrough protocols, grants, procurement and concession contracts - not through premature equity participation in \na mixed company.\nInvestment proposition\n\u2022 Create a single professional development pipeline rather than a single balance sheet.\n\u2022 Use Centro di Col as the public-facing anchor, project room and Project Factory; do not force its cultural \nfunctions into leveraged project finance.\n\u2022 Advance Fernetti Circular Valley and potentially Marmo Repen as the most plausible future \ninfrastructure\/industrial financing tracks, subject to asset, permitting, feedstock\/reserve, market and \ncontractual evidence.\n\u2022 Advance Made &amp; Grown \/ KarstChain through digital-market validation, producer adoption and unit\ufffeeconomics testing before any growth-capital process.\n\u2022 Advance Kras Carbon Commons only as a measured natural-capital pilot until rights, baseline, \nadditionality, MRV, validation and economics are proven.\n\u2022 Keep REPE!, UNESCO 2035, Digital Memory and most Ampeloteca activities primarily within grant, \nsponsorship, research and public-service funding unless a separately commercial service emerges.\n\u2022 Build investor confidence through governance, ring-fencing, transparent public procurement, disciplined \nState Aid analysis, and an evidence-based data room.\nCurrent transaction assessment\nDimension Current position Investment-bank conclusion\nStrategic coherence\nStrong thematic links across culture, nature, digital \ntraceability, circular economy, materials and cross\ufffeborder cooperation.\nSuitable for a platform thesis, not evidence of bankability.\nPublic anchor\nCentro di Col is an existing public investment \nprogramme; historic municipal documents identify CUP \nH56D18000210002 and EUR 1.36m programmed in \n2019.\nUseful anchor asset; not by itself a reason for PPP.\nCommercial evidence\nLimited in the materials reviewed; no verified \ncontracted revenues, offtakes, traffic studies or unit \neconomics for most projects.\nInstitutional capital process would be premature.\nLegal \/ asset control Material gaps for land, rights, permits and project\ufffespecific operating rights. Critical path item.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-8\"><summary><span>Pagina 8<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 8\nDimension Current position Investment-bank conclusion\nFinancing Conceptual financing strategies exist, but no lender\ufffeready base case or security package. Development-capital stage.\nCross-border fit\nHigh policy fit with Interreg Italy-Slovenia objectives on \ncircular economy, biodiversity, culture, tourism and \ncooperation.\nGrant and partnership opportunity; not automatic financing.\nReadiness Portfolio ranges from concept to pilot\/pre-feasibility. Establish stage-gates and stop treating all projects as equally \nmature.\nInvestment committee conclusion today\nA lender or infrastructure fund should not yet underwrite the platform as a consolidated financing. A \nsophisticated adviser should, however, accept a project-development mandate if the sponsor and public \ncounterparts agree to a disciplined 100-day evidence programme, project segmentation and transaction \ngovernance. The immediate investable product is therefore project development capacity, not long-term senior \ndebt.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-9\"><summary><span>Pagina 9<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 9\nMETHODOLOGY\n2. Mandate, Evidence Standard and Decision Rules\nThe structuring approach follows the discipline requested in the project mandate: facts are separated from \nassumptions, inferences, recommendations and missing data; debt must have an identifiable source of \nrepayment; and no public award, asset transfer, guarantee or revenue right is assumed without an identified \nlegal route. The project prompt pack explicitly requires this standard and rejects the use of sophisticated \nfinance where no underlying cash flow exists.\nLabel Meaning Treatment in this memorandum\nFACT Supported by supplied material or a public source. Can be used in the transaction narrative, with source.\nASSUMPTION A modelling input not yet evidenced. Must be explicit and sensitivity-tested.\nINFERENCE Reasoned conclusion from facts, but not itself a \nverified fact. May guide structuring; cannot support financing alone.\nRECOMMENDATION Proposed structuring choice. Subject to sponsor and adviser validation.\nMISSING DATA Evidence required before an investment decision. Converted into a condition precedent, workstream or Go\/No-Go \ngate.\nDecision rules\n1. No SPV before the asset, rights and commercial proposition are sufficiently defined to justify ring-fencing.\n2. No debt before a lender can identify contracted or sufficiently predictable cash flow and understand \ndownside coverage.\n3. No public-private equity joint venture unless a demonstrable value case exists and the required public-law \nprocess is identified.\n4. No PPP label for a grant-funded or ordinary service project that does not satisfy the legal and economic \ncharacteristics of PPP.\n5. No carbon revenue in the base case until additionality, methodology, verification path and legal entitlement \nare evidenced.\n6. No UNESCO-related investment case based on the expectation of recognition; the project must stand on \nheritage, research, tourism or public-value economics independently.\n7. No technology premium for blockchain or tokenisation; KarstChain must prove that digital traceability \ncreates user value and recurring revenue or measurable public value.\n8. No cross-border structure merely for narrative value. Cross-border complexity is added only where the \nproject economics, programme eligibility or service logic genuinely require it.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-10\"><summary><span>Pagina 10<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 10\nEVIDENCE\n3. Baseline Facts and Current Evidence\nCentro culturale di Col\nMunicipal programming documents publicly indexed for 2019 and 2020 identify the \u201cRiqualificazione centro \nculturale Col\u201d under CUP H56D18000210002, with EUR 1.36 million programmed in 2019 and still described in \n2020 as a previously financed work not yet fully realised. The current project context supplied for this mandate \nrefers to an updated total of approximately EUR 1.3824 million and an operational phase in 2026; that updated \nfigure should be revalidated directly against the current official 2026-2028 works programme and award \ndocumentation before inclusion in any formal offering material.\nPolicy alignment\nThe Interreg VI-A Italy-Slovenia 2021-2027 programme explicitly covers climate resilience, circular\/resource\ufffeefficient economy, biodiversity and green infrastructure, culture and sustainable tourism, and better cross\ufffeborder governance. The programme also includes the strategic KRAS-CARSO II operation for joint management \nand sustainable development of the Classical Karst. This establishes policy alignment for several portfolio \ncomponents, but it does not establish project eligibility, award probability or financing.\nPortfolio evidence\nProject Evidence currently available Critical evidence missing\nREPE! Referenced as civic\/community\/cultural trajectory in internal \nmonitoring materials.\nFormal scope, promoter, budget, service model, \ncounterparties, operating plan.\nAmpeloteca Referenced as strategic project and natural-capital\/agricultural \ntrajectory.\nLand\/site, research partner, germplasm plan, costs, \ngovernance, public\/private outputs.\nMade &amp; Grown Referenced as producer\/economic platform. Producer commitments, revenue model, commercial \ncontracts, operator.\nKarstChain Public concept for digital product traceability and identity; \nenvisages verified digital records and QR\/passport use cases.\nMVP, producer adoption, data governance, technology \narchitecture, willingness-to-pay, recurring revenue.\nFernetti Circular Valley Financing concept explicitly identifies study, SPV\/project \nfinance\/PPP as possible future routes.\nSite, feedstock\/material flows, utilities, permits, technology, \nofftake, CAPEX\/OPEX, contracts.\nMarmo Repen Industrial-finance concept and identifiable market material \nexist.\nRights, reserves, extraction\/processing scope, permits, site, \nenvironmental plan, customer\/offtake evidence, CAPEX\/OPEX.\nCarso UNESCO 2035 Internal material defines it as an independent civic\/research \nconcept, not an official UNESCO candidature.\nScientific thesis, institutional pathway, governance, \nboundary\/asset mapping, heritage management plan.\nKras Carbon Commons\nPilot logic exists: 3-5 srenje, legal review, GIS, inventory, \nbaseline, additionality, risk, methodology, verifier\/OCE, \nbusiness case.\nParticipation rights, land data, MRV methodology, costs, \nexpected verified volumes, buyer strategy, legal\/tax treatment.\nHospitality Internal monitoring identifies distributed accommodation as a \nstrategic trajectory.\nAsset census, ownership, regulatory status, operator model, \ndemand and ADR\/occupancy data.\nDigital Memory Conceptually linked to archival digitisation and territorial \nknowledge.\nRights, content inventory, data governance, operator, scope \nand funding plan.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-11\"><summary><span>Pagina 11<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 11\nPORTFOLIO ARCHITECTURE\n4. Portfolio Segmentation\nThe portfolio should be segmented by economics rather than by brand. The brand can remain unified; liabilities, \nfunding sources and procurement obligations should not.\nProject Primary classification Debt today? Preferred development route Next gate\nREPE! PUBLIC \/ GRANT-LED No Programme \/ foundation \/ public-service \npartnership\nDefine scope, promoter and \nmeasurable public outputs.\nAmpeloteca HYBRID \/ BLENDED \/ RESEARCH No Research\/grant partnership; commercial sub\ufffeprojects only if separable\nSite + scientific partner + \noperating plan.\nMade &amp; Grown GROWTH \/ MARKET PLATFORM No Commercial pilot in DevelopmentCo or venture SPV 20-30 producer LOIs + unit \neconomics.\nKarstChain GROWTH \/ DIGITAL No MVP + R&amp;D \/ innovation grants + sponsor equity Working MVP + adoption + \nrecurring-revenue hypothesis.\nFernetti Circular \nValley\nINFRASTRUCTURE \/ INDUSTRIAL \nCANDIDATE Not yet Pre-feasibility -&gt; market sounding -&gt; project SPV Control of site + material-flow \nstudy + anchor contracts.\nMarmo Repen INDUSTRIAL FINANCE \nCANDIDATE Not yet Industrial pre-feasibility -&gt; rights\/permitting -&gt; SPV Rights + reserves\/resources + \npermits + customers.\nCarso UNESCO 2035 PUBLIC \/ GRANT-LED No Research, heritage, cross-border cooperation Institutional\/scientific \ngovernance.\nKras Carbon \nCommons NATURAL-CAPITAL PILOT No Pilot \/ grouped project only after rights and MRV 3-5 participating srenje + \nverified baseline pathway.\nCentro di Col PUBLIC ANCHOR ASSET\nNo project debt \nbased on current \nevidence\nPublic asset + programme procurement \/ operating \nmodel\nOperating concept + costs + \nprocurement route.\nHospitality PRIVATE REAL ESTATE \/ \nOPERATOR NETWORK Asset-by-asset Private capex \/ mortgages \/ operator contracts Asset census + operator + \ndemand data.\nDigital Memory PUBLIC \/ GRANT-LED \nINFRASTRUCTURE No Cultural\/digital grant + service procurement Rights + digitisation \nspecification + hosting model.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-12\"><summary><span>Pagina 12<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 12\nTRANSACTION DESIGN\n5. Recommended Platform and Entity Architecture\nRecommended architecture: dual platform + ring-fenced SPVs\nLayer Recommended form Function What it should NOT do\nPublic policy layer\nMunicipality \/ Region \/ other public \nbodies, each in its existing legal \nform\nSet objectives, own public assets, award \ngrants\/contracts\/concessions, oversee public \nvalue.\nBecome an informal sponsor of private \nprojects without process.\nPublic-interest \nprogramme vehicle\nFoundation\/ETS\/association or \nequivalent mission vehicle, \nsubject to legal\/tax advice\nREPE!, heritage, research, Digital Memory, \nUNESCO, grant-led Ampeloteca activities.\nBorrow against speculative revenues or \ncross-subsidise private SPVs.\nKarst DevelopmentCo Privately governed project\ufffedevelopment company\nOrigination, feasibility, modelling, investor \nmaterials, project management, market sounding, \nadvisory services.\nOwn public assets or imply public \nendorsement.\nProject SPVs Separate project companies \nestablished only when justified\nRing-fence \ninfrastructure\/industrial\/digital\/commercial \nprojects, contracts and financing.\nPool unrelated project risks.\nCross-border project \npartnerships\nContractual\/Interreg\/project\ufffespecific structures\nOnly where programme or operating logic needs \nSlovenia partners.\nCreate a cross-border corporate layer \nwithout operational need.\nWHY NOT A MIXED PUBLIC-PRIVATE HOLDING NOW?\nA mixed company at platform level would introduce procurement, public-shareholding, governance, \nconsolidation and State Aid complexity before there is a defined contracted service or asset. The cleaner first \nmove is project-specific cooperation. If a future institutional PPP is justified, the private partner and the entrusted \nactivity must be selected through the legally required competitive process.\nSuggested contractual map\n\u2022 Framework cooperation protocol: non-exclusive, non-procurement document defining data sharing, \nfeasibility cooperation and public-interest objectives.\n\u2022 Project development agreements: sponsor-funded or competitively procured professional services for \nspecific studies.\n\u2022 Grant agreements: for eligible public-interest programmes, with separation of economic\/non-economic \nactivities where required.\n\u2022 Concession \/ PPP contract: only for project SPVs whose revenue, risk and long-term service structure \nsatisfy the applicable legal test.\n\u2022 Commercial contracts: supply, feedstock, offtake, operator, licence, SaaS and distribution contracts in \ncommercial SPVs.\n\u2022 Direct agreements and security: only after lender due diligence and only in bankable project SPVs.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-13\"><summary><span>Pagina 13<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 13\nPORTFOLIO-TO-TRANSACTION CONVERSION\n6. Transaction Architecture by Project\nProject Asset \/ right Likely vehicle Revenue \/ funding logic Potential public \ninstrument Core condition\nCentro Col Public cultural asset\nNo new SPV \ninitially; public \nasset with \noperator\/service \narrangement\nPublic budget\/grants + event\/service \nincome if viable\nPublic procurement, \nconcession or service \ncontract after options \nappraisal\nOperating business case \nand procurement route.\nFernetti Industrial\/circular site and \nprocess assets\nFernetti SPV\nContracted \ngate\/processing\/service\/offtake \nrevenues\nLand\/site rights, permits, \npossible grant\/public \ncontribution subject to \nrules\nAnchor feedstock\/offtake \nand permitting.\nMarmo \nRepen\nMineral\/processing rights, \nplant, brand\/product Materials SPV Product sales \/ contracted customers\nPermits, potentially \ninvestment support under \napplicable schemes\nRights + reserve\/resource \ndata + \nenvironmental\/market \ncase.\nKarstChain Software\/IP\/data platform\nDigital venture \nSPV or \nDevelopmentCo \nproduct line\nSubscription\/licensing\/transaction\/da\nta services if validated\nInnovation\/R&amp;D grants and \npublic procurement only for \ndefined services\nMVP and willingness-to\ufffepay.\nMade &amp; \nGrown\nNetwork\/brand\/marketplac\ne\nCommercial \nprogramme or \nventure\nMembership\/commission\/services if \nvalidated\nSME\/tourism\/rural \ndevelopment support \nwhere eligible\nProducer network and \ncommercial proposition.\nKras \nCarbon \nCommons\nForest project rights + data \n+ verified units\nGrouped project \nvehicle \/ \ncontractual \nconsortium later\nCarbon\/nature revenue only after \nvalidation + grants for pilot\nForestry\/nature grants, \ntechnical assistance\nLegal rights + MRV + \nadditionality + buyers.\nAmpelotec\na\nBiological material + \nresearch\/data + site\nResearch\/public\ufffeinterest vehicle; \ncommercial \noffshoots \nseparate\nGrants\/research\/sponsorship; \ncommercial services only if distinct\nResearch\/agriculture\/cultur\ne programmes\nScientific institution + site + \ngovernance.\nREPE! Programme\/IP\/community \nservices\nPublic-interest \nvehicle\nGrants\/sponsorship\/ticketing where \nappropriate Culture\/community funding Defined programme, KPIs \nand operator.\nUNESCO \n2035\nResearch, heritage \nmapping, governance \nprocess\nPublic-interest \nconsortium Grant\/research\/philanthropy Cross-border\/cultural \nfunding\nScientific and institutional \nlegitimacy.\nHospitality Privately owned lodging \nassets\nAsset-by-asset \nowners + optional \noperator\/marketin\ng company\nRoom revenues and ancillary services\nPrivate investment support; \ntourism grants where \neligible\nLegal asset status + \noperator economics.\nDigital \nMemory\nArchive content and digital \ninfrastructure\nPublic-interest \nvehicle \/ service \nprovider\nGrant\/public service\/sponsorship Cultural digitisation \nprocurement\/grants\nIP\/privacy\/catalogue\/hostin\ng plan.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-14\"><summary><span>Pagina 14<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 14\nANCHOR ASSET\n7. Centro di Col - Public Anchor, Not Stand-Alone PPP\nCol can be strategically important without being financed as a stand-alone PPP. The current evidence points to \na public cultural investment with a relatively modest capital scale compared with the transaction costs of a \nsophisticated PPP. If the construction phase is already procured or substantially committed, the relevant \nstructuring question is not how to retrofit project finance onto sunk\/public works; it is how to procure and \nfinance the operating model.\nFour operating options to test\nOption Structure Advantages Risks \/ test\nA. Direct public \noperation\nMunicipality \noperates\/commissions activities \ndirectly.\nControl, simplicity. Operating capacity; recurring budget; \nlimited commercial discipline.\nB. Service contract\nCompetitive procurement for \ndefined programme\/visitor\/digital \nservices.\nClear outputs; easier than full concession. Public payment exposure; service \nspecification must be measurable.\nC. Operating \nconcession\nPrivate\/mission operator bears \nmeaningful demand\/operating \nrisk and monetises permitted \nservices.\nRisk transfer and commercial incentives. Only appropriate if revenues can support \nrisk and contract economics.\nD. Mixed programme \nmodel\nPublic asset + multiple \ncompetitively procured services + \ngrant-led programme vehicle.\nAllows different functions to use different \ninstruments.\nRequires strong coordination and avoids \nfragmentation.\nRecommended current route\nDevelop an operating options appraisal before any PPP proposal. The options appraisal should quantify annual \nlifecycle maintenance, staffing, utilities, programming, insurance, visitor\/service revenues, event income, \nsponsorship and any public-service payment. Only if an operator can bear material operating\/demand risk and \nfinance meaningful investment should an operating concession be tested. Otherwise, a service contract plus \ngrant-led programming is likely to be more proportionate.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-15\"><summary><span>Pagina 15<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 15\nBANKABLE-TRACK CANDIDATE\n8. Fernetti Circular Valley - Infrastructure Candidate\nFernetti is the strongest conceptual candidate for eventual infrastructure-style financing because a circular\ufffeeconomy platform can, in principle, be built around physical assets, contracted material flows, \nprocessing\/service fees, utilities, industrial customers and long-duration operating contracts. None of those \nrevenue foundations should be assumed today.\nPre-feasibility package required\n\u2022 Site control and cadastral\/urban planning position.\n\u2022 Feedstock\/material-flow map: volumes, quality, seasonality, counterparties and current disposal \neconomics.\n\u2022 Technology options and performance guarantees.\n\u2022 CAPEX class estimate and operating cost build-up.\n\u2022 Utilities and grid\/water\/logistics constraints.\n\u2022 Permitting and environmental pathway.\n\u2022 Anchor contracts: minimum volume, gate fee, tolling, offtake or take-or-pay where commercially \nappropriate.\n\u2022 Residual-value and decommissioning obligations.\n\u2022 Market sounding with industrial operators, technology providers, lenders and potential equity sponsors.\nPossible capital structure - only after contracting\nLayer Potential role Condition before use\nGrant \/ public \ncontribution\nClose viability gap or fund clearly eligible public\ufffegood components. Legal eligibility, State Aid analysis, VfM, no overcompensation.\nSponsor \/ strategic \nequity Development and first-loss risk capital. Experienced industrial sponsor and clear governance.\nInfrastructure \/ project \nequity Construction and operating risk. Permits, contracts, model, defined exit\/hold strategy.\nSenior project debt Finance contracted cash-flow component. Debt service coverage under downside case; security and \ndirect agreements.\nSubordinated \/ \nmezzanine\nBridge risk or capital structure only if \neconomically justified. Cannot substitute for missing bankability.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-16\"><summary><span>Pagina 16<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 16\nINDUSTRIAL FINANCE\n9. Marmo Repen - Industrial Candidate\nRepen stone is demonstrably present in the market and in the Friuli Venezia Giulia public works price schedule. \nThat proves the material exists as a recognised commercial product; it does not prove that a new extraction or \nprocessing project controlled by the Svizzera del Carso has legal rights, reserves, permits, customers or \nattractive economics. The transaction must begin with those questions.\nInvestment case gates\nGate Evidence Decision\nRights Ownership\/concession\/extraction\/processing rights and duration. No rights -&gt; No-Go.\nResource \/ supply Geological\/resource data or secure third-party supply. No reliable quantity\/quality -&gt; No-Go for extraction \ncase.\nPermitting Extraction\/processing\/environmental\/landscape approvals and \nrestoration obligations. Unclear path -&gt; pre-feasibility only.\nMarket Customer interviews, historic market data, product mix, pricing, \nsubstitution risk. No credible customers -&gt; no debt.\nOfftake LOIs\/conditional contracts with creditworthy buyers where possible. Improves bankability materially.\nTechnical Plant configuration, recovery yield, energy\/water, waste\/scrap \nstrategy.\nRequired before CAPEX model.\nESG \/ restoration Biodiversity, dust\/noise\/water, closure\/restoration and community \nimpacts. Material to permit and capital availability.\nDo not over-market \u201cgreen\u201d\nA stone extraction or processing project should not be labelled green by default. A credible financing \nproposition would separate the core industrial activity from measurable circular components such as \nwaste\/scrap recovery, secondary material use, low-carbon energy, water recirculation or restoration, each \nsupported by technical KPIs and eligibility analysis.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-17\"><summary><span>Pagina 17<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 17\nDIGITAL AND SME LAYER\n10. Made &amp; Grown \/ KarstChain - Growth Platform\nKarstChain is best treated initially as a product, not as infrastructure finance. The public concept focuses on \ndigital identity, traceability, verified origin and product passports. The investment question is whether \nproducers, buyers, certifiers, insurers, tourism operators or public bodies will pay for a service that solves a real \nproblem.\nMVP investment case\nWorkstream Minimum proof\nUser problem Documented pain points from producers and buyers; current compliance\/traceability costs.\nMVP Operational digital passport for 5-10 products; QR interface; auditable data provenance.\nData governance Who writes, verifies and owns each data field; GDPR\/commercial confidentiality.\nTechnology Architecture chosen on need; blockchain used only where immutability\/shared trust adds value.\nAdoption Signed pilot participation from producers and at least one downstream user group.\nEconomics Pricing, cost to onboard, recurring cost, gross margin, churn\/retention assumptions.\nScale Path from pilot to 30-50 producers without proportional service-cost growth.\nMade &amp; Grown can become the commercial discovery and distribution layer around the producer network. It \nshould not subsidise technology indefinitely. If marketplace or membership revenues are not viable, it may \nremain a territorial marketing programme supported by grants and sponsorship rather than venture capital.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-18\"><summary><span>Pagina 18<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 18\nNATURAL CAPITAL\n11. Kras Carbon Commons - Natural Capital Pilot\nThe internal project material contains the right discipline for this stage: the forest comes first, and no credit \nshould be promised before baseline, additionality, measurement, independent validation and certification. The \nproposed pilot sequence - 3-5 srenje, legal review, GIS, inventory, baseline, additionality, risk, methodology, \nverifier\/OCE, business case and decision - is more credible than presenting speculative carbon revenues as an \nexisting asset.\nFinancing approach\nPhase Capital Repayment \/ value source\nDevelopment \/ legal \/ GIS Grant, sponsor development capital, \nphilanthropy\/impact technical assistance. No debt repayment assumed.\nMRV \/ validation pilot Grant + participating-owner contribution + impact \ndevelopment capital. Value is verified data and option to proceed.\nScaled forest interventions Project-specific grants, owner capital, potentially \nrevenue-backed finance after validation. Verified contractual cash flow only.\nCarbon\/nature revenue Potential future sale\/retirement arrangements. Excluded from base case until recognised, verified and \ncontractable.\nKey legal questions\n\u2022 Who has authority to commit each forest area and for how long?\n\u2022 Who owns or is entitled to the environmental attribute created?\n\u2022 How are benefits and costs allocated among srenja\/jusarji\/vehicle\/technical providers?\n\u2022 What forestry obligations already form the baseline and therefore cannot be counted as additional?\n\u2022 How are reversal\/fire risks, buffers and monitoring obligations allocated?\n\u2022 What tax and accounting treatment applies to any generated revenue?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-19\"><summary><span>Pagina 19<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 19\nPUBLIC-INTEREST PROGRAMMES\n12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 and Digital Memory\nThese programmes should form the public-value spine of the platform, but institutional credibility requires \nresisting the temptation to make every activity \u201cinvestable\u201d. Grants, sponsorship, research finance and public\ufffeservice contracts are valid financing instruments. Their discipline comes from measurable outputs, transparent \nprocurement and long-term operating plans - not leverage.\nProgramme Public-value case Primary funding Commercial carve-out, if any\nREPE! Community participation, culture, language, events, civic \nengagement.\nCulture\/community grants, sponsorship, \nticket\/event revenue where appropriate.\nEvent production or venue services \nonly if independently viable.\nAmpeloteca Agrobiodiversity, research, conservation, education, \nterritorial identity.\nResearch\/agriculture grants, university \npartnership, philanthropy\/sponsorship.\nNursery\/licensing\/experiences \nonly if legally and commercially \nseparate.\nCarso UNESCO 2035 Scientific\/heritage research, governance and long-term \ncross-border vision.\nResearch, culture, Interreg\/cooperation, \nphilanthropy.\nTourism\/visitor services as \nseparate products; no financing \nassumption based on UNESCO \nstatus.\nDigital Memory Preservation, digitisation and public access to territorial \narchives.\nCultural digitisation grants and public \nservice budgets.\nLicensing\/production services only \nwhere rights and demand exist.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-20\"><summary><span>Pagina 20<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 20\nHOSPITALITY\n13. Hospitality - Distributed Private Asset Strategy\nA distributed accommodation strategy can mobilise private property investment without creating a single public \nbalance-sheet project. The platform\u2019s role should be aggregation, standards, distribution and experience \npackaging, while each owner remains responsible for property rights, compliance and asset-level financing \nunless a professional operator model is later established.\nRequired first dataset\nData Why it matters\nAsset census Identifies number, location, ownership and condition of candidate units.\nRegulatory status Determines whether units can operate and what capex is required.\nHistoric demand Occupancy, ADR, seasonality, source markets and booking channels.\nCapex per unit Determines financing need and owner contribution.\nOperator proposition Clarifies whether the platform is a marketing consortium, manager, master lessee or franchise-style network.\nUnit economics Net revenue after distribution, cleaning, utilities, maintenance, management and taxes.\nExperience linkage Tests whether project experiences extend stay and increase spend rather than simply repackage existing \ndemand.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-21\"><summary><span>Pagina 21<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 21\nPUBLIC VALUE\n14. Public-Sector Business Case\nStrategic case\nThe public-sector rationale is strongest where the platform addresses fragmentation: multiple small projects, \nlimited project-preparation capacity, cross-border complexity and underutilised links between public assets, \nproducers, natural capital and private enterprise. The public problem is not \u201clack of a brand\u201d; it is lack of a \ndisciplined pipeline that converts ideas into implementable projects.\nEconomic case\nA future cost-benefit analysis should quantify additional visitor spend and length of stay, SME revenue, \nemployment, avoided waste\/disposal costs, biodiversity\/forest-risk benefits, educational\/cultural value and \nany infrastructure productivity gains. Benefits must be additional relative to a credible baseline, not gross \nactivity already occurring in the territory.\nCommercial case\nCommercial deliverability must be tested through market sounding. The authority should not assume there is a \nprivate operator for Col, a lender for Fernetti, a technology partner for KarstChain or a carbon buyer for forest \nprojects. Those counterparties need to be identified, interviewed and, where appropriate, competitively \nselected.\nFinancial case\nThe public financial case must separate one-off grants, recurring operating payments, contingent liabilities, \nguarantees, land\/asset contributions and foregone revenues. Affordability is a budget question; value for money \nis a delivery-model question. They should not be conflated.\nManagement case\nA small municipality should not be expected to manage a multi-sector transaction pipeline without dedicated \ntechnical support. The Project Factory can be useful only if its mandate, conflicts, procurement status, \ndeliverables, data rights and public-accountability mechanisms are explicit.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-22\"><summary><span>Pagina 22<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 22\nLEGAL \/ FISCAL STRUCTURING\n15. PPP, Procurement, State Aid and Eurostat Framework\nPPP legal test\nArticle 174 of Legislative Decree 36\/2023 defines PPP through four concurrent features: a long-term relationship \npursuing a public-interest result; significant private financing in relation to the operating risk; private \nresponsibility to realise and manage the project while the public side defines objectives and monitors delivery; \nand allocation of operating risk to the private party. A label or cooperation protocol is therefore not enough.\nProject finance route\nArticle 193 allows concession\/project-finance procedures on private initiative, including proposals not already \nincluded in PPP programming, and on public initiative for programmed proposals. A private promoter may \nrequest information, but public information supplied for a proposal is subject to transparency\/equal-access \nsafeguards. Any future Svizzera del Carso promoter route should be designed around competition, not \nexclusivity expectations.\nState Aid\nPublic support must be analysed at several levels: developer\/owner, operator and end-user. A publicly funded \nasset can create economic advantage even where the initial public purpose is legitimate. Market-conform \npricing, open\/non-discriminatory access, competitive procurement, aid-scheme compatibility and separation \nof economic\/non-economic activities therefore become transaction workstreams rather than drafting \nfootnotes.\nEurostat\nStatistical treatment becomes relevant only for genuine PPP contracts. Eurostat focuses on the substance of \nrisk and reward allocation, including construction, demand and availability risks, as well as government \nfinancing, guarantees, termination provisions and end-of-term asset treatment. The objective should never be \nto structure a PPP solely to obtain off-balance-sheet treatment.\nProportionality\nEPEC 2026 also warns against disproportionate PPP analysis for relatively small projects. This is directly \nrelevant to Centro di Col: a complex PPP process can consume a material share of project value if the \nunderlying scope is modest or if no meaningful private investment\/risk transfer exists.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-23\"><summary><span>Pagina 23<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 23\nCAPITAL ADVISORY\n16. Capital Stack and Financing Logic\nCapital type Use in platform Best-fit projects Rule\nPublic \/ EU grants Project development, research, \ncultural\/nature\/public-good capex.\nREPE!, UNESCO, Digital Memory, \nAmpeloteca, carbon pilot, eligible \ninfrastructure elements.\nGrant does not replace operating \nsustainability.\nSponsor development \ncapital\nEarly studies, legal, technical, \ncommercial development.\nDevelopmentCo, Fernetti, Marmo, \ndigital ventures. At-risk capital until project reaches gate.\nStrategic equity Industrial\/operating expertise plus \ncapital.\nFernetti, Marmo, digital platform, \nhospitality operator.\nPrefer investors with capability, not passive \nmoney alone.\nInfrastructure \/ impact \nequity Longer-duration project risk. Contracted circular infrastructure; \nvalidated nature projects.\nRequires governance, risk and cash-flow \nevidence.\nSenior debt Lowest-risk contracted cash flows. Only mature SPVs. No debt sizing before downside DSCR and \ncontract analysis.\nAsset-level \nmortgages\/leasing Property\/equipment finance.\nHospitality units, plant\/equipment \nwhere lender recourse is \nappropriate.\nOften more proportionate than project finance.\nSponsorship\/philanthrop\ny\nPublic-interest programmes and visible \ncommunity outputs.\nREPE!, Ampeloteca, Digital Memory, \nheritage.\nAvoid dependence on one sponsor for core \nobligations.\nBlended finance discipline\nBlended finance should close an identified viability, affordability or risk gap, not hide weak economics. Every \npublic layer should answer: what market failure is being addressed, what private capital is crowded in, what risk \nis reduced, what additional public outcome is purchased, and how overcompensation is prevented?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-24\"><summary><span>Pagina 24<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 24\nCREDIT CASE\n17. Bankability Framework and Financial Model \nRequirements\nA project is not bankable because its IRR is positive. The lender question is whether the project company can \nservice debt under credible downside conditions and whether key risks are contractually allocated to parties \ncapable of bearing them.\nCondition Fernetti Marmo KarstChain Carbon Commons\nAsset\/site control DATA MISSING DATA MISSING N\/A \/ IP control to verify Rights DATA MISSING\nPermitting path DATA MISSING DATA MISSING Regulatory\/data review \nneeded\nForestry\/carbon legal path \nneeded\nContracted revenue NOT MET NOT MET NOT MET NOT MET\nCAPEX estimate NOT MET NOT MET PARTIALLY - MVP budget \nneeded\nPARTIALLY - pilot budget \nneeded\nOPEX model NOT MET NOT MET NOT MET NOT MET\nMarket evidence PARTIALLY PARTIALLY - product exists, \nproject demand unproven PARTIALLY - concept only\nPARTIALLY - market exists \ngenerally, project volumes \nunproven\nTechnical design NOT MET NOT MET PARTIALLY PARTIALLY\nSponsor capability DATA MISSING DATA MISSING DATA MISSING PARTIALLY - role map exists\nDebt capacity CANNOT BE ASSESSED CANNOT BE ASSESSED NOT APPROPRIATE NOW NOT APPROPRIATE NOW\nFinancial model architecture\n\u2022 Assumptions register with source and date for every material input.\n\u2022 Development cost and construction\/implementation schedule.\n\u2022 CAPEX by package, contingency and escalation.\n\u2022 Revenue build-up from contracts or evidenced demand; no plug revenues.\n\u2022 OPEX and lifecycle maintenance tied to operating model.\n\u2022 Tax, grants and working capital.\n\u2022 Funding schedule and interest during construction where applicable.\n\u2022 Debt sculpting, DSCR\/LLCR and reserve-account logic for project finance SPVs.\n\u2022 Base, downside and severe-but-plausible cases.\n\u2022 Combined downside: delay + capex overrun + revenue reduction + higher rates.\n\u2022 Equity return only after operational, tax and debt cash waterfalls are complete.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-25\"><summary><span>Pagina 25<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 25\nRISK MANAGEMENT\n18. Risk Allocation Matrix\nRisk Default allocation principle Platform implication\nLand \/ title Party controlling title and access; public retains unknown public-law \ntitle issues.\nNo project SPV reaches financing without verified site \nrights.\nPlanning \/ statutory \napprovals\nShared: promoter prepares compliant design; authority retains \nsovereign decision. Do not transfer unpriceable sovereign risk wholesale.\nDesign \/ construction Private contractor\/SPV where output specification is stable. Use fixed-price\/date-certain mechanisms only when \nmarket can price them.\nGeotechnical \/ archaeology Allocate based on surveys and ability to insure\/control; often shared for \nunknown conditions. Front-load surveys.\nTechnology performance Technology provider \/ SPV with warranties. Critical for Fernetti and KarstChain architecture.\nFeedstock \/ supply SPV and contracted suppliers; minimum-volume support only if \njustified. Fernetti needs anchor contracts.\nOfftake \/ market price SPV unless public service model deliberately uses availability \npayments.\nMarmo and circular products need commercial contracts.\nDemand Private only where demand can genuinely be managed and priced. Do not force Col demand risk onto an operator if revenues \ncannot sustain it.\nOperations \/ maintenance Private operator for contract duration where performance is \nmeasurable. KPIs and deduction regime required.\nChange in law Shared by category: general vs discriminatory\/project-specific. Document in project agreement.\nForce majeure \/ climate Shared\/insured where appropriate. Natural capital and outdoor assets need explicit treatment.\nPolitical \/ sovereign Public where beyond private control. Avoid unbankable transfer.\nRefinancing SPV with gain-sharing only where public support justifies it. Contract-specific.\nResidual \/ handback Private to specified condition where concession applies. Handback reserve\/inspection if material.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-26\"><summary><span>Pagina 26<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 26\nMARKET ENGAGEMENT\n19. Investor Universe and Market Sounding\nInvestor outreach should be sequenced by project maturity. Institutional investors are not a substitute for \nfeasibility. Early conversations should be confidential market sounding focused on requirements, not a fund\uffferaising roadshow.\nInvestor \/ partner type Relevant projects What they will ask first\nEIB \/ InvestEU Advisory Platform preparation, sustainable \ninfrastructure, public promoter capacity.\nIs there a defined project pipeline, promoter capacity and advisory \nneed?\nCommercial banks Mature industrial\/infrastructure\/hospitality \nassets.\nWhere is contracted cash flow and security?\nInfrastructure funds Fernetti after contracts; possibly scaled natural\ufffecapital infrastructure. Ticket size, duration, governance, downside protection, exit.\nStrategic industrials Fernetti, Marmo, digital traceability. Strategic fit, control, technology, supply\/offtake.\nImpact \/ nature funds Carbon Commons \/ biodiversity-related projects \nafter validation. Integrity, MRV, rights, impact additionality, cash flow.\nVenture \/ growth investors KarstChain \/ digital marketplace after product\ufffemarket fit evidence. Adoption, ARR\/revenue, unit economics, defensibility.\nFoundations \/ sponsors REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, heritage. Visible public outcomes, governance, brand fit, reporting.\nHospitality operators \/ owners Distributed accommodation. Inventory, demand, standards, operator economics.\nMarket sounding questions\n\u2022 What minimum scale\/ticket makes the opportunity worth diligence?\n\u2022 Which risks are currently unpriceable?\n\u2022 Which contract terms would materially improve bankability?\n\u2022 What sponsor capabilities are required?\n\u2022 What evidence would convert a \u201cno\u201d today into a \u201cyes to diligence\u201d in 6-12 months?\n\u2022 Which public support instruments improve viability without distorting competition?\n\u2022 What transaction costs are proportionate to project scale?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-27\"><summary><span>Pagina 27<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 27\nGOVERNANCE\n20. Governance and Control Framework\nDevelopmentCo governance\n\u2022 Independent board-level oversight and documented conflicts policy.\n\u2022 Investment \/ Project Committee approving stage-gate progression and development spend.\n\u2022 No authority to promise public assets, grants, concessions or guarantees.\n\u2022 Project-level accounts and cost centres from day one.\n\u2022 IP, data and brand ownership documented contractually.\n\u2022 Related-party transactions approved under a formal policy.\n\u2022 Development fees linked to defined deliverables; success fees reviewed for procurement and conflict \nimplications.\n\u2022 Quarterly portfolio reporting: scope, readiness, spend, risks, next gate.\nPublic-interface governance\nPublic authorities should retain decision rights over public assets, procurement, budget commitments and \npublic-service standards. The platform can prepare information, but public-law decisions cannot be \noutsourced informally to the sponsor or DevelopmentCo.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-28\"><summary><span>Pagina 28<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 28\nVDR\n21. Data Room and Due Diligence Plan\nFolder Required contents\n00 Executive Mandate, investment thesis, project status dashboard, decision log.\n01 Corporate Entity documents, ownership, governance, conflicts, key people.\n02 Public authorities DUP, budgets, public works plans, resolutions, cooperation documents.\n03 Land &amp; assets Title, cadastral, leases\/concessions, valuations, site plans.\n04 Legal Rights, IP, material agreements, litigation, legal opinions.\n05 Procurement Procurement strategy, notices, contracts, market-sounding records.\n06 Permits Planning, environmental, operational and sector permissions.\n07 Technical Feasibility, surveys, design, technology, quantity\/cost estimates.\n08 Environmental &amp; social Screening, Natura\/landscape where relevant, climate, biodiversity, stakeholder plan.\n09 Market Demand, competitors, customers, producers, feedstock, pricing.\n10 Commercial contracts LOIs, offtakes, supply, operator, licence, service agreements.\n11 CAPEX \/ 12 OPEX Cost estimates, benchmarks, contingencies, lifecycle plan.\n13 Financial model Assumptions, model, sensitivities, audit trail.\n14 Financing \/ 15 Grants Term sheets, eligibility, applications, conditions.\n16 Tax \/ 17 Insurance Tax memos, VAT, insurance broker reports.\n18 ESG \/ 19 State Aid \/ 20 \nEurostat Eligibility and compliance analyses.\n21 Cross-border Partner agreements, jurisdictional issues, Interreg documentation.\n22 Community Consultation records, stakeholder mapping, social licence.\n23-25 Project files \/ Reports \/ \nQ&amp;A Project-specific work product and diligence log.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-29\"><summary><span>Pagina 29<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 29\nINVESTMENT COMMITTEE CHALLENGE\n22. Deal Breakers - Red Team\nThe following issues are not drafting weaknesses; several can stop a transaction entirely. They should be \nmanaged as a formal red-team register with accountable owners and deadlines.\nIssue Why it can kill the deal Mitigation\nRED FLAG 1 - No asset control Fernetti\/Marmo\/Hospitality\/forest projects cannot \nfinance without durable rights.\nSecure and verify title\/lease\/concession\/participation rights before SPV \nformation.\nRED FLAG 2 - No contracted \nrevenue\nNo senior debt case for major commercial SPVs. Commercial DD + anchor contracts\/offtake.\nRED FLAG 3 - Public\/private \nboundary unclear Creates procurement, State Aid and governance risk. Map every public contribution and legal route.\nRED FLAG 4 - Platform too broad Investors cannot price unrelated risks. Ring-fence by SPV and financing source.\nRED FLAG 5 - Sponsor capability \nunproven\nExecution and completion risk. Add experienced operators\/technical partners.\nRED FLAG 6 - CAPEX\/OPEX absent No valuation or financing model. Independent technical cost study.\nRED FLAG 7 - Permit pathway \nunknown Timeline and feasibility cannot be assessed. Permitting roadmap and pre-application engagement.\nRED FLAG 8 - Carbon revenues \nassumed early Integrity and revenue risk. Zero carbon revenue in base case until validation.\nRED FLAG 9 - UNESCO narrative \ntreated as asset\nRecognition is uncertain and not a financing \nguarantee.\nBuild investable subprojects independent of status.\nRED FLAG 10 - Blockchain before \nuser need Technology risk \/ weak product-market fit. MVP and willingness-to-pay before scaling.\nRED FLAG 11 - Col retrofitted into \nPPP\nTransaction costs and risk transfer may be \ndisproportionate. Operating options appraisal.\nRED FLAG 12 - State Aid ignored Could invalidate public support or distort tender \neconomics. Project-level State Aid memo before support terms.\nRED FLAG 13 - Eurostat objective \ndrives structure Risk transfer becomes artificial. VfM first; statistical treatment second.\nRED FLAG 14 - No public \naffordability test Public commitments may be unsustainable. Lifecycle budget and contingent-liability register.\nRED FLAG 15 - No market sounding Procurement may be uncompetitive or unbankable. Structured sounding before route is fixed.\nRED FLAG 16 - Cross-border \ncomplexity too early Costs and delay without economic benefit. Add Slovenia structure only where needed.\nRED FLAG 17 - Weak data \ngovernance\nKarstChain\/Digital Memory reputational and legal \nrisk. Data ownership, verification and privacy framework.\nRED FLAG 18 - Overreliance on \ngrants\nProjects fail when grant ends. Operating sustainability and exit-from-grant plan.\nRED FLAG 19 - Mixed mission and \ncommercial liabilities\nPublic-interest assets can be exposed to commercial \nlosses. Separate vehicles and accounts.\nRED FLAG 20 - No kill mechanism Portfolio accumulates zombie projects. Quarterly Go\/No-Go gates and termination rules.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-30\"><summary><span>Pagina 30<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 30\nEXECUTION\n23. 100-Day Transaction Plan\nDays Workstream Deliverable Decision\n0-15 Mandate &amp; governance Sponsor mandate, DevelopmentCo\/governance decision, project owners, \nconflict policy. Who is accountable?\n0-20 Public engagement Formal meeting with Comune; request non-confidential asset\/project \ndata; define cooperation perimeter.\nIs there public interest in \nfeasibility work?\n0-30 Portfolio triage One-page Project Definition Sheet for all projects. Kill, hold or advance \neach project.\n10-40 Asset\/legal Col operating rights; Fernetti site; Marmo rights; srenje participation; \nhospitality asset census.\nCan the project control \nwhat it needs?\n15-50 Commercial Producer interviews, industrial feedstock\/offtake interviews, hospitality \ndemand data.\nIs there a paying \ncustomer \/ user?\n20-60 Technical Fernetti pre-feasibility scope, Marmo technical scope, KarstChain MVP \nscope, carbon MRV scope.\nCan costs and \nperformance be \nestimated?\n30-65 Public law PPP\/procurement\/State Aid screening by project. Which legal route is \nviable?\n40-75 Finance Model templates, funding gaps, grant map, project-development budget. Which projects can \nsupport which capital?\n55-85 Market sounding Selected operators, lenders, strategic investors, EIB\/InvestEU Advisory \nenquiry where appropriate.\nWhat conditions does \nthe market require?\n75-100 IC package Revised portfolio, risk register, data room, 12-month budget, Go\/No-Go \nrecommendations.\nApprove development \ncapital only for surviving \nprojects.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-31\"><summary><span>Pagina 31<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 31\nROADMAP\n24. 12-36 Month Development Roadmap\nPeriod Platform milestone Project milestones\n0-3 months Governance, data room, public protocol, project \ndefinitions, initial market sounding.\nCol options; Fernetti\/Marmo legal+technical scoping; KarstChain MVP; \nCarbon participant recruitment.\n3-6 months Development budget and adviser appointments; first \ngrant\/advisory applications.\nFernetti material-flow study; Marmo rights\/market DD; hospitality asset \ncensus; Ampeloteca scientific partner.\n6-12 months First investable subprojects selected; preliminary \ntransaction routes.\nKarstChain pilot live; Carbon baseline\/MRV pilot; Col operating \ntender\/concession decision; first LOIs.\n12-18 months Formal investor\/lender dialogue only for mature SPVs. Fernetti\/Marmo class-3\/4 cost estimates and contracts if viable; hospitality \noperator pilot.\n18-24 months Procurement \/ permitting \/ financing documentation for \nqualifying projects. PPP\/concession only where VfM and bankability are proven.\n24-36 months Potential financial close \/ implementation on first mature \nasset.\nScale only after first operating track record and independent post\ufffeimplementation review.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-32\"><summary><span>Pagina 32<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 32\nREADINESS GATES\n25. Conditions Precedent to Institutional Investor Outreach\n1. Project sponsor and decision rights documented.\n2. Asset\/site\/right control evidenced for the specific project.\n3. Permitting roadmap and fatal-flaw review completed.\n4. Independent technical scope and cost estimate available.\n5. Commercial demand evidenced through contracts, LOIs or robust third-party study.\n6. Operating model and OPEX\/lifecycle cost plan complete.\n7. Base, downside and severe-but-plausible financial model complete and auditable.\n8. Public support terms, if any, mapped to procurement and State Aid route.\n9. Risk allocation agreed at term-sheet level.\n10. Environmental\/social screening and climate risks addressed.\n11. Governance, conflicts and related-party policies implemented.\n12. Virtual Data Room substantially populated.\n13. Investor ask is specific: amount, instrument, use of funds, rights, return source and exit\/repayment.\n14. Market sounding confirms the target investor class is appropriate for project scale and risk.\n15. Go\/No-Go approval from the platform Investment \/ Project Committee.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-33\"><summary><span>Pagina 33<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 33\nRED TEAM CONCLUSION\n26. Why This Transaction May Fail\nThe platform can fail even if the underlying ideas are attractive. The most likely failure mode is not lack of \ncreativity; it is failure to convert narrative into control over assets, contracts, permits and cash flows.\n\u2022 The sponsor attempts to finance the whole portfolio together and contaminates investable assets with \ngrant-led programmes.\n\u2022 Public authorities perceive the initiative as a request for preferential access to public assets rather than a \ntransparent development proposal.\n\u2022 Fernetti does not secure a site, feedstock or offtake at economic terms.\n\u2022 Marmo Repen lacks the legal rights, permitting pathway, resource basis or customer contracts needed for \nan industrial case.\n\u2022 KarstChain adds technology without solving an expensive enough producer\/buyer problem.\n\u2022 Carbon Commons cannot demonstrate rights, additionality or economic verified volumes after costs and \nbuffers.\n\u2022 Col\u2019s operating costs exceed credible revenues and no affordable public-service funding model is agreed.\n\u2022 The platform builds overhead faster than projects mature.\n\u2022 Grant applications drive scope, creating projects that disappear when grants end.\n\u2022 Cross-border governance is added before domestic project fundamentals are solved.\n\u2022 Investor outreach starts too early, creating a reputation that the platform is promotional rather than \ntransaction-ready.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-34\"><summary><span>Pagina 34<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 34\nCONDITIONS FOR A YES\n27. What Would Make It Investable\nTHE INSTITUTIONAL ANSWER\nDo not ask investors to believe in \u201cthe Carso\u201d. Ask them to underwrite a defined asset, contract and cash flow -\nwhile the platform explains why those individual transactions belong to a coherent long-term pipeline.\nProject family What turns it from concept into investable proposition\nPublic \/ cultural Funded operating plan, measurable public outputs, transparent procurement, multi-year budget or committed \ngrant\/sponsorship.\nDigital \/ growth MVP, paying users, recurring revenue, unit economics, defensible data\/IP position, scalable acquisition model.\nCircular infrastructure Site, permits, fixed technical scope, credible CAPEX, contracted feedstock\/offtake, experienced operator, \ndownside DSCR.\nIndustrial stone Rights, resource\/supply, permits, technical plant plan, customers\/offtake, restoration plan, sponsor equity.\nNatural capital Rights, methodology, baseline, additionality, MRV, independent validation path, verified volumes, \nbuyer\/retirement strategy.\nHospitality Compliant inventory, operator model, demand evidence, asset-level capex plans and owner commitments.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-35\"><summary><span>Pagina 35<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 35\nINVESTMENT BANK SUMMARY\n28. One-Page Transaction Summary\nTRANSACTION\nKarst Development &amp; Investment Platform: a professional project-development and investment-origination \nplatform converting a multi-sector territorial pipeline into separately governed, ring-fenced and financeable \ntransactions.\nItem Summary\nSponsor proposition Independent development platform with public-interest programme arm and commercial DevelopmentCo; \nproject SPVs only after gates.\nPublic proposition Activate public assets and policy objectives without premature guarantees or public equity; retain procurement \nand oversight control.\nAnchor Centro di Col as public-facing Project Factory \/ programme hub, subject to operating options appraisal.\nInfrastructure track Fernetti Circular Valley; project finance\/PPP only after site, permits, contracts and VfM.\nIndustrial track Marmo Repen; industrial SPV only after rights, resources\/supply, permits and customers.\nDigital track Made &amp; Grown \/ KarstChain; MVP and producer adoption before growth equity.\nNatural-capital track Kras Carbon Commons pilot; no carbon revenue assumed before MRV\/validation.\nGrant-led track REPE!, Ampeloteca public-interest components, Carso UNESCO 2035, Digital Memory.\nHospitality Distributed private assets financed asset-by-asset; platform provides standards\/distribution\/operator layer.\nCapital ask today Project-development capital and technical\/advisory capacity, not consolidated senior debt.\nFirst 100 days Governance, asset\/legal DD, project definitions, commercial validation, technical scopes, public-law screening, \nmarket sounding.\nCore risk Breadth of vision outruns evidence and execution capacity.\nCore opportunity Create a repeatable territorial Project Factory that makes small-project pipelines institutionally legible and \ninvestable.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-36\"><summary><span>Pagina 36<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 36\nAPPENDIX\nAppendix A. Project Readiness Register\nProject Stage today Primary evidence to obtain Go \/ No-Go gate\nCentro Col Public asset \/ works programme; \noperating concept not validated.\nCurrent award status, floorplan, lifecycle cost, operating \nbudget, allowed uses.\nOptions appraisal identifies \naffordable operating route.\nREPE! Concept\/programme trajectory. Scope, operator, annual programme, KPIs, budget.\nCommitted operating \nfunding and accountable \noperator.\nAmpeloteca Concept\/research trajectory. Site, scientific partner, material collection plan, rights, budget. Scientific + land + \ngovernance package.\nMade &amp; Grown Commercial concept. Producer pipeline, proposition, fee model, operator. Signed producer LOIs and \nviable unit economics.\nKarstChain Public concept. MVP, tech architecture, data governance, pricing. Pilot users + recurring-value \nproof.\nFernetti Pre-feasibility concept. Site, flow study, permits, technology, CAPEX\/OPEX, contracts. At least one bankable \nrevenue architecture.\nMarmo Repen Industrial concept. Rights, resource\/supply, permits, plant, customers, restoration. Legal rights + market + \ntechnical case all pass.\nUNESCO 2035 Civic\/research concept. Scientific framework, institutional governance, \nboundary\/heritage inventory.\nLegitimate consortium and \nevidence-based roadmap.\nKras Carbon Commons Structured pilot concept. Srenje agreements, GIS, baseline, MRV, verification, cost \nmodel.\nThree green tests: \ntechnical, legal, economic.\nHospitality Network concept. Asset census, compliance, demand, owner interest, operator.\nMinimum viable compliant \ninventory and operator \neconomics.\nDigital Memory Concept + external digitisation \ncontext.\nCatalogue, rights\/privacy, digitisation spec, hosting, operating \ncosts.\nFunded scope and \nsustainable custodianship.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-37\"><summary><span>Pagina 37<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 37\nAPPENDIX\nAppendix B. Indicative Risk Register\nRisk Exposure Mitigation owner Immediate action\nProject scope creep Platform-wide Sponsor \/ Investment Committee Lock Project Definition Sheets and \nstage gates.\nPublic procurement challenge Public-facing projects Public authority + procurement \ncounsel Route memo before commitments.\nState Aid Public support to economic activities State Aid counsel \/ authority Map beneficiary and market advantage.\nAsset title \/ rights Fernetti, Marmo, Hospitality, Carbon Project sponsor \/ legal Title and rights DD.\nPermitting Industrial \/ physical projects Technical\/legal Fatal-flaw permit map.\nRevenue \/ demand Commercial projects Commercial lead Customer interviews and LOIs.\nCAPEX overrun Fernetti\/Marmo\/Col fit-out Technical adviser Independent estimate and contingency.\nTechnology underperformance Fernetti\/KarstChain Technology provider Performance tests\/warranties.\nCarbon integrity Carbon Commons MRV specialist \/ verifier Baseline\/additionality methodology.\nCommunity opposition Industrial\/natural-capital projects Sponsor\/public stakeholder lead Early stakeholder plan and disclosure.\nGrant dependence Public-interest programmes Programme board Multi-year operating plan and \ndiversification.\nKey-person dependency DevelopmentCo Board Institutionalise process, \ndocumentation and delegation.\nCross-border delay UNESCO\/Interreg projects Project consortium Limit scope and assign jurisdictional \nresponsibilities.\nData\/IP privacy KarstChain\/Digital Memory Data counsel \/ CTO Data map, DPIA where needed, IP \nagreements.\nReputation from premature \ninvestor outreach Platform-wide Managing Director No roadshow before CP checklist.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-38\"><summary><span>Pagina 38<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 38\nAPPENDIX\nAppendix C. Investment Committee Checklist\nIC area Question Status\nStrategic Is there a clearly defined problem and project scope? OPEN - evidence required\nSponsor Is there an accountable sponsor with capacity and capital at risk? OPEN - evidence required\nAsset Are all required assets\/rights controlled for the project term? OPEN - evidence required\nLegal Is the structure lawful and procurement route identified? OPEN - evidence required\nState Aid Has public support been screened and structured? OPEN - evidence required\nPermits Is there a credible permitting path with no fatal flaw identified? OPEN - evidence required\nTechnical Is the solution proven enough and independently costed? OPEN - evidence required\nCommercial Are customers\/users\/feedstock\/offtake evidenced? OPEN - evidence required\nRevenue Can revenues be modelled without promotional assumptions? OPEN - evidence required\nOPEX Are lifecycle costs understood? OPEN - evidence required\nFinance Can debt\/equity\/grant instruments be mapped to specific uses? OPEN - evidence required\nDownside Does the project survive severe but plausible stress? OPEN - evidence required\nRisk Is each material risk allocated to the party best able to manage it? OPEN - evidence required\nESG Are environmental, social and climate risks measurable and mitigated? OPEN - evidence required\nPublic value Is the public outcome measurable and affordable? OPEN - evidence required\nVfM Has PPP been compared with realistic alternatives where relevant? OPEN - evidence required\nGovernance Are conflicts, approvals and reporting controlled? OPEN - evidence required\nData room Is evidence sufficiently complete for third-party DD? OPEN - evidence required\nMarket Has market sounding tested investor\/operator appetite? OPEN - evidence required\nDecision Is the ask specific enough for a yes\/no investment decision? OPEN - evidence required<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-39\"><summary><span>Pagina 39<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">English<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 39\nSOURCES\nAppendix D. Source Register\nPublic-source references used for the structuring framework and factual baseline. The memorandum also \ndraws on project materials supplied or connected by the sponsor; those materials remain subject to project\ufffelevel diligence.\n[1] D.Lgs. 31 March 2023, n. 36 - Article 174 (PPP definition). Normattiva. text in force \/ source consulted 25 Sep 2026. \nhttps:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:2023;36~art174!vig=\n[2] D.Lgs. 31 March 2023, n. 36 - Article 193 (project finance procedure). Normattiva. source consulted 25 Sep 2026. \nhttps:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2023-03-31;36~art193=\n[3] EPEC Guide to Public-Private Partnerships - 2026 edition. European Investment Bank \/ EPEC. 16 Apr 2026. \nhttps:\/\/www.eib.org\/en\/publications\/20250124-epec-guide-to-public-private-partnerships\n[4] Commission Notice on the notion of State aid under Article 107(1) TFEU. European Commission \/ EUR-Lex. OJ C 262, 19 Jul 2016. \nhttps:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/EN\/TXT\/?uri=OJ:C:2016:262:TOC\n[5] Frequently asked questions on PPPs and statistical treatment in national accounts (ESA 2010). Eurostat. guidance source consulted \n25 Sep 2026. https:\/\/ec.europa.eu\/eurostat\/documents\/1015035\/7204121\/QA-PPPs.pdf\n[6] InvestEU Advisory Hub. European Investment Bank. source consulted 25 Sep 2026. https:\/\/www.eib.org\/en\/products\/mandates\ufffepartnerships\/investeu-advisory-hub\/index\n[7] Interreg VI-A Italy-Slovenia 2021-2027 - priorities and objectives. Interreg Italy-Slovenia. source consulted 25 Sep 2026. \nhttps:\/\/www.ita-slo.eu\/en\/programme\/objectives\n[8] DUP 2019-2021 - programmed investments including Riqualificazione centro culturale Col, CUP H56D18000210002. Comune di \nMonrupino. 2019. \n<p><a href=\"https:\/\/www.comune.monrupino.ts.it\/media\/files\/md\/032002\/DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\">Click to access DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf<\/a><\/p>\n[9] DUP 2020-2022 - works financed in previous years and not fully realised. Comune di Monrupino. 2020. \n<p><a href=\"https:\/\/www.comune.monrupino.ts.it\/media\/files\/md\/032002\/DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\">Click to access DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf<\/a><\/p>\n[10] Finanza strutturata per il futuro del Carso - La Svizzera del Carso. Project article. 8 Sep 2026. \n<a href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/finanza-strutturata-per-il-carso\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/svizzeradelcarso.com\/finanza-strutturata-per-il-carso\/<\/a>\n[11] KarstChain - Carso Digitale AgroBlockchain. Public project article \/ LinkedIn. 31 May 2026. <a href=\"https:\/\/it.linkedin.com\/pulse\/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/it.linkedin.com\/pulse\/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf<\/a>\n[12] Kras Carbon Commons - Carbonio di Srenja. Sponsor-connected project deck. Sep 2026. Internal project material; verify all external \nclaims against official technical and legal sources before financing.\n[13] La Svizzera del Carso - Investment Bank \/ PPP Prompt Pack. Sponsor-supplied mandate. Sep 2026. Internal mandate defining \nevidence and structuring standards.\nLimitations and next work product\nThis memorandum is a transaction structuring document, not a legal opinion, valuation, fairness opinion, \npublic-sector approval, investment recommendation or financing commitment. No investor should receive a \nformal information memorandum until the conditions precedent in Section 25 are substantially satisfied. The \nnext work product should be a 100-day Project Definition and Due Diligence Book containing one validated fact \nsheet and one development budget for every project that survives initial triage.<\/pre><\/div><\/details><\/div>\n\n<section class=\"svdc-section-title\" id=\"italiano\"><p class=\"kicker\">Parte II \u00b7 pagine 40\u201375<\/p><h2>Memorandum di strutturazione dell\u2019investimento<\/h2><p>Traduzione integrale in italiano, con la stessa struttura tecnica dell\u2019originale e appendici dedicate a maturit\u00e0 dei progetti, rischi, checklist del Comitato Investimenti e fonti.<\/p><\/section>\n<div class=\"svdc-reader-block\"><details class=\"svdc-page\" open id=\"pagina-40\"><summary><span>Pagina 40<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Parte II<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 40\nPARTE II\nMEMORANDUM DI STRUTTURAZIONE \nDELL\u2019INVESTIMENTO\nTraduzione integrale in italiano\nLa Svizzera del Carso<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-41\"><summary><span>Pagina 41<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 41\nLA SVIZZERA DEL CARSO\nPIATTAFORMA DI SVILUPPO E INVESTIMENTO DEL CARSO\nMEMORANDUM DI STRUTTURAZIONE DELL\u2019INVESTIMENTO PUBBLICO-PRIVATO\nTESI DELLA TRANSAZIONE\nTrasformare un portafoglio di concept civici, culturali, digitali, di capitale naturale e industriali in progetti \nseparatamente governati, finanziati e affidabili, coordinati attraverso una piattaforma comune di sviluppo. La \npiattaforma \u00e8 la pipeline; le SPV sono le singole transazioni.\nGeografia Carso \/ Kras - focus iniziale su Monrupino-Repentabor, Friuli Venezia Giulia, con sviluppo transfrontaliero \nItalia-Slovenia selettivo\nStato Fase di pre-fattibilit\u00e0 \/ strutturazione\nDestinatari principali Amministrazioni pubbliche, istituzioni di sviluppo, finanziatori, investitori infrastrutturali e impact, corporate \nstrategici, advisor tecnici e legali\nPreparato come Nota indipendente di strutturazione della transazione\nData 25 settembre 2026\nClassificazione RISERVATO - bozza per discussione; non costituisce offerta di titoli, parere legale o impegno al \nfinanziamento\nDisciplina di fondo: nessun progetto viene definito bancabile finch\u00e9 il controllo degli asset, le autorizzazioni, i contratti, i ricavi, i \ncosti di investimento, i costi operativi e l\u2019allocazione dei rischi non consentono di sostenere tale conclusione. I dati mancanti sono \ntrattati come condizioni della transazione, non colmati con assunzioni presentate come fatti.\nINDICE\n1. Tesi di investimento\n2. Mandato, standard probatorio e regole decisionali\n3. Fatti di base ed evidenze attuali\n4. Segmentazione del portafoglio\n5. Architettura raccomandata della piattaforma e dei veicoli\n6. Architettura della transazione per progetto\n7. Centro di Col - asset pubblico di ancoraggio, non PPP autonomo\n8. Fernetti Circular Valley - candidato infrastrutturale\n9. Marmo Repen - candidato industriale\n10. Made &amp; Grown \/ KarstChain - piattaforma di crescita\n11. Kras Carbon Commons - progetto pilota di capitale naturale\n12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 e Digital Memory\n13. Hospitality - strategia distribuita di asset privati\n14. Business case del settore pubblico\n15. Quadro PPP, procurement, aiuti di Stato ed Eurostat\n16. Capital stack e logica di finanziamento\n17. Quadro di bancabilit\u00e0 e requisiti del modello finanziario<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-42\"><summary><span>Pagina 42<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 42\n18. Matrice di allocazione dei rischi\n19. Universo degli investitori e market sounding\n20. Quadro di governance e controllo\n21. Data room e piano di due diligence\n22. Deal breaker - Red Team\n23. Piano della transazione a 100 giorni\n24. Roadmap di sviluppo a 12-36 mesi\n25. Condizioni sospensive all\u2019avvio del dialogo con investitori\n26. Perch\u00e9 questa transazione potrebbe fallire\n27. Cosa la renderebbe investibile\n28. Sintesi della transazione in una pagina\nAppendice A. Registro di maturit\u00e0 dei progetti\nAppendice B. Registro indicativo dei rischi\nAppendice C. Checklist del Comitato Investimenti\nAppendice D. Registro delle fonti<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-43\"><summary><span>Pagina 43<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 43\nCASO DI INVESTIMENTO\n1. Tesi di investimento\nLa transazione proposta non \u00e8 un unico PPP e non deve essere presentata come tale. La proposta investibile \u00e8 \nuna piattaforma di sviluppo che origina, prepara e segrega una pipeline di progetti eterogenei. A ciascun \nprogetto devono essere assegnati la forma giuridica, il percorso di affidamento, lo strumento finanziario e il \nperimetro di rischio coerenti con la propria economia. Questa \u00e8 la raccomandazione centrale del \nmemorandum.\nSTRUTTURA RACCOMANDATA\nModello a doppia piattaforma: (1) un veicolo di programma di interesse pubblico \/ grant-led per cultura, \npatrimonio, ricerca e attivit\u00e0 comunitarie; e (2) una DevelopmentCo a governance privata responsabile di \norigination, fattibilit\u00e0, strutturazione finanziaria e sviluppo professionale dei progetti. I progetti commerciali e \ninfrastrutturali vengono realizzati tramite SPV segregate soltanto dopo il superamento di gate Go\/No-Go specifici \nper progetto. Le amministrazioni pubbliche cooperano attraverso protocolli, contributi, procedure di affidamento \ne contratti di concessione, non mediante partecipazioni azionarie premature in una societ\u00e0 mista.\nProposta di investimento\n\u2022 Creare un\u2019unica pipeline professionale di sviluppo, non un unico bilancio.\n\u2022 Utilizzare il Centro di Col come asset pubblico di ancoraggio, project room e Project Factory; non forzare le \nsue funzioni culturali dentro una struttura di project finance a leva.\n\u2022 Portare avanti Fernetti Circular Valley e, potenzialmente, Marmo Repen come le traiettorie future pi\u00f9 \nplausibili di finanziamento infrastrutturale\/industriale, subordinatamente a evidenze su asset, \nautorizzazioni, feedstock\/risorse, mercato e contratti.\n\u2022 Sviluppare Made &amp; Grown \/ KarstChain attraverso validazione del mercato digitale, adesione dei produttori \ne verifica della unit economics prima di qualsiasi processo di raccolta di capitale per la crescita.\n\u2022 Sviluppare Kras Carbon Commons esclusivamente come progetto pilota misurato di capitale naturale \nfinch\u00e9 diritti, baseline, addizionalit\u00e0, MRV, validazione ed economia non siano dimostrati.\n\u2022 Mantenere REPE!, UNESCO 2035, Digital Memory e la maggior parte delle attivit\u00e0 dell\u2019Ampeloteca \nprevalentemente nell\u2019ambito di contributi, sponsorizzazioni, ricerca e finanziamento di servizi pubblici, \nsalvo l\u2019emergere di servizi commerciali distinti.\n\u2022 Costruire la fiducia degli investitori attraverso governance, segregazione dei rischi, procurement pubblico \ntrasparente, analisi rigorosa degli aiuti di Stato e una data room basata su evidenze.\nValutazione attuale della transazione\nDimensione Situazione attuale Conclusione da investment bank\nCoerenza strategica\nForti connessioni tematiche tra cultura, natura, \ntracciabilit\u00e0 digitale, economia circolare, materiali e \ncooperazione transfrontaliera.\nAdatto a una tesi di piattaforma, non costituisce evidenza di \nbancabilit\u00e0.\nAsset pubblico di \nancoraggio\nIl Centro di Col \u00e8 un programma di investimento \npubblico esistente; i documenti comunali storici \nidentificano il CUP H56D18000210002 e 1,36 milioni di \neuro programmati nel 2019.\nAsset di ancoraggio utile; non costituisce di per s\u00e9 una ragione \nper un PPP.\nEvidenze commerciali\nLimitate nei materiali esaminati; per la maggior parte \ndei progetti non risultano ricavi contrattualizzati \nverificati, offtake, studi di traffico\/domanda o unit \neconomics.\nUn processo di raccolta di capitale istituzionale sarebbe \nprematuro.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-44\"><summary><span>Pagina 44<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 44\nDimensione Situazione attuale Conclusione da investment bank\nControllo giuridico \/ \ndegli asset\nGap materiali relativi a terreni, diritti, autorizzazioni e \ndiritti operativi specifici dei progetti. Elemento del percorso critico.\nFinanziamento Esistono strategie di finanziamento concettuali, ma non \nun base case lender-ready n\u00e9 un pacchetto di garanzie. Fase di capitale per lo sviluppo.\nCoerenza \ntransfrontaliera\nElevato allineamento di policy con gli obiettivi Interreg \nItalia-Slovenia su economia circolare, biodiversit\u00e0, \ncultura, turismo e cooperazione.\nOpportunit\u00e0 di contributi e partnership; non finanziamento \nautomatico.\nMaturit\u00e0 Il portafoglio spazia dal concept al pilota\/pre-fattibilit\u00e0. Istituire stage-gate e smettere di trattare tutti i progetti come \negualmente maturi.\nConclusione odierna del Comitato Investimenti\nUn finanziatore o un fondo infrastrutturale non dovrebbe oggi sottoscrivere la piattaforma come finanziamento \nconsolidato. Un advisor sofisticato potrebbe invece accettare un mandato di project development se lo \nsponsor e le controparti pubbliche concordano un programma disciplinato di raccolta evidenze di 100 giorni, la \nsegmentazione dei progetti e una governance della transazione. Il prodotto immediatamente investibile \u00e8 quindi \nla capacit\u00e0 di sviluppo progettuale, non il debito senior di lungo termine.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-45\"><summary><span>Pagina 45<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 45\nMETODOLOGIA\n2. Mandato, standard probatorio e regole decisionali\nL\u2019approccio di strutturazione segue la disciplina richiesta dal mandato di progetto: i fatti sono separati da \nassunzioni, inferenze, raccomandazioni e dati mancanti; il debito deve avere una fonte di rimborso \nidentificabile; e non si presume alcun affidamento pubblico, trasferimento di asset, garanzia o diritto a ricavi \nsenza un percorso giuridico identificato. Il prompt pack del progetto richiede espressamente questo standard e \nrespinge l\u2019uso di finanza sofisticata in assenza di flussi di cassa sottostanti.\nEtichetta Significato Trattamento nel presente memorandum\nFATTO Supportato da materiale fornito o da una fonte \npubblica.\nPu\u00f2 essere utilizzato nella narrativa della transazione, citando la \nfonte.\nASSUNZIONE Input di modellazione non ancora documentato. Deve essere esplicito e sottoposto a sensitivity analysis.\nINFERENZA Conclusione ragionata derivante dai fatti, ma non \nessa stessa un fatto verificato.\nPu\u00f2 orientare la strutturazione; da sola non pu\u00f2 supportare un \nfinanziamento.\nRACCOMANDAZIONE Scelta di strutturazione proposta. Soggetta a validazione dello sponsor e degli advisor.\nDATI MANCANTI Evidenze richieste prima di una decisione di \ninvestimento.\nConvertiti in condizione sospensiva, workstream o gate Go\/No\ufffeGo.\nRegole decisionali\n9. Nessuna SPV prima che asset, diritti e proposta commerciale siano sufficientemente definiti da giustificare \nla segregazione del rischio.\n10. Nessun debito prima che un finanziatore possa identificare flussi di cassa contrattualizzati o \nsufficientemente prevedibili e comprendere la copertura nello scenario downside.\n11. Nessuna joint venture azionaria pubblico-privata salvo che esista un caso di valore dimostrabile e sia \nidentificato il necessario percorso di diritto pubblico.\n12. Nessuna etichetta PPP per un progetto finanziato a contributo o per un ordinario servizio che non soddisfi le \ncaratteristiche giuridiche ed economiche del PPP.\n13. Nessun ricavo da carbonio nel base case finch\u00e9 addizionalit\u00e0, metodologia, percorso di verifica e titolo \ngiuridico non siano documentati.\n14. Nessun caso di investimento connesso a UNESCO fondato sull\u2019aspettativa di riconoscimento; il progetto \ndeve reggersi autonomamente su patrimonio, ricerca, turismo o valore pubblico.\n15. Nessun premio tecnologico per blockchain o tokenizzazione; KarstChain deve dimostrare che la \ntracciabilit\u00e0 digitale crea valore per gli utenti e ricavi ricorrenti oppure valore pubblico misurabile.\n16. Nessuna struttura transfrontaliera per mera valenza narrativa. La complessit\u00e0 cross-border viene aggiunta \nsolo dove l\u2019economia del progetto, l\u2019ammissibilit\u00e0 ai programmi o la logica del servizio la richiedano \nrealmente.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-46\"><summary><span>Pagina 46<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 46\nEVIDENZE\n3. Fatti di base ed evidenze attuali\nCentro culturale di Col\nI documenti di programmazione comunale pubblicamente indicizzati per il 2019 e il 2020 identificano la \n\u201cRiqualificazione centro culturale Col\u201d con CUP H56D18000210002, con 1,36 milioni di euro programmati nel \n2019 e ancora descritta nel 2020 come opera precedentemente finanziata e non ancora integralmente \nrealizzata. Il contesto progettuale fornito per questo mandato fa riferimento a un totale aggiornato di circa \n1,3824 milioni di euro e a una fase operativa nel 2026; tale importo aggiornato dovr\u00e0 essere riconfermato \ndirettamente sul programma ufficiale dei lavori 2026-2028 e sulla documentazione di affidamento prima di \nessere inserito in qualsiasi materiale formale destinato a investitori.\nAllineamento alle politiche\nIl Programma Interreg VI-A Italia-Slovenia 2021-2027 include espressamente resilienza climatica, economia \ncircolare ed efficiente nell\u2019uso delle risorse, biodiversit\u00e0 e infrastrutture verdi, cultura e turismo sostenibile e \nmigliore governance transfrontaliera. Il programma comprende inoltre l\u2019operazione strategica KRAS-CARSO II \nper la gestione congiunta e lo sviluppo sostenibile del Carso Classico. Ci\u00f2 dimostra l\u2019allineamento di policy di \ndiverse componenti del portafoglio, ma non dimostra l\u2019ammissibilit\u00e0 dei singoli progetti, la probabilit\u00e0 di \naggiudicazione o il finanziamento.\nEvidenze sul portafoglio\nProgetto Evidenze attualmente disponibili Evidenze critiche mancanti\nREPE! Richiamato come traiettoria civica\/comunitaria\/culturale nei \nmateriali interni di monitoraggio.\nPerimetro formale, promotore, budget, modello di servizio, \ncontroparti, piano operativo.\nAmpeloteca Richiamata come progetto strategico e traiettoria \nagricola\/capitale naturale.\nTerreno\/sito, partner di ricerca, piano del germoplasma, costi, \ngovernance, output pubblici\/privati.\nMade &amp; Grown Richiamato come piattaforma per produttori\/economia. Impegni dei produttori, modello di ricavo, contratti \ncommerciali, operatore.\nKarstChain\nConcept pubblico per identit\u00e0 e tracciabilit\u00e0 digitale dei \nprodotti; prevede registri digitali verificati e casi d\u2019uso \nQR\/passaporto.\nMVP, adesione dei produttori, governance dei dati, architettura \ntecnologica, willingness-to-pay, ricavi ricorrenti.\nFernetti Circular Valley Il concept finanziario identifica esplicitamente studio, \nSPV\/project finance\/PPP come possibili percorsi futuri.\nSito, feedstock\/flussi di materiali, utilities, autorizzazioni, \ntecnologia, offtake, CAPEX\/OPEX, contratti.\nMarmo Repen Esistono un concept di finanza industriale e un materiale di \nmercato identificabile.\nDiritti, riserve, perimetro di estrazione\/lavorazione, \nautorizzazioni, sito, piano ambientale, evidenza clienti\/offtake, \nCAPEX\/OPEX.\nCarso UNESCO 2035 Il materiale interno lo definisce come concept civico\/di ricerca \nindipendente, non come candidatura UNESCO ufficiale.\nTesi scientifica, percorso istituzionale, governance, mappatura \ndei confini\/asset, piano di gestione del patrimonio.\nKras Carbon Commons\nEsiste una logica pilota: 3-5 srenje, verifica legale, GIS, \ninventario, baseline, addizionalit\u00e0, rischio, metodologia, \nverificatore\/OCE, business case.\nDiritti di partecipazione, dati fondiari, metodologia MRV, costi, \nvolumi verificati attesi, strategia acquirenti, trattamento \ngiuridico\/fiscale.\nHospitality Il monitoraggio interno identifica la ricettivit\u00e0 diffusa come \ntraiettoria strategica.\nCensimento degli asset, propriet\u00e0, stato regolamentare, \nmodello operatore, dati di domanda e ADR\/occupazione.\nDigital Memory Concettualmente collegato alla digitalizzazione degli archivi e \nalla conoscenza territoriale.\nDiritti, inventario dei contenuti, governance dei dati, operatore, \nperimetro e piano di finanziamento.\nARCHITETTURA DEL PORTAFOGLIO<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-47\"><summary><span>Pagina 47<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 47\n4. Segmentazione del portafoglio\nIl portafoglio deve essere segmentato in base all\u2019economia dei progetti, non in base al marchio. Il marchio pu\u00f2 \nrestare unitario; passivit\u00e0, fonti di finanziamento e obblighi di procurement no.\nProgetto Classificazione primaria Debito oggi? Percorso di sviluppo preferito Gate successivo\nREPE! PUBBLICO \/ GRANT-LED No Programma \/ fondazione \/ partnership di servizio \npubblico\nDefinire perimetro, promotore e \noutput pubblici misurabili.\nAmpeloteca IBRIDO \/ BLENDED \/ RICERCA No Partnership di ricerca\/contributo; sotto-progetti \ncommerciali solo se separabili\nSito + partner scientifico + \npiano operativo.\nMade &amp; Grown CRESCITA \/ PIATTAFORMA DI \nMERCATO No Pilota commerciale nella DevelopmentCo o in una \nventure SPV\n20-30 LOI dei produttori + unit \neconomics.\nKarstChain CRESCITA \/ DIGITALE No MVP + contributi R&amp;S\/innovazione + sponsor equity MVP operativo + adozione + \nipotesi di ricavi ricorrenti.\nFernetti Circular \nValley\nCANDIDATO INFRASTRUTTURALE \n\/ INDUSTRIALE Non ancora Pre-fattibilit\u00e0 -&gt; market sounding -&gt; SPV di progetto\nControllo del sito + studio dei \nflussi di materiali + contratti di \nancoraggio.\nMarmo Repen CANDIDATO ALLA FINANZA \nINDUSTRIALE Non ancora Pre-fattibilit\u00e0 industriale -&gt; diritti\/autorizzazioni -&gt; \nSPV\nDiritti + riserve\/risorse + \nautorizzazioni + clienti.\nCarso UNESCO 2035 PUBBLICO \/ GRANT-LED No Ricerca, patrimonio, cooperazione transfrontaliera Governance \nistituzionale\/scientifica.\nKras Carbon \nCommons PILOTA DI CAPITALE NATURALE No Pilota \/ progetto aggregato solo dopo diritti e MRV 3-5 srenje partecipanti + \npercorso di baseline verificata.\nCentro di Col ASSET PUBBLICO DI \nANCORAGGIO\nNessun project \ndebt sulla base \ndelle evidenze \nattuali\nAsset pubblico + procurement del programma \/ \nmodello operativo\nConcept operativo + costi + \npercorso di affidamento.\nHospitality RETE PRIVATA IMMOBILIARE \/ DI \nOPERATORI Asset per asset CAPEX privato \/ mutui \/ contratti con operatori Censimento asset + operatore \n+ dati di domanda.\nDigital Memory INFRASTRUTTURA PUBBLICA \/ \nGRANT-LED No Contributo culturale\/digitale + procurement di \nservizi\nDiritti + specifica di \ndigitalizzazione + modello di \nhosting.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-48\"><summary><span>Pagina 48<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 48\nDISEGNO DELLA TRANSAZIONE\n5. Architettura raccomandata della piattaforma e dei veicoli\nArchitettura raccomandata: doppia piattaforma + SPV segregate\nLivello Forma raccomandata Funzione Cosa NON dovrebbe fare\nLivello di policy \npubblica\nComune \/ Regione \/ altri soggetti \npubblici, ciascuno nella propria \nforma giuridica esistente\nDefinire obiettivi, possedere gli asset pubblici, \nassegnare contributi\/contratti\/concessioni, \npresidiare il valore pubblico.\nDiventare sponsor informale di progetti \nprivati senza procedure.\nVeicolo di programma \ndi interesse pubblico\nFondazione\/ETS\/associazione o \nveicolo di missione equivalente, \nprevio parere giuridico\/fiscale\nREPE!, patrimonio, ricerca, Digital Memory, \nUNESCO, attivit\u00e0 Ampeloteca grant-led.\nIndebitarsi su ricavi speculativi o \nsovvenzionare trasversalmente SPV \nprivate.\nKarst DevelopmentCo Societ\u00e0 di project development a \ngovernance privata\nOrigination, fattibilit\u00e0, modellazione, materiali per \ninvestitori, project management, market sounding, \nservizi advisory.\nPossedere asset pubblici o implicare un \nendorsement pubblico.\nSPV di progetto Societ\u00e0 di progetto separate \ncostituite solo quando giustificato\nSegregare progetti \ninfrastrutturali\/industriali\/digitali\/commerciali, \ncontratti e finanziamento.\nAggregare rischi di progetti non correlati.\nPartnership di progetto \ntransfrontaliere\nStrutture \ncontrattuali\/Interreg\/specifiche di \nprogetto\nSolo dove programmi o logica operativa richiedano \npartner sloveni.\nCreare un livello societario \ntransfrontaliero senza necessit\u00e0 \noperativa.\nPERCH\u00c9 NON UNA HOLDING MISTA PUBBLICO-PRIVATA ORA?\nUna societ\u00e0 mista a livello di piattaforma introdurrebbe complessit\u00e0 di procurement, partecipazione pubblica, \ngovernance, consolidamento e aiuti di Stato prima che esista un servizio o asset contrattualizzato definito. La \nprima mossa pi\u00f9 pulita \u00e8 la cooperazione specifica per progetto. Se in futuro fosse giustificato un PPP \nistituzionale, il partner privato e l\u2019attivit\u00e0 affidata dovranno essere selezionati mediante la procedura competitiva \nprevista dalla legge.\nMappa contrattuale suggerita\n\u2022 Protocollo quadro di cooperazione: documento non esclusivo e non sostitutivo di procedure di \naffidamento, che definisce condivisione dei dati, cooperazione sulla fattibilit\u00e0 e obiettivi di interesse \npubblico.\n\u2022 Accordi di sviluppo progettuale: servizi professionali finanziati dallo sponsor o affidati mediante procedura \ncompetitiva per studi specifici.\n\u2022 Accordi di contributo: per programmi ammissibili di interesse pubblico, con separazione delle attivit\u00e0 \neconomiche e non economiche ove richiesta.\n\u2022 Contratto di concessione \/ PPP: solo per SPV di progetto i cui ricavi, rischi e struttura di servizio di lungo \nperiodo soddisfino il test giuridico applicabile.\n\u2022 Contratti commerciali: fornitura, feedstock, offtake, gestione, licenza, SaaS e distribuzione nelle SPV \ncommerciali.\n\u2022 Accordi diretti e garanzie reali\/contrattuali: solo dopo la due diligence dei finanziatori e soltanto nelle SPV di \nprogetto bancabili.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-49\"><summary><span>Pagina 49<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 49\nDALLA PIPELINE ALLA TRANSAZIONE\n6. Architettura della transazione per progetto\nProgetto Asset \/ diritto Veicolo probabile Logica di ricavo \/ finanziamento Possibile strumento pubblico Condizione essenziale\nCentro Col Asset culturale pubblico\nNessuna nuova SPV \ninizialmente; asset \npubblico con accordo di \ngestione\/servizio\nBilancio\/contributi pubblici + ricavi da \neventi\/servizi se sostenibili\nProcurement pubblico, \nconcessione o contratto di \nservizi dopo options appraisal\nBusiness case operativo e \npercorso di affidamento.\nFernetti Sito industriale\/circolare e \nasset di processo SPV Fernetti Ricavi contrattualizzati da gate \nfee\/trattamento\/servizi\/offtake\nDiritti sul terreno\/sito, \nautorizzazioni, possibile \ncontributo pubblico\/grant \nsecondo le regole applicabili\nFeedstock\/offtake di \nancoraggio e autorizzazioni.\nMarmo Repen\nDiritti minerari\/di \nlavorazione, impianto, \nmarchio\/prodotto\nSPV Materiali Vendite di prodotto \/ clienti \ncontrattualizzati\nAutorizzazioni, possibili \nincentivi agli investimenti \nsecondo i regimi applicabili\nDiritti + dati su riserve\/risorse \n+ caso ambientale\/di \nmercato.\nKarstChain Software\/IP\/piattaforma \ndati\nVenture SPV digitale o \nlinea di prodotto della \nDevelopmentCo\nAbbonamenti\/licenze\/transazioni\/serv\nizi dati se validati\nContributi innovazione\/R&amp;S e \nprocurement pubblico solo per \nservizi definiti\nMVP e willingness-to-pay.\nMade &amp; Grown Rete\/marchio\/marketplace Programma commerciale o \nventure\nMembership\/commissioni\/servizi se \nvalidati\nSostegno PMI\/turismo\/sviluppo \nrurale ove ammissibile\nRete di produttori e proposta \ncommerciale.\nKras Carbon \nCommons\nDiritti sul progetto \nforestale + dati + unit\u00e0 \nverificate\nVeicolo di progetto \naggregato \/ consorzio \ncontrattuale in una fase \nsuccessiva\nRicavi carbon\/natura solo dopo \nvalidazione + contributi per il pilota\nContributi forestali\/natura, \nassistenza tecnica\nDiritti giuridici + MRV + \naddizionalit\u00e0 + acquirenti.\nAmpeloteca Materiale biologico + \nricerca\/dati + sito\nVeicolo di \nricerca\/interesse pubblico; \neventuali spin-off \ncommerciali separati\nContributi\/ricerca\/sponsorizzazioni; \nservizi commerciali solo se distinti\nProgrammi di \nricerca\/agricoltura\/cultura\nIstituzione scientifica + sito + \ngovernance.\nREPE! Programma\/IP\/servizi alla \ncomunit\u00e0\nVeicolo di interesse \npubblico\nContributi\/sponsorizzazioni\/biglietteri\na ove appropriato\nFinanziamento \ncultura\/comunit\u00e0\nProgramma definito, KPI e \noperatore.\nUNESCO 2035\nRicerca, mappatura del \npatrimonio, processo di \ngovernance\nConsorzio di interesse \npubblico Contributi\/ricerca\/filantropia Finanziamento \ntransfrontaliero\/culturale\nLegittimit\u00e0 scientifica e \nistituzionale.\nHospitality Asset ricettivi di propriet\u00e0 \nprivata\nProprietari asset per asset \n+ eventuale societ\u00e0 \noperatore\/marketing\nRicavi camere e servizi accessori\nSostegno agli investimenti \nprivati; contributi turismo ove \nammissibili\nStato giuridico degli asset + \neconomics dell\u2019operatore.\nDigital Memory Contenuti d\u2019archivio e \ninfrastruttura digitale\nVeicolo di interesse \npubblico \/ fornitore di \nservizi\nContributi\/servizio \npubblico\/sponsorizzazioni\nProcurement\/contributi per \ndigitalizzazione culturale\nPiano \nIP\/privacy\/catalogo\/hosting.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-50\"><summary><span>Pagina 50<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 50\nASSET DI ANCORAGGIO\n7. Centro di Col - asset pubblico di ancoraggio, non PPP \nautonomo\nCol pu\u00f2 avere un\u2019importanza strategica senza essere finanziato come PPP autonomo. Le evidenze attuali \nindicano un investimento culturale pubblico di scala di capitale relativamente contenuta rispetto ai costi di \ntransazione di un PPP sofisticato. Se la fase di costruzione \u00e8 gi\u00e0 stata affidata o risulta sostanzialmente \nimpegnata, la questione di strutturazione rilevante non \u00e8 come applicare retroattivamente il project finance a \nopere pubbliche gi\u00e0 sostenute, bens\u00ec come affidare e finanziare il modello operativo.\nQuattro opzioni operative da testare\nOpzione Struttura Vantaggi Rischi \/ test\nA. Gestione pubblica \ndiretta\nIl Comune gestisce\/commissiona \ndirettamente le attivit\u00e0. Controllo, semplicit\u00e0. Capacit\u00e0 operativa; bilancio ricorrente; \ndisciplina commerciale limitata.\nB. Contratto di servizi\nProcurement competitivo per \nservizi definiti di \nprogramma\/visitatori\/digitale.\nOutput chiari; pi\u00f9 semplice di una \nconcessione completa.\nEsposizione a pagamenti pubblici; la \nspecifica del servizio deve essere \nmisurabile.\nC. Concessione \ngestionale\nOperatore privato\/di missione \nassume un rischio significativo di \ndomanda\/operativo e monetizza i \nservizi consentiti.\nTrasferimento del rischio e incentivi \ncommerciali.\nAppropriata solo se i ricavi possono \nsostenere il rischio e l\u2019economia \ncontrattuale.\nD. Modello di \nprogramma misto\nAsset pubblico + servizi multipli \naffidati competitivamente + \nveicolo di programma grant-led.\nConsente a funzioni diverse di utilizzare \nstrumenti differenti.\nRichiede forte coordinamento ed evita la \nframmentazione.\nPercorso attualmente raccomandato\nSviluppare una valutazione comparata delle opzioni gestionali prima di qualsiasi proposta PPP. La valutazione \ndeve quantificare manutenzione life-cycle annua, personale, utenze, programmazione, assicurazioni, ricavi da \nvisitatori\/servizi, proventi da eventi, sponsorizzazioni ed eventuali corrispettivi per servizio pubblico. Solo se un \noperatore pu\u00f2 sostenere un rischio operativo\/domanda significativo e finanziare investimenti rilevanti dovrebbe \nessere testata una concessione gestionale. In caso contrario, un contratto di servizi accompagnato da \nprogrammazione finanziata a contributo appare verosimilmente pi\u00f9 proporzionato.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-51\"><summary><span>Pagina 51<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 51\nCANDIDATO ALLA TRAIETTORIA BANCABILE\n8. Fernetti Circular Valley - candidato infrastrutturale\nFernetti \u00e8 il candidato concettualmente pi\u00f9 forte per un eventuale finanziamento di tipo infrastrutturale, perch\u00e9 \nuna piattaforma di economia circolare pu\u00f2, in linea di principio, essere costruita attorno ad asset fisici, flussi di \nmateriali contrattualizzati, tariffe di trattamento\/servizio, utilities, clienti industriali e contratti operativi di lunga \ndurata. Nessuna di queste basi di ricavo deve essere oggi data per acquisita.\nPacchetto di pre-fattibilit\u00e0 richiesto\n\u2022 Controllo del sito e inquadramento catastale\/urbanistico.\n\u2022 Mappa dei feedstock\/flussi di materiali: volumi, qualit\u00e0, stagionalit\u00e0, controparti ed economia attuale dello \nsmaltimento.\n\u2022 Opzioni tecnologiche e garanzie di performance.\n\u2022 Stima CAPEX per classe e costruzione analitica dei costi operativi.\n\u2022 Vincoli relativi a utilities, rete, acqua e logistica.\n\u2022 Percorso autorizzativo e ambientale.\n\u2022 Contratti di ancoraggio: volume minimo, gate fee, tolling, offtake o take-or-pay ove commercialmente \nappropriato.\n\u2022 Obblighi relativi al valore residuo e alla dismissione.\n\u2022 Market sounding con operatori industriali, fornitori di tecnologia, finanziatori e potenziali sponsor equity.\nPossibile struttura del capitale - solo dopo la contrattualizzazione\nLivello Ruolo potenziale Condizione prima dell\u2019utilizzo\nContributo \/ apporto \npubblico\nColmare un gap di sostenibilit\u00e0 o finanziare \ncomponenti di bene pubblico chiaramente \nammissibili.\nAmmissibilit\u00e0 giuridica, analisi aiuti di Stato, VfM, nessuna \nsovracompensazione.\nEquity dello sponsor \/ \nstrategico Capitale di sviluppo e first-loss a rischio. Sponsor industriale esperto e governance chiara.\nEquity infrastrutturale \/ \ndi progetto Rischio di costruzione e operativo. Autorizzazioni, contratti, modello, strategia di exit\/holding \ndefinita.\nDebito senior di \nprogetto\nFinanziare la componente di cash flow \ncontrattualizzata.\nCopertura del servizio del debito nello scenario downside; \ngaranzie e direct agreement.\nSubordinato \/ \nmezzanino\nColmare rischi o struttura del capitale solo se \neconomicamente giustificato. Non pu\u00f2 sostituire una bancabilit\u00e0 mancante.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-52\"><summary><span>Pagina 52<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 52\nFINANZA INDUSTRIALE\n9. Marmo Repen - candidato industriale\nLa pietra di Repen \u00e8 dimostrabilmente presente sul mercato e nel prezzario dei lavori pubblici del Friuli Venezia \nGiulia. Ci\u00f2 dimostra che il materiale esiste come prodotto commerciale riconosciuto; non dimostra che un \nnuovo progetto di estrazione o lavorazione controllato dalla Svizzera del Carso disponga di diritti, riserve, \nautorizzazioni, clienti o di un\u2019economia attrattiva. La transazione deve partire da queste domande.\nGate del caso di investimento\nGate Evidenza Decisione\nDiritti Diritti di propriet\u00e0\/concessione\/estrazione\/lavorazione e relativa \ndurata. Nessun diritto -&gt; No-Go.\nRisorsa \/ fornitura Dati geologici\/sulle risorse o fornitura sicura da terzi. Nessuna quantit\u00e0\/qualit\u00e0 affidabile -&gt; No-Go per il \ncaso estrattivo.\nAutorizzazioni Autorizzazioni per estrazione\/lavorazione\/ambiente\/paesaggio e \nobblighi di ripristino. Percorso non chiaro -&gt; solo pre-fattibilit\u00e0.\nMercato Interviste ai clienti, dati storici di mercato, mix di prodotto, pricing, \nrischio di sostituzione. Nessun cliente credibile -&gt; nessun debito.\nOfftake LOI\/contratti condizionati con acquirenti meritevoli di credito ove \npossibile. Migliora materialmente la bancabilit\u00e0.\nTecnico Configurazione impianto, resa di recupero, energia\/acqua, strategia \nrifiuti\/scarti. Richiesto prima del modello CAPEX.\nESG \/ ripristino Biodiversit\u00e0, polveri\/rumore\/acqua, chiusura\/ripristino e impatti \nsulla comunit\u00e0.\nRilevante per autorizzazioni e disponibilit\u00e0 del \ncapitale.\nNon sovra-comunicare l\u2019etichetta \u201cgreen\u201d\nUn progetto di estrazione o lavorazione della pietra non deve essere qualificato automaticamente come green. \nUna proposta di finanziamento credibile separerebbe l\u2019attivit\u00e0 industriale principale da componenti circolari \nmisurabili, quali recupero di scarti\/sfridi, impiego di materiali secondari, energia a minore intensit\u00e0 carbonica, \nricircolo dell\u2019acqua o ripristino ambientale, ciascuna supportata da KPI tecnici e da un\u2019analisi di ammissibilit\u00e0.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-53\"><summary><span>Pagina 53<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 53\nLIVELLO DIGITALE E PMI\n10. Made &amp; Grown \/ KarstChain - piattaforma di crescita\nKarstChain deve essere trattato inizialmente come un prodotto, non come finanza infrastrutturale. Il concept \npubblico si concentra su identit\u00e0 digitale, tracciabilit\u00e0, origine verificata e passaporti di prodotto. La domanda \ndi investimento \u00e8 se produttori, acquirenti, certificatori, assicuratori, operatori turistici o soggetti pubblici siano \ndisposti a pagare per un servizio che risolve un problema reale.\nCaso di investimento dell\u2019MVP\nWorkstream Prova minima\nProblema dell\u2019utente Pain point documentati di produttori e acquirenti; costi attuali di compliance\/tracciabilit\u00e0.\nMVP Passaporto digitale operativo per 5-10 prodotti; interfaccia QR; provenienza dei dati auditabile.\nGovernance dei dati Chi inserisce, verifica e possiede ciascun campo dati; GDPR\/riservatezza commerciale.\nTecnologia Architettura scelta in base alla necessit\u00e0; blockchain utilizzata solo dove immutabilit\u00e0\/fiducia condivisa generano \nvalore.\nAdozione Partecipazione pilota sottoscritta da produttori e almeno un gruppo di utenti a valle.\nEconomics Pricing, costo di onboarding, costo ricorrente, margine lordo, assunzioni churn\/retention.\nScala Percorso dal pilota a 30-50 produttori senza crescita proporzionale dei costi di servizio.\nMade &amp; Grown pu\u00f2 diventare il livello di scoperta commerciale e distribuzione attorno alla rete dei produttori. \nNon dovrebbe sovvenzionare indefinitamente la tecnologia. Se i ricavi da marketplace o membership non \nrisultassero sostenibili, potrebbe rimanere un programma di marketing territoriale sostenuto da contributi e \nsponsorizzazioni anzich\u00e9 da venture capital.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-54\"><summary><span>Pagina 54<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 54\nCAPITALE NATURALE\n11. Kras Carbon Commons - progetto pilota di capitale \nnaturale\nIl materiale progettuale interno contiene la disciplina corretta per questa fase: viene prima il bosco e nessun \ncredito deve essere promesso prima di baseline, addizionalit\u00e0, misurazione, validazione indipendente e \ncertificazione. La sequenza pilota proposta - 3-5 srenje, verifica legale, GIS, inventario, baseline, addizionalit\u00e0, \nrischio, metodologia, verificatore\/OCE, business case e decisione - \u00e8 pi\u00f9 credibile che presentare ricavi \nspeculativi da carbonio come un asset gi\u00e0 esistente.\nApproccio di finanziamento\nFase Capitale Fonte di rimborso \/ valore\nSviluppo \/ legale \/ GIS Contributi, capitale di sviluppo dello sponsor, \nfilantropia\/assistenza tecnica impact. Nessun rimborso del debito assunto.\nPilota MRV \/ validazione Contributo + apporto dei proprietari partecipanti + \ncapitale impact di sviluppo.\nIl valore consiste nei dati verificati e nell\u2019opzione di \nprocedere.\nInterventi forestali su scala\nContributi specifici di progetto, capitale dei \nproprietari, potenzialmente finanza garantita dai \nricavi dopo la validazione.\nSolo cash flow contrattuale verificato.\nRicavi carbonio\/natura Potenziali accordi futuri di vendita\/ritiro. Esclusi dal base case finch\u00e9 non riconosciuti, verificati \ne contrattualizzabili.\nQuestioni giuridiche chiave\n\u2022 Chi ha l\u2019autorit\u00e0 di vincolare ciascuna area forestale e per quale durata?\n\u2022 Chi possiede, o ha titolo a beneficiare, dell\u2019attributo ambientale creato?\n\u2022 Come vengono ripartiti benefici e costi tra srenja\/jusarji\/veicolo\/fornitori tecnici?\n\u2022 Quali obblighi forestali fanno gi\u00e0 parte della baseline e quindi non possono essere conteggiati come \naddizionali?\n\u2022 Come vengono allocati il rischio di reversal\/incendio, i buffer e gli obblighi di monitoraggio?\n\u2022 Quale trattamento fiscale e contabile si applica agli eventuali ricavi generati?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-55\"><summary><span>Pagina 55<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 55\nPROGRAMMI DI INTERESSE PUBBLICO\n12. Ampeloteca, REPE!, UNESCO 2035 e Digital Memory\nQuesti programmi dovrebbero costituire la spina dorsale di valore pubblico della piattaforma, ma la credibilit\u00e0 \nistituzionale richiede di resistere alla tentazione di rendere ogni attivit\u00e0 \u201cinvestibile\u201d. Contributi, \nsponsorizzazioni, finanziamento della ricerca e contratti di servizio pubblico sono strumenti finanziari validi. La \nloro disciplina deriva da output misurabili, procurement trasparente e piani operativi di lungo periodo, non dalla \nleva finanziaria.\nProgramma Caso di valore pubblico Finanziamento primario Carve-out commerciale, se \npresente\nREPE! Partecipazione comunitaria, cultura, lingua, eventi, \ncoinvolgimento civico.\nContributi cultura\/comunit\u00e0, \nsponsorizzazioni, ricavi da \nbiglietteria\/eventi ove appropriato.\nProduzione eventi o servizi venue \nsolo se sostenibili \nautonomamente.\nAmpeloteca Agrobiodiversit\u00e0, ricerca, conservazione, educazione, \nidentit\u00e0 territoriale.\nContributi ricerca\/agricoltura, \npartnership universitaria, \nfilantropia\/sponsorizzazioni.\nVivaio\/licenze\/esperienze solo se \ngiuridicamente e \ncommercialmente separati.\nCarso UNESCO 2035 Ricerca scientifica\/patrimoniale, governance e visione \ntransfrontaliera di lungo termine.\nRicerca, cultura, Interreg\/cooperazione, \nfilantropia.\nTurismo\/servizi ai visitatori come \nprodotti separati; nessuna \nassunzione di finanziamento \nbasata sullo status UNESCO.\nDigital Memory Conservazione, digitalizzazione e accesso pubblico agli \narchivi territoriali.\nContributi per digitalizzazione culturale e \nbudget di servizio pubblico.\nLicenze\/servizi di produzione solo \ndove esistano diritti e domanda.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-56\"><summary><span>Pagina 56<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 56\nHOSPITALITY\n13. Hospitality - strategia distribuita di asset privati\nUna strategia di ricettivit\u00e0 diffusa pu\u00f2 mobilitare investimenti immobiliari privati senza creare un unico progetto \nsul bilancio pubblico. Il ruolo della piattaforma dovrebbe essere aggregazione, standard, distribuzione e \npackaging delle esperienze, mentre ciascun proprietario resta responsabile dei diritti sull\u2019immobile, della \nconformit\u00e0 e del finanziamento a livello di asset, salvo l\u2019eventuale successiva istituzione di un modello con \noperatore professionale.\nPrimo set di dati necessario\nDato Perch\u00e9 \u00e8 rilevante\nCensimento degli asset Identifica numero, ubicazione, propriet\u00e0 e stato delle unit\u00e0 candidate.\nStato regolamentare Determina se le unit\u00e0 possono operare e quale CAPEX \u00e8 necessario.\nDomanda storica Occupazione, ADR, stagionalit\u00e0, mercati di provenienza e canali di prenotazione.\nCAPEX per unit\u00e0 Determina il fabbisogno finanziario e il contributo del proprietario.\nProposta dell\u2019operatore Chiarisce se la piattaforma \u00e8 un consorzio di marketing, gestore, master lessee o rete in stile franchising.\nUnit economics Ricavo netto dopo distribuzione, pulizie, utenze, manutenzione, gestione e imposte.\nCollegamento alle esperienze Verifica se le esperienze progettuali allungano il soggiorno e aumentano la spesa invece di limitarsi a \nriconfezionare domanda esistente.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-57\"><summary><span>Pagina 57<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 57\nVALORE PUBBLICO\n14. Business case del settore pubblico\nCaso strategico\nLa razionalit\u00e0 dal punto di vista pubblico \u00e8 pi\u00f9 forte laddove la piattaforma affronta la frammentazione: \nmolteplici piccoli progetti, limitata capacit\u00e0 di preparazione progettuale, complessit\u00e0 transfrontaliera e \ncollegamenti sottoutilizzati tra asset pubblici, produttori, capitale naturale e impresa privata. Il problema \npubblico non \u00e8 la \u201cmancanza di un marchio\u201d; \u00e8 la mancanza di una pipeline disciplinata che trasformi le idee in \nprogetti attuabili.\nCaso economico\nUna futura analisi costi-benefici dovrebbe quantificare spesa aggiuntiva dei visitatori e durata del soggiorno, \nricavi delle PMI, occupazione, costi evitati di rifiuto\/smaltimento, benefici per biodiversit\u00e0 e rischio forestale, \nvalore educativo\/culturale ed eventuali incrementi di produttivit\u00e0 infrastrutturale. I benefici devono essere \naddizionali rispetto a una baseline credibile, non attivit\u00e0 lorda gi\u00e0 presente sul territorio.\nCaso commerciale\nLa capacit\u00e0 di realizzazione commerciale deve essere testata tramite market sounding. L\u2019amministrazione non \ndovrebbe presumere l\u2019esistenza di un operatore privato per Col, di un finanziatore per Fernetti, di un partner \ntecnologico per KarstChain o di un acquirente di crediti per i progetti forestali. Tali controparti devono essere \nidentificate, intervistate e, ove appropriato, selezionate mediante procedura competitiva.\nCaso finanziario\nIl caso finanziario pubblico deve separare contributi una tantum, pagamenti operativi ricorrenti, passivit\u00e0 \npotenziali, garanzie, conferimenti di terreni\/asset e ricavi rinunciati. L\u2019affordability \u00e8 una questione di bilancio; il \nvalue for money \u00e8 una questione di modello di realizzazione. I due piani non devono essere confusi.\nCaso gestionale\nNon \u00e8 realistico attendersi che un piccolo Comune gestisca una pipeline multi-settoriale di transazioni senza \nsupporto tecnico dedicato. La Project Factory pu\u00f2 essere utile soltanto se mandato, conflitti, status ai fini del \nprocurement, deliverable, diritti sui dati e meccanismi di accountability pubblica sono espliciti.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-58\"><summary><span>Pagina 58<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 58\nSTRUTTURAZIONE GIURIDICA \/ FISCALE\n15. Quadro PPP, procurement, aiuti di Stato ed Eurostat\nTest giuridico PPP\nL\u2019articolo 174 del D.Lgs. 36\/2023 definisce il PPP attraverso quattro caratteristiche concorrenti: un rapporto di \nlungo periodo finalizzato a un risultato di interesse pubblico; un finanziamento privato significativo in rapporto \nal rischio operativo; la responsabilit\u00e0 del privato di realizzare e gestire il progetto mentre la parte pubblica \ndefinisce gli obiettivi e monitora l\u2019esecuzione; e l\u2019allocazione del rischio operativo al soggetto privato. \nUn\u2019etichetta o un protocollo di cooperazione, quindi, non sono sufficienti.\nPercorso di project finance\nL\u2019articolo 193 consente procedure di concessione\/project finance su iniziativa privata, comprese proposte non \ngi\u00e0 inserite nella programmazione PPP, e su iniziativa pubblica per proposte programmate. Un promotore \nprivato pu\u00f2 richiedere informazioni, ma le informazioni pubbliche fornite ai fini di una proposta sono soggette a \nsalvaguardie di trasparenza e pari accesso. Qualsiasi futuro percorso da promotore della Svizzera del Carso \ndovr\u00e0 essere progettato attorno alla concorrenza, non ad aspettative di esclusivit\u00e0.\nAiuti di Stato\nIl sostegno pubblico deve essere analizzato su pi\u00f9 livelli: sviluppatore\/proprietario, operatore e utilizzatore \nfinale. Un asset finanziato con risorse pubbliche pu\u00f2 generare un vantaggio economico anche quando la finalit\u00e0 \npubblica iniziale \u00e8 legittima. Prezzi conformi al mercato, accesso aperto e non discriminatorio, procurement \ncompetitivo, compatibilit\u00e0 con regimi di aiuto e separazione tra attivit\u00e0 economiche e non economiche \ndiventano quindi veri workstream della transazione e non note a pi\u00e8 di pagina.\nEurostat\nIl trattamento statistico diventa rilevante soltanto per autentici contratti PPP. Eurostat guarda alla sostanza \ndell\u2019allocazione di rischi e benefici, compresi i rischi di costruzione, domanda e disponibilit\u00e0, nonch\u00e9 il \nfinanziamento pubblico, le garanzie, le clausole di terminazione e il trattamento dell\u2019asset a fine contratto. \nL\u2019obiettivo non deve mai essere strutturare un PPP unicamente per ottenere un trattamento fuori bilancio.\nProporzionalit\u00e0\nEPEC 2026 mette inoltre in guardia contro analisi PPP sproporzionate per progetti relativamente piccoli. Questo \n\u00e8 direttamente rilevante per il Centro di Col: un processo PPP complesso pu\u00f2 assorbire una quota significativa \ndel valore del progetto se l\u2019ambito sottostante \u00e8 modesto o se non esistono investimenti privati\/rischi trasferiti \nin misura significativa.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-59\"><summary><span>Pagina 59<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 59\nCAPITAL ADVISORY\n16. Capital stack e logica di finanziamento\nTipo di capitale Utilizzo nella piattaforma Progetti pi\u00f9 adatti Regola\nContributi pubblici \/ UE Sviluppo progetti, ricerca, CAPEX \nculturale\/naturale\/di bene pubblico.\nREPE!, UNESCO, Digital Memory, \nAmpeloteca, pilota carbonio, \nelementi infrastrutturali \nammissibili.\nIl contributo non sostituisce la sostenibilit\u00e0 \noperativa.\nCapitale di sviluppo \ndello sponsor\nStudi iniziali, legale, tecnico, sviluppo \ncommerciale.\nDevelopmentCo, Fernetti, Marmo, \nventure digitali.\nCapitale a rischio finch\u00e9 il progetto non supera \nil gate.\nEquity strategico Competenze industriali\/operative pi\u00f9 \ncapitale.\nFernetti, Marmo, piattaforma \ndigitale, operatore hospitality.\nPreferire investitori con competenze, non solo \ncapitale passivo.\nEquity infrastrutturale \/ \nimpact Rischio di progetto di durata pi\u00f9 lunga.\nInfrastruttura circolare \ncontrattualizzata; progetti natural\ufffecapital validati.\nRichiede evidenze su governance, rischi e cash \nflow.\nDebito senior Cash flow contrattualizzati a rischio pi\u00f9 \nbasso. Solo SPV mature. Nessun dimensionamento del debito prima \ndell\u2019analisi del DSCR downside e dei contratti.\nMutui\/leasing a livello di \nasset\nFinanza immobiliare\/strumentale.\nUnit\u00e0 hospitality, \nimpianti\/attrezzature dove il ricorso \nal finanziatore \u00e8 appropriato.\nSpesso pi\u00f9 proporzionati del project finance.\nSponsorizzazioni\/filantro\npia\nProgrammi di interesse pubblico e \noutput comunitari visibili.\nREPE!, Ampeloteca, Digital Memory, \npatrimonio.\nEvitare dipendenza da un unico sponsor per \nobblighi core.\nDisciplina della finanza blended\nLa finanza blended deve colmare un gap identificato di sostenibilit\u00e0 economica, affordability o rischio, non \nnascondere economie deboli. Ogni componente pubblica deve rispondere a queste domande: quale fallimento \ndi mercato viene affrontato, quale capitale privato viene mobilitato, quale rischio viene ridotto, quale risultato \npubblico addizionale viene acquistato e come viene evitata la sovracompensazione?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-60\"><summary><span>Pagina 60<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 60\nCASO DI CREDITO\n17. Quadro di bancabilit\u00e0 e requisiti del modello finanziario\nUn progetto non \u00e8 bancabile perch\u00e9 il suo IRR \u00e8 positivo. La domanda del finanziatore \u00e8 se la societ\u00e0 di progetto \npossa servire il debito in scenari downside credibili e se i rischi chiave siano allocati contrattualmente a soggetti \nin grado di sostenerli.\nCondizione Fernetti Marmo KarstChain Carbon Commons\nControllo asset\/sito DATI MANCANTI DATI MANCANTI N\/A \/ controllo IP da verificare Diritti: DATI MANCANTI\nPercorso autorizzativo DATI MANCANTI DATI MANCANTI Necessaria verifica \nregolamentare\/dati\nNecessario percorso giuridico \nforestale\/carbonio\nRicavi contrattualizzati NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA\nStima CAPEX NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA PARZIALMENTE - necessario \nbudget MVP\nPARZIALMENTE - necessario \nbudget pilota\nModello OPEX NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA\nEvidenza di mercato PARZIALMENTE\nPARZIALMENTE - il prodotto \nesiste, la domanda di progetto \nnon \u00e8 dimostrata\nPARZIALMENTE - solo concept\nPARZIALMENTE - il mercato \nesiste in generale, i volumi di \nprogetto non sono dimostrati\nDisegno tecnico NON SODDISFATTA NON SODDISFATTA PARZIALMENTE PARZIALMENTE\nCapacit\u00e0 dello sponsor DATI MANCANTI DATI MANCANTI DATI MANCANTI PARZIALMENTE - esiste una \nmappa dei ruoli\nCapacit\u00e0 di debito NON VALUTABILE NON VALUTABILE NON APPROPRIATO ORA NON APPROPRIATO ORA\nArchitettura del modello finanziario\n\u2022 Registro delle assunzioni con fonte e data per ogni input materiale.\n\u2022 Costi di sviluppo e cronoprogramma di costruzione\/implementazione.\n\u2022 CAPEX per pacchetto, contingency ed escalation.\n\u2022 Costruzione dei ricavi a partire da contratti o domanda documentata; nessun ricavo plug.\n\u2022 OPEX e manutenzione life-cycle coerenti con il modello operativo.\n\u2022 Imposte, contributi e capitale circolante.\n\u2022 Calendario delle fonti e impieghi e interessi durante la costruzione, ove applicabile.\n\u2022 Sculpting del debito, DSCR\/LLCR e logica dei conti di riserva per le SPV in project finance.\n\u2022 Scenario base, downside e severe-but-plausible.\n\u2022 Downside combinato: ritardo + extra CAPEX + riduzione dei ricavi + tassi pi\u00f9 elevati.\n\u2022 Rendimento dell\u2019equity solo dopo il completamento dei waterfall operativi, fiscali e del debito.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-61\"><summary><span>Pagina 61<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 61\nGESTIONE DEI RISCHI\n18. Matrice di allocazione dei rischi\nRischio Principio di allocazione predefinito Implicazione per la piattaforma\nTerreno \/ titolo Soggetto che controlla titolo e accesso; il pubblico mantiene le \nquestioni di titolo di diritto pubblico non note.\nNessuna SPV di progetto arriva al finanziamento senza \ndiritti sul sito verificati.\nPianificazione \/ \nautorizzazioni di legge\nCondiviso: il promotore prepara un progetto conforme; l\u2019autorit\u00e0 \nmantiene la decisione sovrana. Non trasferire integralmente rischi sovrani non prezzabili.\nProgettazione \/ costruzione Appaltatore\/SPV privato dove la specifica di output \u00e8 stabile. Utilizzare meccanismi a prezzo fisso\/data certa solo \nquando il mercato pu\u00f2 prezzarli.\nGeotecnica \/ archeologia Allocare in base alle indagini e alla capacit\u00e0 di assicurare\/controllare; \nspesso condiviso per condizioni ignote. Anticipare le indagini.\nPerformance tecnologica Fornitore di tecnologia \/ SPV con garanzie. Critico per Fernetti e per l\u2019architettura KarstChain.\nFeedstock \/ fornitura SPV e fornitori contrattualizzati; supporto a volumi minimi solo se \ngiustificato. Fernetti necessita di contratti di ancoraggio.\nOfftake \/ prezzo di mercato SPV salvo che un modello di servizio pubblico utilizzi deliberatamente \navailability payment.\nMarmo e prodotti circolari necessitano di contratti \ncommerciali.\nDomanda Privato solo dove la domanda pu\u00f2 essere realmente gestita e prezzata. Non imporre all\u2019operatore il rischio domanda di Col se i \nricavi non possono sostenerlo.\nOperazioni \/ manutenzione Operatore privato per la durata contrattuale dove la performance \u00e8 \nmisurabile. Necessari KPI e regime di detrazioni.\nModifica normativa Condiviso per categoria: generale vs discriminatoria\/specifica di \nprogetto.\nDa documentare nel contratto di progetto.\nForza maggiore \/ clima Condiviso\/assicurato ove appropriato. Capitale naturale e asset outdoor richiedono trattamento \nesplicito.\nPolitico \/ sovrano Pubblico dove oltre il controllo del privato. Evitare trasferimenti non bancabili.\nRifinanziamento SPV con gain-sharing solo dove il sostegno pubblico lo giustifichi. Specifico del contratto.\nValore residuo \/ handback Privato fino alla condizione specificata ove si applichi una concessione. Riserva\/ispezione di handback se materialmente rilevante.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-62\"><summary><span>Pagina 62<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 62\nCOINVOLGIMENTO DEL MERCATO\n19. Universo degli investitori e market sounding\nIl contatto con gli investitori deve essere sequenziato in funzione della maturit\u00e0 dei progetti. Gli investitori \nistituzionali non sostituiscono la fattibilit\u00e0. Le prime interlocuzioni dovrebbero essere market sounding riservati, \nfocalizzati sui requisiti e non un roadshow di raccolta fondi.\nTipologia investitore \/ partner Progetti pertinenti Prima domanda che porranno\nBEI \/ InvestEU Advisory Preparazione della piattaforma, infrastrutture \nsostenibili, capacit\u00e0 del promotore pubblico.\nEsistono una pipeline definita, capacit\u00e0 del promotore e un\u2019esigenza \ndi advisory?\nBanche commerciali Asset industriali\/infrastrutturali\/hospitality \nmaturi. Dove sono i cash flow contrattualizzati e le garanzie?\nFondi infrastrutturali\nFernetti dopo la contrattualizzazione; \neventualmente infrastrutture natural-capital su \nscala.\nDimensione del ticket, durata, governance, protezione downside, \nexit.\nCorporate industriali strategici Fernetti, Marmo, tracciabilit\u00e0 digitale. Coerenza strategica, controllo, tecnologia, fornitura\/offtake.\nFondi impact \/ natura Carbon Commons \/ progetti legati alla \nbiodiversit\u00e0 dopo la validazione. Integrit\u00e0, MRV, diritti, addizionalit\u00e0 dell\u2019impatto, cash flow.\nInvestitori venture \/ growth KarstChain \/ marketplace digitale dopo evidenza \ndi product-market fit. Adozione, ARR\/ricavi, unit economics, difendibilit\u00e0.\nFondazioni \/ sponsor REPE!, Ampeloteca, Digital Memory, patrimonio. Risultati pubblici visibili, governance, coerenza con il brand, \nreporting.\nOperatori \/ proprietari hospitality Ricettivit\u00e0 diffusa. Inventario, domanda, standard, economics dell\u2019operatore.\nDomande per il market sounding\n\u2022 Qual \u00e8 la scala\/ticket minimo che rende l\u2019opportunit\u00e0 meritevole di due diligence?\n\u2022 Quali rischi sono attualmente non prezzabili?\n\u2022 Quali clausole contrattuali migliorerebbero materialmente la bancabilit\u00e0?\n\u2022 Quali capacit\u00e0 deve possedere lo sponsor?\n\u2022 Quali evidenze trasformerebbero un \u201cno\u201d oggi in un \u201cs\u00ec alla due diligence\u201d tra 6-12 mesi?\n\u2022 Quali strumenti di sostegno pubblico migliorano la sostenibilit\u00e0 senza distorcere la concorrenza?\n\u2022 Quali costi di transazione sono proporzionati alla scala del progetto?<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-63\"><summary><span>Pagina 63<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 63\nGOVERNANCE\n20. Quadro di governance e controllo\nGovernance della DevelopmentCo\n\u2022 Supervisione indipendente a livello di consiglio e policy sui conflitti formalizzata.\n\u2022 Comitato Investimenti \/ Progetti che approva il passaggio tra stage-gate e la spesa di sviluppo.\n\u2022 Nessuna autorit\u00e0 a promettere asset pubblici, contributi, concessioni o garanzie.\n\u2022 Contabilit\u00e0 e centri di costo a livello di progetto fin dal primo giorno.\n\u2022 Titolarit\u00e0 di IP, dati e marchio documentata contrattualmente.\n\u2022 Operazioni con parti correlate approvate secondo una policy formale.\n\u2022 Development fee collegate a deliverable definiti; success fee valutate rispetto a procurement e implicazioni \nsui conflitti.\n\u2022 Reportistica trimestrale di portafoglio: perimetro, maturit\u00e0, spesa, rischi, gate successivo.\nGovernance dell\u2019interfaccia pubblica\nLe amministrazioni pubbliche devono mantenere i poteri decisionali su asset pubblici, procurement, impegni di \nbilancio e standard dei servizi pubblici. La piattaforma pu\u00f2 predisporre informazioni, ma le decisioni di diritto \npubblico non possono essere informalmente esternalizzate allo sponsor o alla DevelopmentCo.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-64\"><summary><span>Pagina 64<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 64\nVDR\n21. Data room e piano di due diligence\nCartella Contenuti richiesti\n00 Executive Mandato, tesi di investimento, dashboard sullo stato dei progetti, registro decisionale.\n01 Corporate Documenti societari, propriet\u00e0, governance, conflitti, persone chiave.\n02 Amministrazioni pubbliche DUP, bilanci, piani delle opere pubbliche, delibere, documenti di cooperazione.\n03 Terreni &amp; asset Titoli, catasto, locazioni\/concessioni, valutazioni, planimetrie.\n04 Legale Diritti, IP, accordi rilevanti, contenzioso, pareri legali.\n05 Procurement Strategia di procurement, avvisi, contratti, verbali di market sounding.\n06 Autorizzazioni Urbanistica, ambiente, autorizzazioni operative e settoriali.\n07 Tecnico Fattibilit\u00e0, indagini, progettazione, tecnologia, stime di quantit\u00e0\/costo.\n08 Ambientale &amp; sociale Screening, Natura\/paesaggio ove rilevante, clima, biodiversit\u00e0, piano stakeholder.\n09 Mercato Domanda, concorrenti, clienti, produttori, feedstock, pricing.\n10 Contratti commerciali LOI, offtake, fornitura, operatore, licenza, accordi di servizio.\n11 CAPEX \/ 12 OPEX Stime dei costi, benchmark, contingency, piano life-cycle.\n13 Modello finanziario Assunzioni, modello, sensitivity, audit trail.\n14 Finanziamento \/ 15 Contributi Term sheet, ammissibilit\u00e0, domande, condizioni.\n16 Fiscale \/ 17 Assicurazioni Memo fiscali, IVA, report del broker assicurativo.\n18 ESG \/ 19 Aiuti di Stato \/ 20 \nEurostat Analisi di ammissibilit\u00e0 e compliance.\n21 Transfrontaliero Accordi tra partner, questioni giurisdizionali, documentazione Interreg.\n22 Comunit\u00e0 Verbali di consultazione, mappatura stakeholder, social licence.\n23-25 File di progetto \/ Report \/ \nQ&amp;A Work product specifico di progetto e registro di due diligence.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-65\"><summary><span>Pagina 65<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 65\nSFIDA DEL COMITATO INVESTIMENTI\n22. Deal breaker - Red Team\nLe criticit\u00e0 seguenti non sono debolezze redazionali; diverse possono bloccare integralmente una transazione. \nDevono essere gestite in un registro formale Red Team con responsabili e scadenze.\nCriticit\u00e0 Perch\u00e9 pu\u00f2 bloccare il deal Mitigazione\nRED FLAG 1 - Nessun controllo \ndell\u2019asset\nFernetti\/Marmo\/Hospitality\/progetti forestali non \nsono finanziabili senza diritti durevoli.\nGarantire e verificare titolo\/locazione\/concessione\/diritti di \npartecipazione prima della costituzione della SPV.\nRED FLAG 2 - Nessun ricavo \ncontrattualizzato\nNessun caso di debito senior per le principali SPV \ncommerciali. Due diligence commerciale + contratti di ancoraggio\/offtake.\nRED FLAG 3 - Confine \npubblico\/privato non chiaro\nGenera rischio di procurement, aiuti di Stato e \ngovernance.\nMappare ogni apporto pubblico e relativo percorso giuridico.\nRED FLAG 4 - Piattaforma troppo \nampia\nGli investitori non possono prezzare rischi non \ncorrelati. Segregare per SPV e fonte di finanziamento.\nRED FLAG 5 - Capacit\u00e0 dello \nsponsor non dimostrata Rischio di esecuzione e completamento. Aggiungere operatori\/partner tecnici esperti.\nRED FLAG 6 - CAPEX\/OPEX assenti Nessuna valutazione o modello di finanziamento. Studio tecnico indipendente dei costi.\nRED FLAG 7 - Percorso autorizzativo \nignoto Tempistica e fattibilit\u00e0 non valutabili. Roadmap autorizzativa e interlocuzione pre-application.\nRED FLAG 8 - Ricavi da carbonio \nassunti troppo presto Rischio di integrit\u00e0 e di ricavo. Zero ricavi da carbonio nel base case fino alla validazione.\nRED FLAG 9 - Narrativa UNESCO \ntrattata come asset\nIl riconoscimento \u00e8 incerto e non costituisce \ngaranzia di finanziamento. Costruire sotto-progetti investibili indipendenti dallo status.\nRED FLAG 10 - Blockchain prima del \nbisogno dell\u2019utente Rischio tecnologico \/ debole product-market fit. MVP e willingness-to-pay prima della scalabilit\u00e0.\nRED FLAG 11 - Col adattato \nretroattivamente a PPP\nI costi di transazione e il trasferimento del rischio \npossono essere sproporzionati. Options appraisal operativo.\nRED FLAG 12 - Aiuti di Stato ignorati Potrebbero invalidare il sostegno pubblico o \ndistorcere l\u2019economia della gara. Memo aiuti di Stato a livello di progetto prima di definire il sostegno.\nRED FLAG 13 - La struttura \u00e8 guidata \ndall\u2019obiettivo Eurostat Il trasferimento del rischio diventa artificiale. Prima il VfM; secondo il trattamento statistico.\nRED FLAG 14 - Nessun test di \naffordability pubblica Gli impegni pubblici potrebbero essere insostenibili. Budget life-cycle e registro delle passivit\u00e0 potenziali.\nRED FLAG 15 - Nessun market \nsounding\nIl procurement potrebbe risultare non competitivo o \nnon bancabile. Market sounding strutturato prima di fissare il percorso.\nRED FLAG 16 - Complessit\u00e0 \ntransfrontaliera troppo precoce Costi e ritardi senza beneficio economico. Aggiungere la struttura slovena solo dove necessaria.\nRED FLAG 17 - Governance dei dati \ndebole\nRischio legale e reputazionale per KarstChain\/Digital \nMemory. Framework per propriet\u00e0 dei dati, verifica e privacy.\nRED FLAG 18 - Eccessiva \ndipendenza dai contributi I progetti falliscono quando termina il contributo. Sostenibilit\u00e0 operativa e piano di uscita dalla dipendenza da grant.\nRED FLAG 19 - Missione e passivit\u00e0 \ncommerciali mescolate\nGli asset di interesse pubblico possono essere \nesposti a perdite commerciali. Veicoli e contabilit\u00e0 separati.\nRED FLAG 20 - Nessun meccanismo \ndi stop Il portafoglio accumula progetti \u201czombie\u201d. Gate Go\/No-Go trimestrali e regole di terminazione.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-66\"><summary><span>Pagina 66<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 66\nESECUZIONE\n23. Piano della transazione a 100 giorni\nGiorni Workstream Deliverable Decisione\n0-15 Mandato &amp; governance Mandato dello sponsor, decisione su DevelopmentCo\/governance, \nproject owner, policy sui conflitti. Chi \u00e8 responsabile?\n0-20 Interlocuzione pubblica Incontro formale con il Comune; richiesta di dati non riservati su \nasset\/progetti; definizione del perimetro di cooperazione.\nEsiste interesse \npubblico per il lavoro di \nfattibilit\u00e0?\n0-30 Triage del portafoglio Project Definition Sheet di una pagina per tutti i progetti.\nEliminare, sospendere o \nfar avanzare ciascun \nprogetto.\n10-40 Asset\/legale Diritti operativi di Col; sito Fernetti; diritti Marmo; partecipazione delle \nsrenje; censimento asset hospitality.\nIl progetto controlla ci\u00f2 \ndi cui ha bisogno?\n15-50 Commerciale Interviste ai produttori, interviste su feedstock\/offtake industriale, dati di \ndomanda hospitality.\nEsiste un cliente \/ utente \npagante?\n20-60 Tecnico Perimetro pre-fattibilit\u00e0 Fernetti, perimetro tecnico Marmo, perimetro \nMVP KarstChain, perimetro MRV carbonio.\nCosti e performance \npossono essere stimati?\n30-65 Diritto pubblico Screening PPP\/procurement\/aiuti di Stato per progetto. Quale percorso giuridico \n\u00e8 sostenibile?\n40-75 Finanza Template di modello, funding gap, mappa contributi, budget di project \ndevelopment.\nQuali progetti possono \nsostenere quale \ncapitale?\n55-85 Market sounding Operatori, finanziatori, investitori strategici selezionati; richiesta a \nBEI\/InvestEU Advisory ove appropriato.\nQuali condizioni richiede \nil mercato?\n75-100 Pacchetto IC Portafoglio rivisto, registro rischi, data room, budget 12 mesi, \nraccomandazioni Go\/No-Go.\nApprovare capitale di \nsviluppo solo per i \nprogetti sopravvissuti al \ntriage.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-67\"><summary><span>Pagina 67<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 67\nROADMAP\n24. Roadmap di sviluppo a 12-36 mesi\nPeriodo Milestone della piattaforma Milestone dei progetti\n0-3 mesi Governance, data room, protocollo pubblico, definizione \nprogetti, primo market sounding.\nOpzioni Col; scoping legale+tecnico Fernetti\/Marmo; MVP KarstChain; \nreclutamento partecipanti Carbon.\n3-6 mesi Budget di sviluppo e nomina advisor; prime domande di \ncontributo\/advisory.\nStudio flussi materiali Fernetti; DD diritti\/mercato Marmo; censimento asset \nhospitality; partner scientifico Ampeloteca.\n6-12 mesi Selezione dei primi sotto-progetti investibili; percorsi \npreliminari di transazione.\nPilota KarstChain operativo; pilota baseline\/MRV Carbon; decisione su \ngara\/concessione gestionale Col; prime LOI.\n12-18 mesi Dialogo formale con investitori\/finanziatori solo per SPV \nmature.\nStime costi classe 3\/4 e contratti Fernetti\/Marmo, se sostenibili; pilota \noperatore hospitality.\n18-24 mesi Documentazione di procurement \/ autorizzazioni \/ \nfinanziamento per i progetti qualificati. PPP\/concessione solo dove VfM e bancabilit\u00e0 risultino dimostrati.\n24-36 mesi Possibile financial close \/ implementazione sul primo \nasset maturo.\nScalare solo dopo il primo track record operativo e una review indipendente \npost-implementazione.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-68\"><summary><span>Pagina 68<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 68\nGATE DI MATURIT\u00c0\n25. Condizioni sospensive all\u2019avvio del dialogo con \ninvestitori istituzionali\n1. Sponsor di progetto e diritti decisionali documentati.\n2. Controllo dell\u2019asset\/sito\/diritti documentato per lo specifico progetto.\n3. Roadmap autorizzativa e fatal-flaw review completate.\n4. Perimetro tecnico indipendente e stima dei costi disponibili.\n5. Domanda commerciale documentata tramite contratti, LOI o solido studio di terza parte.\n6. Modello operativo e piano OPEX\/costi life-cycle completi.\n7. Modello finanziario base, downside e severe-but-plausible completo e auditabile.\n8. Termini dell\u2019eventuale sostegno pubblico ricondotti al percorso di procurement e aiuti di Stato.\n9. Allocazione dei rischi concordata a livello di term sheet.\n10. Screening ambientale\/sociale e rischi climatici affrontati.\n11. Governance, conflitti e policy su parti correlate implementati.\n12. Virtual Data Room sostanzialmente popolata.\n13. La richiesta agli investitori \u00e8 specifica: importo, strumento, impiego dei fondi, diritti, fonte del \nrendimento e uscita\/rimborso.\n14. Il market sounding conferma che la classe di investitori target \u00e8 appropriata per scala e rischio del \nprogetto.\n15. Approvazione Go\/No-Go del Comitato Investimenti \/ Progetti della piattaforma.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-69\"><summary><span>Pagina 69<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 69\nCONCLUSIONE DEL RED TEAM\n26. Perch\u00e9 questa transazione potrebbe fallire\nLa piattaforma pu\u00f2 fallire anche se le idee sottostanti sono valide. La modalit\u00e0 di fallimento pi\u00f9 probabile non \u00e8 \nla mancanza di creativit\u00e0; \u00e8 l\u2019incapacit\u00e0 di convertire la narrativa in controllo di asset, contratti, autorizzazioni e \nflussi di cassa.\n\u2022 Lo sponsor tenta di finanziare insieme l\u2019intero portafoglio e contamina gli asset investibili con programmi \ngrant-led.\n\u2022 Le amministrazioni pubbliche percepiscono l\u2019iniziativa come una richiesta di accesso preferenziale ad \nasset pubblici anzich\u00e9 come una proposta trasparente di sviluppo.\n\u2022 Fernetti non riesce a garantire un sito, feedstock o offtake a condizioni economiche.\n\u2022 Marmo Repen non dispone dei diritti, del percorso autorizzativo, della base di risorse o dei contratti con \nclienti necessari per un caso industriale.\n\u2022 KarstChain aggiunge tecnologia senza risolvere un problema sufficientemente costoso per \nproduttori\/acquirenti.\n\u2022 Carbon Commons non riesce a dimostrare diritti, addizionalit\u00e0 o volumi verificati economicamente rilevanti \ndopo costi e buffer.\n\u2022 I costi operativi di Col superano ricavi credibili e non viene concordato un modello sostenibile di \nfinanziamento del servizio pubblico.\n\u2022 La piattaforma costruisce costi generali pi\u00f9 rapidamente di quanto maturino i progetti.\n\u2022 Le domande di contributo guidano il perimetro dei progetti, creando iniziative che scompaiono quando \nterminano i contributi.\n\u2022 La governance transfrontaliera viene aggiunta prima di risolvere i fondamentali domestici dei progetti.\n\u2022 Il contatto con gli investitori inizia troppo presto, creando la reputazione di una piattaforma promozionale \nanzich\u00e9 transaction-ready.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-70\"><summary><span>Pagina 70<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 70\nCONDIZIONI PER UN \u201cS\u00cc\u201d\n27. Cosa la renderebbe investibile\nLA RISPOSTA ISTITUZIONALE\nNon chiedere agli investitori di credere nel \u201cCarso\u201d. Chiedere loro di sottoscrivere un asset, un contratto e un \ncash flow definiti, mentre la piattaforma spiega perch\u00e9 tali singole transazioni appartengono a una pipeline \ncoerente di lungo periodo.\nFamiglia di progetto Cosa lo trasforma da concept a proposta investibile\nPubblico \/ culturale Piano operativo finanziato, output pubblici misurabili, procurement trasparente, budget pluriennale o \ncontributo\/sponsorizzazione impegnati.\nDigitale \/ growth MVP, utenti paganti, ricavi ricorrenti, unit economics, posizione dati\/IP difendibile, modello di acquisizione \nscalabile.\nInfrastruttura circolare Sito, autorizzazioni, perimetro tecnico fisso, CAPEX credibile, feedstock\/offtake contrattualizzati, operatore \nesperto, DSCR downside.\nPietra industriale Diritti, risorsa\/fornitura, autorizzazioni, piano tecnico impianto, clienti\/offtake, piano di ripristino, sponsor equity.\nCapitale naturale Diritti, metodologia, baseline, addizionalit\u00e0, MRV, percorso di validazione indipendente, volumi verificati, strategia \nacquirente\/ritiro.\nHospitality Inventario conforme, modello operatore, evidenza domanda, piani CAPEX a livello asset e impegni dei proprietari.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-71\"><summary><span>Pagina 71<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 71\nSINTESI INVESTMENT BANK\n28. Sintesi della transazione in una pagina\nTRANSAZIONE\nKarst Development &amp; Investment Platform: piattaforma professionale di project development e investment \norigination che converte una pipeline territoriale multi-settore in transazioni separatamente governate, segregate \ne finanziabili.\nVoce Sintesi\nProposta dello sponsor Piattaforma di sviluppo indipendente con braccio di programma di interesse pubblico e DevelopmentCo \ncommerciale; SPV di progetto solo dopo il superamento dei gate.\nProposta al settore pubblico Attivare asset pubblici e obiettivi di policy senza garanzie premature o equity pubblica; mantenere il controllo su \nprocurement e supervisione.\nAnchor Centro di Col come Project Factory \/ hub di programma rivolto al pubblico, subordinatamente a options \nappraisal gestionale.\nTraiettoria infrastrutturale Fernetti Circular Valley; project finance\/PPP solo dopo sito, autorizzazioni, contratti e VfM.\nTraiettoria industriale Marmo Repen; SPV industriale solo dopo diritti, risorse\/fornitura, autorizzazioni e clienti.\nTraiettoria digitale Made &amp; Grown \/ KarstChain; MVP e adozione dei produttori prima del growth equity.\nTraiettoria capitale naturale Pilota Kras Carbon Commons; nessun ricavo da carbonio assunto prima di MRV\/validazione.\nTraiettoria grant-led REPE!, componenti di interesse pubblico dell\u2019Ampeloteca, Carso UNESCO 2035, Digital Memory.\nHospitality Asset privati distribuiti finanziati asset per asset; la piattaforma fornisce standard\/distribuzione\/livello \noperatore.\nRichiesta di capitale oggi Capitale di project development e capacit\u00e0 tecnica\/advisory, non debito senior consolidato.\nPrimi 100 giorni Governance, DD asset\/legale, definizione progetti, validazione commerciale, perimetri tecnici, screening di \ndiritto pubblico, market sounding.\nRischio centrale L\u2019ampiezza della visione supera le evidenze e la capacit\u00e0 di esecuzione.\nOpportunit\u00e0 centrale Creare una Project Factory territoriale replicabile che renda pipeline di piccoli progetti leggibili e investibili per \nsoggetti istituzionali.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-72\"><summary><span>Pagina 72<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 72\nAPPENDICE\nAppendice A. Registro di maturit\u00e0 dei progetti\nProgetto Fase odierna Evidenza primaria da ottenere Gate Go \/ No-Go\nCentro Col Asset pubblico \/ programma lavori; \nconcept operativo non validato.\nStato attuale dell\u2019affidamento, planimetria, costo life-cycle, \nbudget operativo, usi consentiti.\nL\u2019options appraisal \nidentifica un percorso \noperativo sostenibile.\nREPE! Traiettoria concept\/programma. Perimetro, operatore, programma annuale, KPI, budget.\nFinanziamento operativo \nimpegnato e operatore \nresponsabile.\nAmpeloteca Traiettoria concept\/ricerca. Sito, partner scientifico, piano raccolta materiale, diritti, \nbudget.\nPacchetto scientifico + \nterreno + governance.\nMade &amp; Grown Concept commerciale. Pipeline di produttori, proposta, modello tariffario, operatore. LOI dei produttori firmate e \nunit economics sostenibili.\nKarstChain Concept pubblico. MVP, architettura tecnologica, governance dei dati, pricing. Utenti pilota + prova di \nvalore ricorrente.\nFernetti Concept di pre-fattibilit\u00e0. Sito, studio dei flussi, autorizzazioni, tecnologia, CAPEX\/OPEX, \ncontratti.\nAlmeno un\u2019architettura di \nricavi bancabile.\nMarmo Repen Concept industriale. Diritti, risorsa\/fornitura, autorizzazioni, impianto, clienti, \nripristino.\nDiritti giuridici + caso di \nmercato + caso tecnico \ntutti superati.\nUNESCO 2035 Concept civico\/di ricerca. Quadro scientifico, governance istituzionale, inventario \nconfini\/patrimonio.\nConsorzio legittimo e \nroadmap basata su \nevidenze.\nKras Carbon Commons Concept pilota strutturato. Accordi con le srenje, GIS, baseline, MRV, verifica, modello dei \ncosti.\nTre test verdi: tecnico, \ngiuridico, economico.\nHospitality Concept di rete. Censimento asset, compliance, domanda, interesse \nproprietari, operatore.\nInventario minimo \nconforme e economics \ndell\u2019operatore.\nDigital Memory Concept + contesto esterno di \ndigitalizzazione.\nCatalogo, diritti\/privacy, specifica di digitalizzazione, hosting, \ncosti operativi.\nPerimetro finanziato e \ncustodia sostenibile.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-73\"><summary><span>Pagina 73<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 73\nAPPENDICE\nAppendice B. Registro indicativo dei rischi\nRischio Esposizione Responsabile della mitigazione Azione immediata\nEspansione incontrollata del \nperimetro di progetto Intera piattaforma Sponsor \/ Comitato Investimenti Bloccare le Project Definition Sheet e gli \nstage-gate.\nContestazione del procurement \npubblico Progetti con interfaccia pubblica Amministrazione pubblica + \nconsulente procurement\nMemo sul percorso prima di assumere \nimpegni.\nAiuti di Stato Sostegno pubblico ad attivit\u00e0 economiche Consulente aiuti di Stato \/ \namministrazione\nMappare beneficiario e vantaggio di \nmercato.\nTitolo \/ diritti sugli asset Fernetti, Marmo, Hospitality, Carbon Sponsor di progetto \/ legale DD su titoli e diritti.\nAutorizzazioni Progetti industriali \/ fisici Tecnico\/legale Mappa autorizzativa fatal-flaw.\nRicavi \/ domanda Progetti commerciali Responsabile commerciale Interviste clienti e LOI.\nExtra CAPEX Fernetti\/Marmo\/allestimento Col Advisor tecnico Stima indipendente e contingency.\nSottoperformance tecnologica Fernetti\/KarstChain Fornitore di tecnologia Test di performance\/garanzie.\nIntegrit\u00e0 carbonio Carbon Commons Specialista MRV \/ verificatore Metodologia baseline\/addizionalit\u00e0.\nOpposizione della comunit\u00e0 Progetti industriali\/capitale naturale Sponsor\/responsabile stakeholder \npubblici\nPiano stakeholder e disclosure \nanticipati.\nDipendenza dai contributi Programmi di interesse pubblico Comitato di programma Piano operativo pluriennale e \ndiversificazione.\nDipendenza da persone chiave DevelopmentCo Consiglio di amministrazione Istituzionalizzare processo, \ndocumentazione e deleghe.\nRitardo transfrontaliero Progetti UNESCO\/Interreg Consorzio di progetto Limitare il perimetro e assegnare \nresponsabilit\u00e0 giurisdizionali.\nPrivacy dati\/IP KarstChain\/Digital Memory Consulente dati \/ CTO Mappa dati, DPIA ove necessaria, \naccordi IP.\nReputazione da contatto \nprematuro con investitori Intera piattaforma Managing Director Nessun roadshow prima della checklist \ndelle CP.<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-74\"><summary><span>Pagina 74<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 74\nAPPENDICE\nAppendice C. Checklist del Comitato Investimenti\nArea IC Domanda Stato\nStrategico Esistono un problema e un perimetro di progetto chiaramente definiti? APERTO - evidenze \nnecessarie\nSponsor Esiste uno sponsor responsabile, con capacit\u00e0 e capitale a rischio? APERTO - evidenze \nnecessarie\nAsset Tutti gli asset\/diritti necessari sono controllati per la durata del progetto? APERTO - evidenze \nnecessarie\nLegale La struttura \u00e8 lecita e il percorso di procurement \u00e8 identificato? APERTO - evidenze \nnecessarie\nAiuti di Stato Il sostegno pubblico \u00e8 stato sottoposto a screening e strutturato? APERTO - evidenze \nnecessarie\nAutorizzazioni Esiste un percorso autorizzativo credibile senza fatal flaw identificati? APERTO - evidenze \nnecessarie\nTecnico La soluzione \u00e8 sufficientemente provata e dotata di costi indipendenti? APERTO - evidenze \nnecessarie\nCommerciale Clienti\/utenti\/feedstock\/offtake sono documentati? APERTO - evidenze \nnecessarie\nRicavi I ricavi possono essere modellati senza assunzioni promozionali? APERTO - evidenze \nnecessarie\nOPEX I costi life-cycle sono compresi? APERTO - evidenze \nnecessarie\nFinanza Debito\/equity\/contributi possono essere ricondotti a impieghi specifici? APERTO - evidenze \nnecessarie\nDownside Il progetto resiste a stress severi ma plausibili? APERTO - evidenze \nnecessarie\nRischio Ogni rischio materiale \u00e8 allocato alla parte pi\u00f9 capace di gestirlo? APERTO - evidenze \nnecessarie\nESG I rischi ambientali, sociali e climatici sono misurabili e mitigati? APERTO - evidenze \nnecessarie\nValore pubblico Il risultato pubblico \u00e8 misurabile e sostenibile finanziariamente? APERTO - evidenze \nnecessarie\nVfM Il PPP \u00e8 stato confrontato con alternative realistiche, ove pertinente? APERTO - evidenze \nnecessarie\nGovernance Conflitti, approvazioni e reporting sono sotto controllo? APERTO - evidenze \nnecessarie\nData room Le evidenze sono sufficientemente complete per la DD di terzi? APERTO - evidenze \nnecessarie\nMercato Il market sounding ha testato l\u2019appetito di investitori\/operatori? APERTO - evidenze \nnecessarie\nDecisione La richiesta \u00e8 sufficientemente specifica per una decisione di investimento s\u00ec\/no? APERTO - evidenze \nnecessarie<\/pre><\/div><\/details>\n<details class=\"svdc-page\" id=\"pagina-75\"><summary><span>Pagina 75<\/span><span class=\"svdc-page-lang\">Italiano<\/span><\/summary><div class=\"svdc-page-body\"><pre>LA SVIZZERA DEL CARSO | INVESTMENT STRUCTURING MEMORANDUM\nConfidential discussion draft | 25 September 2026 | 75\nFONTI\nAppendice D. Registro delle fonti\nRiferimenti pubblici utilizzati per il quadro di strutturazione e la baseline fattuale. Il memorandum utilizza inoltre \nmateriali progettuali forniti o collegati dallo sponsor; tali materiali restano soggetti a due diligence a livello di \nsingolo progetto.\n[1] D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 - Articolo 174 (definizione di PPP). Normattiva. Testo vigente \/ fonte consultata il 25 settembre 2026. \nhttps:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:2023;36~art174!vig=\n[2] D.Lgs. 31 marzo 2023, n. 36 - Articolo 193 (procedura di finanza di progetto). Normattiva. Fonte consultata il 25 settembre 2026. \nhttps:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2023-03-31;36~art193=\n[3] EPEC Guide to Public-Private Partnerships - edizione 2026. Banca europea per gli investimenti \/ EPEC. 16 aprile 2026. \nhttps:\/\/www.eib.org\/en\/publications\/20250124-epec-guide-to-public-private-partnerships\n[4] Comunicazione della Commissione sulla nozione di aiuto di Stato ai sensi dell\u2019articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Commissione \neuropea \/ EUR-Lex. GU C 262, 19 luglio 2016. https:\/\/eur-lex.europa.eu\/legal-content\/EN\/TXT\/?uri=OJ:C:2016:262:TOC\n[5] Domande frequenti sui PPP e sul trattamento statistico nei conti nazionali (ESA 2010). Eurostat. Fonte guida consultata il 25 \nsettembre 2026. https:\/\/ec.europa.eu\/eurostat\/documents\/1015035\/7204121\/QA-PPPs.pdf\n[6] InvestEU Advisory Hub. Banca europea per gli investimenti. Fonte consultata il 25 settembre 2026. \nhttps:\/\/www.eib.org\/en\/products\/mandates-partnerships\/investeu-advisory-hub\/index\n[7] Interreg VI-A Italia-Slovenia 2021-2027 - priorit\u00e0 e obiettivi. Interreg Italia-Slovenia. Fonte consultata il 25 settembre 2026. \nhttps:\/\/www.ita-slo.eu\/en\/programme\/objectives\n[8] DUP 2019-2021 - investimenti programmati, inclusa la Riqualificazione centro culturale Col, CUP H56D18000210002. Comune di \nMonrupino. 2019. \n<p><a href=\"https:\/\/www.comune.monrupino.ts.it\/media\/files\/md\/032002\/DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\">Click to access DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2019-2021.pdf<\/a><\/p>\n[9] DUP 2020-2022 - opere finanziate negli anni precedenti e non integralmente realizzate. Comune di Monrupino. 2020. \n<p><a href=\"https:\/\/www.comune.monrupino.ts.it\/media\/files\/md\/032002\/DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer nofollow\">Click to access DOCUMENTO_UNICO_DI_PROGRAMMAZIONE_2020-2022.pdf<\/a><\/p>\n[10] Finanza strutturata per il futuro del Carso - La Svizzera del Carso. Articolo di progetto sul sito La Svizzera del Carso. 8 settembre 2026. \n<a href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/finanza-strutturata-per-il-carso\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/svizzeradelcarso.com\/finanza-strutturata-per-il-carso\/<\/a>\n[11] KarstChain - Carso Digitale AgroBlockchain. Articolo pubblico di progetto \/ LinkedIn. 31 maggio 2026. \n<a href=\"https:\/\/it.linkedin.com\/pulse\/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/it.linkedin.com\/pulse\/karstchain-carso-digitale-agroblockchain-peter-regent-0ipnf<\/a>\n[12] Kras Carbon Commons - Carbonio di Srenja. Presentazione di progetto collegata allo sponsor. Settembre 2026. Materiale \ninterno di progetto; verificare tutte le affermazioni esterne rispetto alle fonti tecniche e giuridiche ufficiali prima del \nfinanziamento.\n[13] La Svizzera del Carso - Investment Bank \/ PPP Prompt Pack. Mandato fornito dallo sponsor. Settembre 2026. Mandato interno \nche definisce gli standard di evidenza e strutturazione.\nLimitazioni e prossimo deliverable\nIl presente memorandum \u00e8 un documento di strutturazione della transazione, non un parere legale, una \nvalutazione, una fairness opinion, un\u2019approvazione del settore pubblico, una raccomandazione di investimento \no un impegno al finanziamento. Nessun investitore dovrebbe ricevere un information memorandum formale \nfinch\u00e9 le condizioni sospensive della Sezione 25 non siano sostanzialmente soddisfatte. Il prossimo deliverable \ndovrebbe essere un Project Definition and Due Diligence Book a 100 giorni contenente una scheda fattuale \nvalidata e un budget di sviluppo per ogni progetto che superi il triage iniziale.<\/pre><\/div><\/details><\/div>\n\n<div class=\"svdc-note\"><strong>Natura del documento.<\/strong> Il dossier \u00e8 una proposta indipendente e un documento di lavoro per interlocuzione istituzionale e successiva due diligence. Non costituisce un atto del Comune, un\u2019offerta di investimento, un parere legale o un impegno al finanziamento.<\/div>\n<\/main>\n\n<div style=\"max-width:1180px;margin:0 auto 72px;text-align:center\">\n  <a href=\"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/\" style=\"display:inline-block;padding:14px 22px;border-radius:999px;background:#10283f;color:#ffffff;text-decoration:none;font-weight:900;letter-spacing:.03em\">\u2190 TORNA ALLA HOMEPAGE<\/a>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dossier istituzionale completo della Svizzera del Carso: proposta integrata di sviluppo territoriale, Investment Structuring Memorandum in inglese e traduzione integrale italiana.<\/p>","protected":false},"author":283505271,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"advanced_seo_description":"Dossier istituzionale completo della Svizzera del Carso: fonti documentali, nota istituzionale e Investment Structuring Memorandum in inglese e italiano.","jetpack_seo_html_title":"Dossier istituzionale completo | La Svizzera del Carso","jetpack_seo_noindex":false,"jetpack_seo_schema_type":"","_wpcom_ai_launchpad_about_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_gallery_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_contact_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_events_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_video_page":false,"_wpcom_ai_launchpad_portfolio_piece":false,"footnotes":""},"class_list":["post-1355","page","type-page","status-publish","hentry"],"jetpack_likes_enabled":true,"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/PhmFqb-lR","jetpack-related-posts":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1355","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/users\/283505271"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1355"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1355\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1370,"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1355\/revisions\/1370"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/svizzeradelcarso.com\/sl_si\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1355"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}